Shfaqja e një hipotekë në bazë të një kontrate. Cili është ndryshimi midis një hipotekë sipas ligjit dhe një hipotekë në bazë të një kontrate: si të hiqni barrën

Nëse dëshironi të aplikoni për një kredi hipotekore, huamarrësi mund të hasë dy terma që tregojnë llojin e kredisë: "hipotekë në bazë të ligjit" dhe "hipotekë në bazë të kontratës". Të dyja llojet përfshijnë transaksione të pasurive të paluajtshme, për të dy mund të blini një objekt duke përdorur kolateral, por më shpesh është një kredi ligjore që përdoret nga bankat.

Hipoteka në bazë të ligjit: çfarë është ajo?

Bëhet fjalë për marrjen e banesave apo pasurive të tjera të paluajtshme në përputhje me të gjitha normat ligjore. Ligji rregullon qartë procesin e marrjes dhe regjistrimit të kredisë për strehim.

Shumica e bankave lëshojnë hipoteka në bazë të ligjit, pasi është më pak e rrezikshme për huadhënësin. Nëse planifikoni të merrni një hipotekë klasike, domethënë, transaksioni do të sigurohet me një peng të pronës së fituar, ka më shumë gjasa që kjo të jetë një hipotekë në bazë të ligjit.

Karakteristikat e rëndësishme të një hipotekë ligjore:

1. Blerja e çdo lloj pasurie të paluajtshme ose ndërtimi i një shtëpie në kurriz të fondeve të marra hua.
2. Mbi sendin e blerë vendoset barrë. Huamarrësi merr të drejtën e pronësisë, por do të jetë i kufizuar në veprime: shitja e pasurive të paluajtshme të hipotekuara është e pamundur dhe banka mund të vendosë gjithashtu kufizime për regjistrimin e shtetasve të tjerë në apartament/shtëpi ose dhënien me qira të objektit.
3. Nëse huamarrësi nuk përmbush detyrimet e tij, kreditori ka të drejtë të sekuestrojë pronën e lënë peng.
4. Hipoteka sipas ligjit është një kredi e synuar rreptësisht. Huamarrësi nuk merr fonde në duart e tij, ato transferohen nga kreditori te shitësi i pronës.

Në rastin e regjistrimit në bazë të ligjit, jo vetëm një bankë mund të bëhet kreditore. Ata mund të jenë një institucion tjetër financiar apo edhe një zhvillues në rastin e blerjes së banesave të reja. Zhvilluesit shpesh u ofrojnë blerësve këste pa pjesëmarrjen e një banke. Është gjithashtu një kredi, e cila rregullohet me ligj dhe ekzekutohet në përputhje me rrethanat. Në këtë rast, objekti vendoset gjithashtu një barrë dhe zhvilluesi do të veprojë si pengmarrësi: në rast të mospagesës së kredisë, është ai që mund të fillojë procesin e tërheqjes së depozitës dhe dëbimit.

Hipotekë me kontratë

Nëse huadhënësi përdor këtë lloj transaksioni, kjo do të thotë se marrëdhënia midis huamarrësit dhe huadhënësit do të rregullohet me një marrëveshje të veçantë, dhe jo me ligje federale. Në fakt, një hipotekë kontraktuale përfshin lëshimin e një kredie me çdo kusht, pjesëmarrësit në transaksion mund të tregojnë në kontratë çdo pikë që nuk rregullohet me ligj, të cilat janë të pamundura në rastin e një kredie hipotekore në bazë të ligjit.

Karakteristikat e këtij lloji të hipotekës:

1. Marrëveshja nuk është domosdoshmërisht e siguruar. Nëse planifikoni të merrni një hipotekë të siguruar nga banesa tashmë në pronësi, në këtë rast hipoteka do të lëshohet në bazë të kontratës. Me regjistrimin e transaksionit, ju do të merrni menjëherë pronësinë e plotë të pronës së blerë, gjë që është e pamundur me një kredi në bazë të ligjit.
2. Kjo nuk është domosdoshmërisht një kredi e synuar. Nëse planifikoni të merrni një kredi në para të siguruar nga një send i paluajtshëm në pronësi, marrëveshja do të rregullojë edhe transaksionin. Transaksione të tilla vlejnë edhe për hipotekat.

Hipoteka në bazë të ligjit dhe në bazë të kontratës: dallimet

Një hipotekë kontraktuale është një marrëveshje me kushte më fleksibël, huadhënësi dhe huamarrësi mund të devijojnë nga ligji dhe të hartojnë kushte individuale bashkëpunimi. Por ky lloj kreditimi përdoret rrallë, pasi mbart rreziqe për vetë huadhënësin. Në fakt, në treg, një kredi hipotekore në bazë të një marrëveshjeje jepet praktikisht vetëm kur jepet një hua pa qëllime e siguruar me pronë ose kur jepet hipotekë me një peng të pronës që tashmë është në pronësi të huamarrësit.

