Учредяване на ипотека по силата на договор. Каква е разликата между ипотека по силата на закона и ипотека по силата на договор: как да премахнете тежестта

Ако искате да вземете ипотечен заем, кредитополучателят може да срещне два термина, обозначаващи вида на заема: „ипотека по силата на закона“ и „ипотека по силата на договора“. И двата вида включват сделки с недвижими имоти, и в двата случая можете да закупите обект с обезпечение, но най-често банките използват законен заем.

Ипотека по силата на закона: какво е това?

Това е покупка на жилище или друг недвижим имот в съответствие с всички правни норми. Законът ясно регламентира процеса на обработка и регистрация на жилищен кредит.

Повечето банки издават ипотечни кредити по закон, тъй като те са по-малко рискови за кредитора. Ако планирате да сключите класическа ипотека, тоест сделката ще бъде обезпечена с обезпечение на закупения имот, по-вероятно е да приемете, че това ще бъде ипотека по силата на закона.

Важни характеристики на законната ипотека:

1. Закупуване на всякакъв вид недвижими имоти или изграждане на къща със заемни средства.
2. Върху закупения обект се поставя тежест. Кредитополучателят получава права на собственост, но ще бъде ограничен в действията си: продажбата на ипотекирания имот е невъзможна и банката може също така да наложи ограничения по отношение на регистрацията на други граждани в апартамента/къщата или отдаването под наем на имота.
3. Ако кредитополучателят не изпълни задълженията си, кредиторът има право да изземе заложеното имущество.
4. По закон ипотеката е строго целеви заем. Кредитополучателят не получава средствата на ръка, те се прехвърлят от заемодателя на продавача на имота.

При регистрация по силата на закона кредитор може да стане не само банката. Това може да е друга финансова институция или дори предприемач в случай на закупуване на нов дом. Разработчиците често предлагат на купувачите планове на вноски без участието на банка. Това също е заем, който се регулира от закона и се издава по съответния начин. В този случай върху имота също се поставя тежест и предприемачът ще действа като ипотекарен кредитор: ако заемът не бъде изплатен, той е този, който може да инициира процеса на възбрана и изваждане.

Ипотека по споразумение

Ако кредиторът използва този вид изпълнение на транзакция, това означава, че отношенията между кредитополучателя и кредитора ще се регулират от отделно споразумение, а не от федералните закони. По същество договорната ипотека включва издаване на заем при всякакви условия; страните по сделката могат да посочат в споразумението всички точки, които не са регулирани от закона, които са невъзможни в случай на ипотечен заем по силата на закона .

Характеристики на този вид ипотека:

1. Транзакцията не е задължително защитена. Ако планирате да вземете ипотека, обезпечена с вече притежаван имот, в този случай това ще бъде ипотека, която ще бъде издадена по силата на споразумение. При вписване на сделката вие веднага ще получите пълни права на собственост върху закупения имот, което е невъзможно при кредит по силата на закона.
2. Това не е непременно целеви заем. Ако планирате да получите паричен заем, обезпечен с недвижим имот, който притежавате, споразумението ще урежда и сделката. Такива сделки се отнасят и за ипотечните сделки.

Ипотека по силата на закона и по силата на договора: разлики

Договорената ипотека е сделка с по-гъвкави условия, кредиторът и кредитополучателят могат да се отклонят от рамките на закона и да изготвят индивидуални условия за сътрудничество. Но този вид кредитиране се използва рядко, тъй като носи рискове за самия кредитор. Всъщност на пазара ипотечен кредит по силата на споразумение се издава почти само при кандидатстване за нецелеви заем, обезпечен с имущество или при кандидатстване за ипотека, обезпечен с имот, който вече е собственост на кредитополучателя.