Cili është ndryshimi midis një hipotekë dhe një hipotekë sipas ligjit:

1. Në bazë të hipotekës, në bazë të ligjit, një transaksion bëhet vetëm me përdorimin e një pengu të pasurisë së fituar.
2. Regjistrimi i një hipotekë të ligjshme dhe shlyerja me shitësin ndodhin në momentin kur regjistrohet kontrata e shitjes, domethënë çdo gjë bëhet njëkohësisht. Në rastin e një kredie kontraktuale për strehim, banka fillimisht i lëshon para shitësit, pas së cilës kryhet transaksioni i shitblerjes dhe vetëm pas kësaj është e mundur të vendoset një barrë: pikërisht sepse transaksioni është i pambrojtur për disa. koha kur bankat marrin rreziqe dhe kjo mund të ndikojë në normat.
3. Regjistrimi i një hipotekë është pa pagesë me ligj. Pas ekzekutimit të kontratës, do të kërkohet një tarifë, për huamarrësit individualë është 1000 rubla. Nëse huamarrësi është një person juridik, ai do të paguajë 4000 rubla.

Në të dyja rastet, kushdo mund të veprojë si huadhënës dhe huamarrës: qytetarët, organizatat (jo domosdoshmërisht ato financiare). Hipoteka në bazë të ligjit ndërmjet individëve nuk përjashtohet.

Regjistrimi i një hipotekë të ligjshme

Një hipotekë sipas ligjit dhe një hipotekë në bazë të një kontrate janë të ngjashme në shumë aspekte. Huamarrësi kontakton bankën, mbledh dokumentet e nevojshme dhe pret një vendim. Pas miratimit dhe kalimit të të gjitha procedurave formale, si sigurimi, transaksioni kërkon regjistrim të detyrueshëm.

Nëse hartoni një kredi standarde për strehim në bazë të ligjit, atëherë për regjistrimin e saj nuk është e nevojshme që të gjithë pjesëmarrësit në transaksion të jenë të pranishëm, mjafton një deklaratë nga huadhënësi ose huamarrësi. Por duke qenë se banka është e interesuar të kryejë procedurën, ajo zakonisht kontrollon procesin dhe transaksioni fiksohet në prani të një përfaqësuesi të huadhënësit dhe vetë huamarrësit.

Procedura e regjistrimit:

1. Banka ndihmon për të mbledhur një paketë dokumentesh për transferim në Rosreestr ose MFC. Në këtë fazë, nuk do të ketë probleme: përfaqësuesit e bankave janë të vetëdijshëm se cilat dokumente nevojiten për regjistrim.
2. Pas transferimit të dokumenteve, vetë regjistrimi bëhet brenda 5 ditëve pune. Gjatë kësaj periudhe, agjencia shtetërore kontrollon me kujdes të gjitha dokumentet.
3. Huamarrësi merr një certifikatë pronësie me shënimin e barrës.

Regjistrimi i një kredie në bazë të një marrëveshjeje

Regjistrimi bëhet në mënyrë rigoroze me pjesëmarrjen e të gjitha palëve në transaksion: si huamarrësi ashtu edhe përfaqësuesi i huadhënësit. Së pari, regjistrohet një kontratë shitblerjeje, vetëm pas kësaj mund të vendoset një barrë (në rast të hipotekës, në bazë të ligjit, legalizimi i këtyre dokumenteve bëhet njëkohësisht). Më tej, gjithçka është standarde: brenda 5 ditëve pas dorëzimit të dokumenteve, transaksioni regjistrohet.

Kufizimi i të drejtave dhe ngarkesa e një pasurie të paluajtshme në rast të hipotekës në bazë të ligjit

Shfaqja e hipotekës në bazë të ligjit nënkupton kufizime të caktuara. Huamarrësi blen një pronë, ai mund ta disponojë lirisht, por nuk do të mund ta shesë pronën. Fakti i barrës regjistrohet në organin shtetëror. Mundësia e vetme e zbatimit është një marrëveshje me bankën: zakonisht kjo është e mundur vetëm në rast të problemeve me pagesën e kredisë.

Huadhënësi mund të vendosë kufizime në . Një bankë mund të ndalojë plotësisht transaksione të tilla, tjetra do ta lejojë këtë, por vetëm pas marrjes së lejes (huamarrësi aplikon në bankë me një kërkesë). Sa i përket regjistrimit, nuk ka kufizime për vetë blerësin dhe familjarët e tij.