Каква е разликата между ипотека и ипотека по силата на закона:

1. При ипотека, по силата на закона, сделката се сключва само с използването на обезпечение на придобития имот.
2. Регистрирането на законна ипотека и уреждането с продавача става в момента, в който се регистрира договорът за покупко-продажба, тоест всичко се извършва едновременно. При договорен жилищен кредит банката първо издава пари на продавача, след това се оформя сделка за покупко-продажба и едва след това може да се наложи тежест: именно защото сделката е незащитена известно време, банките вземат рискове и това може да повлияе на ставките.
3. Вписването на ипотека е безплатно по закон. При регистрация на договор ще се изисква плащане на такса, за индивидуални кредитополучатели това е 1000 рубли. Ако кредитополучателят е юридическо лице, той ще плати 4000 рубли.

И в двата случая всеки може да действа като кредитор и кредитополучател: граждани, организации (не непременно финансови). Ипотека между физически лица не е изключена от силата на закона.

Регистрация на законна ипотека

Ипотеката по закон и ипотеката по договор са сходни по много начини. Кредитополучателят се свързва с банката, събира необходимите документи и чака решение. След одобрение и приключване на всички официални процедури, например застраховка, сделката изисква задължителна регистрация.

Ако теглите стандартен жилищен кредит по силата на закона, тогава за регистрирането му не е необходимо да присъстват всички участници в сделката, достатъчно е заявление от кредитора или кредитополучателя. Но тъй като банката се интересува от провеждането на процедурата, тя обикновено контролира процеса и транзакцията се фиксира в присъствието на представител на кредитора и самия кредитополучател.

Процедура за регистрация:

1. Банката помага да се събере пакет от документи, за да ги прехвърли в Rosreestr или MFC. На този етап няма да има проблеми: представителите на банката знаят много добре какви документи са необходими за регистрация.
2. След подаване на документите, самата регистрация се извършва в рамките на 5 работни дни. През този период държавната агенция внимателно проверява всички документи.
3. Кредитополучателят получава удостоверение за собственост със знак за тежест.

Регистрация на кредит по силата на договор

Регистрацията се извършва стриктно с участието на всички страни по сделката: както кредитополучателя, така и представителя на кредитора. Първо, договорът за покупко-продажба се регистрира, едва след това може да се наложи тежест (при ипотека, по силата на закона, узаконяването на тези документи става едновременно). След това всичко е стандартно: в рамките на 5 дни след подаване на документите сделката се регистрира.

Ограничаване на права и обременяване с тежести на ипотечен имот по силата на закона

Възникването на ипотека по силата на закона предполага определени ограничения. Кредитополучателят купува имот, той може свободно да се разпорежда с него, но няма да може да продаде имота. Фактът на налагане на тежест е записан в държавната агенция. Единствената възможност за изпълнение е споразумение с банката: обикновено това е възможно само ако възникнат проблеми с изплащането на кредита.

Кредиторът може да наложи ограничения върху . Една банка може напълно да забрани такива транзакции, друга ще разреши това, но само след получаване на разрешение (кредитополучателят се обръща към банката с молба). Що се отнася до регистрацията, няма ограничения за самия купувач и членовете на семейството му.

Как да премахнете тежест върху законна ипотека

След пълно изплащане на жилищния заем по график или предсрочно, кредитополучателят се свързва с кредитора и получава документи, потвърждаващи пълното изпълнение на дълговите задължения. И двете страни по сделката участват в премахването на тежестта, те представляват взаимно споразумение.

По закон премахването на тежестта може да се извърши в личното присъствие на кредитополучателя и кредитора: най-често това се случва, така че страните трябва да се споразумеят за времето на сделката и да си уговорят среща в MFC. Срокът за проверка на документи е до 3 работни дни, при покупка по DDU - до 5 дни. За тази операция няма държавна такса.

Разликите между ипотека по закон и по договор са доста съществени. Тези формати имат свои собствени характеристики и се използват при различни обстоятелства. В същото време не е нужно да мислите, че ипотеката по силата на договора не е законна. Напротив, това също не противоречи на регулаторната рамка, просто е много трудно такъв заем действително да се нарече ипотека.

Федерален закон № 102-FZ „За ипотеката“ дава конкретно определение на този вид заем. Всъщност всяка ипотека има една важна характеристика: парите се заемат на клиента, а в замяна той предоставя на банката сигурност под формата на обезпечение.

За руските финансови институции най-типичният вид е ипотека, при която клиентът купува недвижим имот с отделени средства. Тоест в случая говорим за целеви кредит. Банката не само налага изисквания към формата на недвижимия имот, но и директно към неговите характеристики.

„Законната“ ипотека позволява на кредитополучателите да закупят апартамент на първичния или вторичния пазар, в сграда в строеж, включително земя, къща, стая или дял в апартамент. Някои банки предлагат целеви заеми за закупуване на гараж. За представителите на бизнеса се предоставят специални видове недвижими имоти (търговски недвижими имоти, например промишлени или складови помещения).

За банките ипотеките са правно по-изгодни и по-безопасни, тъй като намаляват рисковете от загуба на пари чрез получаване на обезпечение. Клиентът не може да се разпорежда с него, въпреки факта, че е регистриран като собственост, докато дългът не бъде напълно погасен и тежестта не бъде премахната.

Законна ипотека възниква при следните условия:

• в момента на подписване на договора за анюитет (имотът става собственост на друго лице, което поема задължения да се грижи за зависим; такава схема често се използва за подпомагане на възрастни хора от роднини или частни домове за възрастни хора);
• целева покупка на завършен или в строеж недвижим имот с пари, издадени от банката;
• продажба на недвижими имоти на кредит или на изплащане.

Ипотеките по закон не се ограничават до банковите заеми. Подобни правоотношения могат да възникнат между физически и юридически лица. Например едно семейство има пари на ръка, за да си купи апартамент. Купувачът се съгласява да осигури разсрочено плащане на останалата сума. В момента на подписване на договора за покупко-продажба се предписват условията на разсроченото плащане. В този случай е налице и ипотека по силата на закона.

Ако ипотеката е издадена чрез банка, тогава последователността от действия изглежда приблизително както следва:

1. клиентът се обръща към банката за предварително одобрение на ипотеката;
2. човек търси подходящ недвижим имот;
3. след оценка на имота, банката взема окончателно решение за ипотеката, като между страните се подписва договор за кредит;
4. сключена сделка за покупко-продажба;
5. продавачът получава дължимите му средства от банката.

Фактът, че парите се превеждат от банката, показва, че жилище е закупено със заемни средства. Което само потвърждава необходимостта от използване на недвижими имоти като обезпечение. В бъдеще, ако изведнъж кредитополучателят не може или не иска да изпълни задълженията си, банката има право да конфискува имота, да го продаде и да вземе пари за изплащане на дълга.

Важна характеристика на сключването на ипотека по силата на закона е задължителното наличие на ипотека.

Този вид ипотека е много рядък в руските банки. Предполага се, че всички условия на споразумението между кредитора и кредитополучателя са написани индивидуално. По същество този тип ипотека има повече общо с конвенционалния заем, отколкото със законната ипотека. Има следните формати:

1. банката издава пари, с които клиентът купува недвижим имот, докато заемът не е целеви и не изисква предоставяне на обезпечение;
2. под формата на обезпечение клиентът предоставя не закупувания имот, а този, който вече притежава;
3. Залогът се издава след регистрация на собствеността.

Малко банки са склонни да предоставят този вид ипотека, тъй като това значително увеличава риска от неизплащане на заемни средства. Дори последният вариант има своите недостатъци за кредитора. В този случай на клиента се дава време да регистрира имота на негово име. Едва след това се сключва договор за залог. От официална гледна точка обаче имотът е без тежести. И ако клиентът откаже да го формализира, тогава банката, дори и в съда, няма да може да получи собственост върху жилището, докато договорът не бъде напълно изплатен.

Каква е разликата?