Si të shpëtoni nga barra ligjore e hipotekës

Pas pagesës së plotë të kredisë për strehim sipas orarit ose përpara afatit, huamarrësi aplikon tek huadhënësi dhe merr dokumente që konfirmojnë përmbushjen e plotë të detyrimeve të borxhit. Të dyja palët në transaksion marrin pjesë në heqjen e barrës, ato përbëjnë një marrëveshje të ndërsjellë.

Sipas ligjit, heqja e barrës mund të bëhet me praninë personale të huamarrësit dhe huadhënësit: më shpesh kjo ndodh, kështu që palët duhet të bien dakord për kohën e transaksionit dhe të bëjnë një takim në MFC. Afati për kontrollimin e dokumenteve është deri në 3 ditë pune, kur blini nga DDU - deri në 5 ditë. Nuk ka asnjë tarifë për këtë operacion.

Dallimet midis një hipotekë në bazë të ligjit dhe në bazë të një kontrate janë mjaft domethënëse. Këto formate kanë karakteristikat e tyre dhe përdoren në rrethana të ndryshme. Në të njëjtën kohë, nuk duhet menduar se një hipotekë në bazë të një marrëveshjeje nuk është e ligjshme. Përkundrazi, gjithashtu nuk bie ndesh me kuadrin rregullator, është thjesht shumë e vështirë të quash një kredi të tillë hipotekë.

Ligji Federal Nr. 102-FZ "Për Hipotekën" jep një përkufizim specifik të këtij lloji të kredisë. Në fakt, çdo hipotekë ka një veçori të rëndësishme: paratë i jepen klientit si kredi dhe në këmbim ai i jep bankës një garanci në formën e kolateralit.

Për institucionet financiare ruse, hipotekat janë më tipike, në të cilat klienti blen pasuri të paluajtshme me fondet e alokuara. Kjo do të thotë, në këtë rast po flasim për një kredi të synuar. Banka jo vetëm që vendos kërkesa për formën e pasurisë së paluajtshme, por edhe drejtpërdrejt për karakteristikat e saj.

Një hipotekë "legjitime" i lejon huamarrësit të blejnë një apartament në tregun primar ose dytësor, në një shtëpi në ndërtim, duke përfshirë tokën, një shtëpi, një dhomë ose një pjesë në një apartament. Disa banka ofrojnë kredi të synuara për blerjen e një garazhi. Për përfaqësuesit e biznesit, ofrohen lloje të veçanta të pasurive të paluajtshme (pasuri të paluajtshme komerciale, për shembull, objekte prodhimi ose magazinimi).

Për bankat, hipotekat janë ligjërisht më fitimprurëse dhe më të sigurta, pasi ato reduktojnë rrezikun e humbjes së parave duke marrë pasuri të paluajtshme kolaterale. Klienti nuk mund ta disponojë atë, pavarësisht se është i regjistruar si pronë, derisa borxhi të shlyhet plotësisht dhe të hiqet barra.

Një hipotekë legjitime ndodh në kushtet e mëposhtme:

• në momentin e nënshkrimit të kontratës së qirasë (pasuria e paluajtshme bëhet pronë e një personi tjetër që merr përsipër detyrimin për t'u kujdesur për një person në ngarkim, një skemë e tillë përdoret shpesh për mirëmbajtjen e të moshuarve nga të afërmit ose shtëpitë private të pleqve);
• blerja e synuar e pasurive të paluajtshme të përfunduara ose në ndërtim me para të lëshuara nga banka;
• shitja e pasurive të paluajtshme me kredi ose me këste.

Hipoteka në bazë të ligjit është tipike jo vetëm për kreditë bankare. Marrëdhënie të ngjashme juridike mund të lindin edhe ndërmjet individëve dhe personave juridikë. Për shembull, një familje ka para për të blerë një apartament. Blerësi pranon të sigurojë një plan këste për shumën e mbetur. Në momentin e nënshkrimit të kontratës së shitjes, përcaktohen kushtet me këste. Edhe në këtë rast ka vend për të qenë hipotekë në bazë të ligjit.

Nëse hipoteka lëshohet përmes një banke, atëherë sekuenca e veprimeve është afërsisht si më poshtë:

1. klienti aplikon në bankë për miratimin paraprak të hipotekës;
2. një person është duke kërkuar për pasuri të paluajtshme të përshtatshme;
3. pas vlerësimit të pasurive të paluajtshme, banka merr një vendim përfundimtar për hipotekën, nënshkruhet një marrëveshje kredie midis palëve;
4. është lidhur një transaksion shitblerjeje;
5. shitësi i merr fondet që i takojnë nga banka.

Fakti që paratë po transferohen nga banka tregon se banesat po blihen me fonde të marra hua. E cila thjesht konfirmon nevojën për të përdorur pasuri të paluajtshme si kolateral. Në të ardhmen, nëse papritmas huamarrësi nuk mund ose nuk dëshiron të përmbushë detyrimet e tij, banka ka të drejtë të konfiskojë pronën, ta shesë atë dhe të marrë para për të shlyer borxhin.