Ипотеката по закон и по договор има много разлики. Те засягат не само рисковете за банката, но и други важни характеристики:

Ипотеката е законово по-изгодна за банката. От финансова гледна точка също е по-добре за кредитополучателя: той не трябва да харчи пари за държавни такси, а условията за кредитиране на такъв заем са по-изгодни. Ипотеката, по силата на договора, дава повече права и свободи по отношение на закупения имот, но липсата на обезпечение ще изисква от клиента да потвърди своята финансова платежоспособност и надеждност.

През април 2007 г. OJSC (продавач) и LLC (купувач) сключиха договор за покупко-продажба на недвижим имот (нежилищна сграда). Няма сключени други договори във връзка с посочения обект.

В договора е предвидено, че при прехвърляне на продавания обект страните трябва да съставят предавателен акт - след пълното заплащане на продажната цена на обекта. Договорът не съдържа клаузи относно момента на прехвърляне на собствеността.

През май 2007 г. споразумението е регистрирано от регистрационната камара. На купувача са издадени две удостоверения за държавна регистрация на собственост с ограничение (тежести): ипотека по силата на закона.

До момента откупната цена не е изплатена на продавача. Предавателният акт не е съставен. Обектът е в баланса на продавача.
Без пълно плащане той не прехвърля имота на купувача.

Федералната данъчна служба счита, че купувачът незаконно не е поставил сградата в баланса като обект на дълготрайни активи, изисква да се извърши такава регистрация и съответно да се начисли данък върху имуществото.

Законосъобразни ли са действията на регистрационната камара при вписване на споразумението и издаване на удостоверения с ограничения? Права ли е Федералната данъчна служба?

Е.Н. Лобанов,
Директор на V-Stroy LLC,
Воскресенск
Московска област

Данъчните са прави

В разглежданата ситуация (при условие, че регистрационната камара е формализирала прехвърлянето на собствеността върху имота с издаването на удостоверение за собственост с тежести), изискването на данъчния орган, настояващо за осчетоводяване на закупения имот от купувача, е правен.

Държавната регистрация на прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти е за данъчните власти безспорно потвърждение на задължението на купувача да постави придобития имот в баланса като дълготраен актив и да плати данък върху имуществото (член 374 от Данъчния кодекс на Руската федерация). . Това се обяснява с факта, че собствеността върху недвижими имоти, както и прехвърлянето им на други лица, подлежат на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях (USRP). Именно от момента на държавна регистрация възниква правото на собственост върху недвижими имоти (клауза 1 от член 131, член 219 и клауза 2 от член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Грешка в регистратора?

Две са причините резултатът от сделката да не отговаря на очакванията на страните. Първо, договорът не формулира ясно условие относно специалната процедура за прехвърляне на собствеността върху продавания имот (след пълно плащане). На второ място, регистриращият орган не е взел изцяло предвид условията на споразумението и според нас е допуснал нарушение при регистриране на сделката за покупко-продажба и прехвърлянето на права по нея.

Както следва от въпроса, страните възнамеряваха да сключат споразумение за покупко-продажба на недвижим имот не просто с разсрочено плащане (член 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а със специална процедура за прехвърляне на собствеността върху имот - след пълно плащане по договора. На този извод косвено сочи и даденото във въпроса договорно условие: имотът се прехвърля след пълното заплащане на продажната цена. Тази процедура е допустима по силата на чл. 491 Граждански кодекс на Руската федерация.

За информация

Член 491 от Гражданския кодекс на Руската федерация „Запазване на правата на собственост от продавача“

В случаите, когато договорът за покупко-продажба предвижда, че собствеността върху стоките, прехвърлени на купувача, се запазва от продавача до плащането на стоките или настъпването на други обстоятелства, купувачът няма право да отчуждава стоките или да се разпорежда с тях. ги по друг начин преди прехвърлянето на правото на собственост върху него, освен ако друго не е предвидено в закон или договор или не следва от предназначението и свойствата на стоката.

Но възможността за използване на специален дизайн за определяне на момента на прехвърляне на собствеността (след пълно плащане) се поставя в зависимост от наличието в договора на условие, че продавачът запазва собствеността до определен момент. В договора такова условие няма. Посочва се само моментът на прехвърляне на собствеността, а не моментът на прехвърляне на собствеността.

Най-вероятно органът по регистрацията е преценил, че не са изпълнени специалните условия на чл. 491 от Гражданския кодекс на Руската федерация не са приложими в този случай и разглеждат споразумението като сделка за покупко-продажба с разсрочено плащане (член 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация) с прехвърляне на собствеността на купувача до извършено е пълно плащане.

Да се ​​използва конструкцията на прехвърляне на собственост, предвидена в чл. 491 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът трябва да включва следното условие: собствеността върху стоките, прехвърлени на купувача, остава на продавача до пълното плащане на стоките. Това би позволило на регистриращия орган да определи недвусмислено момента на прехвърляне на собствеността и правилно да извърши регистрационни действия.

В същото време липсата на сертификат за предаване и приемане показва неизпълнение на договора от продавача. При тези обстоятелства регистриращият орган е трябвало да регистрира само самата сделка (договор за покупко-продажба), а прехвърлянето на правото на собственост само след като страните са изпълнили условията на споразумението. От страна на купувача това е пълно плащане (потвърждението се предоставя чрез платежни нареждания или друго доказателство, разрешено от условията на договора); от страна на продавача това е прехвърляне на собственост (потвърдено с акт за приемане, подписан от двете страни на Договорът).

Вписване на ипотека по силата на закона

Ако има акт за прехвърляне и приемане, подписан от страните, регистриращият орган има право да впише прехвърлянето на права с тежест (ипотека), въпреки липсата на отделен договор за залог (ипотека) и съответните изявления на страните към сделката. Нека обясня.

Съгласно договор за покупко-продажба на недвижим имот продавачът се задължава да прехвърли недвижим имот в собственост на купувача (клауза 1 на член 130 и клауза 1
Изкуство. 549 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти на купувача по такова споразумение подлежи на държавна регистрация. От момента на изпълнението му приобретателят придобива правото на собственост върху недвижими имоти (клауза 1 от член 551 и клауза 2 от член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Договор за покупко-продажба на недвижим имот може да бъде сключен при условията на плащане на вноски (клауза 1 от член 488 и клауза 1 от член 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В параграф 3 на чл. 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда, че правилата, предвидени в параграфи 2, 4 и 5 на чл. 488 Гражданския кодекс на Руската федерация.

В параграф 5 на чл. 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че освен ако не е посочено друго в договора за покупко-продажба, от момента на прехвърляне на стоките на купувача и до плащането стоките, продадени на кредит, се признават за заложени на продавача, за да гарантират купувачът изпълни задължението си да заплати стоката.

В съответствие с параграф 2 на чл. 1 от Федералния закон от 17 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотека (залог на недвижимо имущество)“ (наричан по-нататък Законът за ипотеката) към залог на недвижимо имущество, възникнал въз основа на федералния закон при настъпване на обстоятелствата, посочени в него (наричани по-долу ипотека по силата на закона), се прилагат правилата за обезпечение, възникващо по силата на ипотечно споразумение, освен ако федералният закон не предвижда друго. Ипотеката като тежест върху имущество, заложено по договор за ипотека, възниква от момента на сключване на този договор (клауза 2 на член 11 от Закона за ипотеката). При ипотека, по силата на закона, ипотеката като тежест на имущество възниква от момента на държавна регистрация на собствеността върху имота, освен ако не е предвидено друго в споразумението.

В параграф 2 на чл. 20 от Закона за ипотеката гласи, че ипотеката подлежи на държавна регистрация по силата на закон без подаване на отделна молба и без заплащане на такса. Държавната регистрация на ипотека по силата на закона се извършва едновременно с държавната регистрация на правата на собственост на лицето, чиито права са обременени от ипотеката, освен ако федералният закон не предвижда друго. Правата на ипотекарния кредитор по ипотека могат по силата на закона да бъдат удостоверени с ипотека. По време на държавната регистрация на ипотека, по силата на закона, информацията за ипотекарния кредитор се вписва в Единния държавен регистър въз основа на споразумението, по силата на което е възникнало задължението, обезпечено с ипотеката. Не се разрешава да се изискват от заявителя други документи и информация, свързани със заложния кредитор.

В параграф 24 от Инструкцията за процедурата за държавна регистрация на ипотеки на недвижими имоти, одобрена със заповед на Министерството на правосъдието на Русия от 15 юни 2006 г. № 213, се отбелязва, че ипотеката по силата на закона възниква при отчуждаване на недвижим имот по договор за покупко-продажба на недвижим имот на кредит, включително с условие за плащане на вноски, освен ако не е предвидено друго в договора (член 488 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Параграф 25 от инструкциите гласи, че държавната регистрация на ипотека по силата на закона се извършва едновременно с държавната регистрация на правата на ипотекаря (купувач, платец на наема и т.н. - клауза 2 на член 20 от Закона за ипотеката) .

Освен това, въз основа на параграф 1 от глава 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация, договорът за покупко-продажба се счита за сключен, ако страните са постигнали споразумение в необходимата форма по всички съществени условия.

В случай, че отчуждаването на имущество подлежи на държавна регистрация, правото на собственост на приобретателя възниква от момента на такава регистрация, освен ако не е предвидено друго със закон (клауза 2 на член 223 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Съгласно ал.1 на чл. 2 от Федералния закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г., държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях е правен акт за признаване и потвърждение от държавата на възникването, ограничаването (обременяването), прехвърлянето или прекратяването на права върху недвижими имоти в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация. Държавната регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право върху недвижими имоти. Такова право може да бъде оспорено само в съда.

В разглеждания случай договорът предвижда, че стоките не се прехвърлят на купувача, докато не бъде извършено пълно плащане, следователно те не могат да се считат за заложени, като се вземат предвид горните правила. По този начин вписването на прехвърляне на право на собственост с тежест е извършено в нарушение на нормите на действащото законодателство.

Бележка към продавача

Несъгласието на дадено лице с акта за държавна регистрация трябва да се разглежда като независимо изискване на продавача по отношение на предмета на регистрация. Адекватен начин за защита на правата на продавача върху имот е да предяви иск по предписания начин за признаване на правото срещу лицето, посочено в акта за регистрация (виж решенията на Федералната антимонополна служба на Централния район от 15 юни , 2007 г. по дело № A35-5767/06-C11, Севернокавказки окръг от 06.06.2007 г. № F08-2930/2007 по дело № A32-23817/2006-36/551 от 22.05.2007 г. № F08- 2437/2007 г. по дело № A32-17490/2006-41/464, Далекоизточен окръг от 24.04.2007 г., 17.04.2007 г. № F03-A73/07-1/883 по дело № A73-6497/2006 г. -36).

Ипотека по договор и ипотека по закон възникват по различни причини. Но по същество това е едно и също нещо - заем с обезпечение, което гарантира плащанията на кредитополучателя към заемодателя. Целта на това задължение е закупуване на недвижим имот със средства, предоставени от банката.

Различни видове ипотеки

Купуването на жилище днес не е толкова лесно, особено за жителите на големите градове. Всичко е свързано с цената на недвижимите имоти, които са просто непосилни за повечето граждани. Ето защо много кредитни институции са готови да предоставят на своите клиенти средства при условие за прехвърляне на собственост, ако кредитополучателят не изпълни условията си. Тоест всичко е просто - не можете да платите, което означава, че ще трябва да се откажете от депозита. Трябва също така да знаете, че ипотеката може да възникне въз основа както на договор, така и на закон.

Ипотеката по силата на договор винаги възниква въз основа на сключен от страните документ. Това е така нареченият ипотечен договор, посочващ задълженията на кредитополучателя към банката. Причините за появата на този вид кредит са още:

1. Сборник документи за прехвърляне на недвижим имот като обезпечение.
2. Регистрация на собственост върху недвижим имот, закупен с ипотечни средства.

С други думи, ипотеката по силата на договор възниква, когато кредитополучателят вземе жилище като обезпечение. Това е голям риск за банките. Докато страните не впишат споразумението, кредиторът не може да предявява права върху обезпеченото имущество. Следователно на този етап клиентът е длъжен да предостави поръчители. Освен това банките често увеличават лихвените проценти, докато обезпечението не бъде обработено.

Важно: процедурата за вписване на договор за ипотека се извършва въз основа на заявление от страните. Ако споразумението е заверено от нотариус, той може да подаде заявление за държавна регистрация (Федерален закон № 102).

Ако всичко е ясно със споразумението, тогава малко хора знаят какво е ипотека по силата на закона. Това се случва, когато закупеното жилище става обезпечение с банката, но споразумението не играе никаква роля тук.

Ипотеката се регистрира по силата на закона след държавна регистрация на договора за покупко-продажба. А документът за собственост на жилище, закупено с кредитни средства, съдържа информация, че има определена тежест. Тази тежест не позволява например да се продава този имот без разрешението на ипотекарния кредитор, да се регистрират роднини и т.н.

Освен това причините са:

1. Продажба на кредит. Ако даден обект се продава на кредит, той автоматично се залага, освен ако не е предвидено друго. Тази норма на закона важи и за покупки на изплащане.
2. Под наем. Анюитетът има право на задържане върху имота, който е предмет на споразумението.

Разлики

Ипотеката по силата на сключен договор и ипотеката по силата на закона се различават по следните условия:

1. Ипотеката по силата на закона възниква автоматично в момента на вписване на договора за покупко-продажба, докато за втория вид кредит трябва да се сключи договор.
2. В първия случай за обезпечение служи само закупеният недвижим имот. За втория, всяко имущество на кредитополучателя може да служи като обезпечение.
3. По силата на закона не се начислява държавно мито за вписване на ипотека, но ипотеката по силата на споразумение подлежи на данъчно облагане.

Важно е да се знае

При ипотекиране на имот трябва да се вземат предвид следните изисквания:

1. За обезпечение не може да се предоставя неподеляемо имущество, което може да загуби предназначението си при делба.
2. Ако за закупуване на недвижим имот с помощта на банка е необходимо да получите разрешение от трети страни, тогава без него банката няма да формализира съответното споразумение.
3. Кредитополучателят е длъжен да се грижи за заложеното имущество и да гарантира неговата безопасност.
4. Ако има възможност за загуба или повреда на обезпечението, кредитополучателят е длъжен да уведоми залогодателя за това.
5. Банката има право да проверява състоянието на недвижимия имот, заложен от кредитора.
6. Всяко отчуждаване на имущество, което е обезпечение, е възможно само със съгласието на банката.
7. Лицето, което придобива обезпечението, придобива всички права и задължения на залогодателя.
8. След закриване на кредита, тежестта върху имота следва да бъде премахната.

Въпросите, свързани с вписването на ипотека по закон и договор, пораждат много проблеми и спорове. Това се дължи на доста размитата граница между използваните термини. В тази статия ще анализираме какво означава ипотека по силата на закона, какви са характеристиките, случаите на прилагане и как ипотеката по силата на договора се различава от тази, предвидена в закона.

Ипотека по силата на закона

Правилното определение на понятието ипотека по силата на закона, какво означава и от какви правила се регулира е възможно само при правилното използване на следните основни финансови определения:

• ипотека;
• ипотечен кредит (заем).

Много граждани неправилно идентифицират тези понятия и приемат, че и в двата случая става дума за получаване на кредит за покупка на жилище, което е характерно само за ипотечния кредит.

Ипотеката е един от начините за гарантиране на изпълнението на задължения по споразумение, включително договор за заем, при който недвижим имот е заложен като обезпечение. Собственикът на такъв имот фактически се лишава от правото да се разпорежда с него, без да е получил съгласието на заложния кредитор, а именно да извършва сделки за покупко-продажба, бартер, дарения и други.

Задълженията по силата на закона се основават на действието на разпоредби, които установяват, независимо от волята на страните, задължението за залог на недвижими имоти. Нормативната основа на тези отношения е:

Граждански кодекс на Руската федерация;

• Федерален закон от 13 юли 2015 г. N 218-FZ „За държавна регистрация на недвижими имоти“;
• Федерален закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“;
• Федерален закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (губи пълна сила от 1 януари 2020 г.).

От смисъла на тези норми можем да заключим, че ипотеката по силата на закона има следните характеристики:

• кредиторът и ипотекарният кредитор е банка или друга кредитна организация;
• недвижими имоти се придобиват с помощта на заемни средства;
• условията и изискванията за обезпечение се съдържат в договора за кредит;
• За да се регистрира, ипотекарният или ипотекарният кредитор трябва да подаде молба за ипотека по силата на закона и да предостави договор за заем, въз основа на който информацията за страните се вписва в държавния регистър;
• вписването на собствеността върху придобития обект и обезпечението се извършва едновременно.

Анализът ни позволява да класифицираме видовете ипотеки по силата на закона в зависимост от основанието за тяхното възникване:

• ползване на заемни средства при закупуване на недвижим имот на етапа на строителство – въпреки липсата на имота към момента на сключване на договора за заем, той се приема за прехвърлен като обезпечение;
• кандидатстване за кредит за закупуване на готов имот - вписването на правата на ипотекарния кредитор се извършва в момента на прехвърляне на правата върху имота на ипотекарния кредитор;
• произтичащи от условията на наема;
• други случаи, пряко предвидени в закона.

Моля, имайте предвид, че страните подлежат на специален преференциален режим, който ги освобождава от плащане на държавни такси при регистрация.

Ипотека по споразумение

Въпреки че законът споменава вида залог на имущество, произтичащ от условията на договора, той не го урежда ясно и не съдържа понятието какво е ипотека по договор. От смисъла на горните норми трябва да се разбират всички видове залог на недвижими имоти, които нямат характеристиките на ипотека, установена на законодателно ниво.

Обезпечението, произтичащо от договора, може да възникне в различни ситуации, например при кандидатстване за кредит или да служи като гаранция за изпълнение на други задължения. Независимо от основанието за възникване на задълженията за обезпечение, трябва да се сключи отделен самостоятелен договор за ипотека, съдържащ информация за страните и предмета на обезпечението.

Регистрацията на тежести се извършва в съответствие със следните правила:

• необходимо е общо изявление на залогодателя и заложния кредитор или изявление от нотариуса, заверил договора;
• данните се въвеждат в Единния държавен регистър на недвижимите имоти в строго съответствие с извършената сделка;
• регистрацията се извършва отделно и не предполага промяна в собствеността и други права на собственост върху обекта;
• вписването в държавния регистър се извършва след плащане на държавното мито - 1000 рубли (клауза 28, част 1, член 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Прехвърлянето на имущество като обезпечение се извършва на доброволна основа, например за получаване на по-голяма сума на потребителски заем или за получаване на заем с минимален лихвен процент.

Отличителни черти

Правилната класификация на съществуващите правоотношения в рамките на задълженията за обезпечение ще позволи не само да се регистрира тежестта според правилата, но и да се определи дали е необходимо плащане на държавно мито в конкретен случай.

За по-лесно разбиране отличителните характеристики са представени в таблица.

Регистрирането на ипотека по силата на закона е от значение за всички ипотечни заеми, включително тези, издадени по специални държавни програми. Обременяването на имущество по правилата на ипотеката по силата на споразумение се използва от представители на големи и средни предприятия за откриване на кредитна линия или получаване на заеми за развитие на дейността им, както и от физически лица при взаимно кредитиране, обезпечени с недвижим имот.