Një tipar i rëndësishëm i lidhjes së një hipotekë në bazë të ligjit është prania e detyrueshme e hipotekës.

Ky lloj i hipotekës është shumë i rrallë në bankat ruse. Ai supozon se të gjitha kushtet e kontratës ndërmjet huadhënësit dhe huamarrësit janë të përshkruara individualisht. Në fakt, kjo lloj hipoteke ka më shumë të përbashkëta me një kredi të rregullt sesa me një hipotekë ligjore. Ai ka formatet e mëposhtme:

1. banka lëshon para për të cilat klienti blen pasuri të paluajtshme, ndërkohë që kredia nuk synohet dhe nuk përfshin sigurimin e kolateralit;
2. në formën e pengut, klienti siguron pasuri të paluajtshme jo të fituara, por tashmë në pronësi të tij;
3. një peng lëshohet pas regjistrimit të pronësisë.

Pak banka janë të gatshme të ofrojnë këtë lloj hipotekë, pasi kjo rrit ndjeshëm rrezikun e mos shlyerjes së fondeve të marra hua. Edhe opsioni i fundit ka të metat e veta për huadhënësin. Në këtë rast, klientit i jepet kohë për të regjistruar pronën për vete. Vetëm pas kësaj lidhet një marrëveshje pengu. Megjithatë, nga pikëpamja zyrtare, pasuria e paluajtshme nuk ka asnjë barrë. Dhe nëse klienti refuzon ta lëshojë atë, atëherë banka, edhe në gjykatë, nuk do të jetë në gjendje të marrë pronësinë e banesës derisa kontrata të shlyhet plotësisht.

Qfare eshte dallimi?

Hipoteka në bazë të ligjit dhe kontratës ka shumë dallime. Ato kanë të bëjnë jo vetëm me rreziqet për bankën, por edhe me karakteristika të tjera të rëndësishme:

Hipoteka në bazë të ligjit është më fitimprurëse për bankën. Nga pikëpamja financiare, është gjithashtu më mirë për huamarrësin: ai nuk ka nevojë të shpenzojë para për detyrën shtetërore, dhe kushtet e huadhënies për një kredi të tillë janë më fitimprurëse. Një hipotekë në bazë të një marrëveshjeje jep më shumë të drejta dhe liri në lidhje me pronën e fituar, por mungesa e ndonjë kolaterali do të kërkojë nga klienti të konfirmojë aftësinë paguese dhe besueshmërinë e tij financiare.

Në Prill 2007 OJSC (shitësi) dhe LLC (blerësi) lidhën një kontratë për shitjen dhe blerjen e një objekti të pasurive të paluajtshme (ndërtesë jo-rezidenciale). Asnjë kontratë tjetër nuk është nënshkruar në lidhje me objektin e specifikuar.

Marrëveshja parashikon që gjatë transferimit të sendit që shitet, palët duhet të hartojnë një akt transferimi pa dështuar - pas pagesës së plotë të çmimit të shitjes së sendit. Kontrata nuk përmban rezerva për momentin e kalimit të pronësisë.

Në maj 2007, kontrata u regjistrua nga dhoma e regjistrimit. Blerësit iu dhanë dy certifikata të regjistrimit shtetëror të të drejtave pronësore me një kufizim (barrë): hipotekë në bazë të ligjit.

Deri më sot, çmimi i blerjes nuk i është paguar shitësit. Akti i transferimit nuk është hartuar. Objekti ndodhet në bilancin e shitësit.
Pa pagesë të plotë, ai nuk ia kalon pronën blerësit.

IFTS beson se blerësi në mënyrë të paligjshme nuk e vendos ndërtesën në bilanc si objekt i aktiveve fikse, kërkon që të bëhet një deklaratë e tillë dhe, në përputhje me rrethanat, të vendoset tatimin mbi pronën.

A janë të ligjshme veprimet e dhomës së regjistrimit për regjistrimin e kontratës dhe lëshimin e certifikatave me kufizime? A është e drejtë IFTS?

E.N. Lobanov,
drejtor i V-stroy LLC,
Voskresensk
Rajoni i Moskës

Tatimtarët kanë të drejtë

Në situatën në shqyrtim (me kusht që dhoma e regjistrimit të ketë zyrtarizuar kalimin e pronësisë së pronës me lëshimin e certifikatës së pronësisë me barrë), kërkesa e organit tatimor që këmbëngul në kontabilizimin e pasurisë së fituar nga blerësi. është legjitime.

Regjistrimi shtetëror i kalimit të pronësisë së pasurive të paluajtshme është për autoritetet tatimore një konfirmim i padiskutueshëm i detyrimit të blerësit për të vendosur pronën e fituar në bilanc si një aktiv fiks dhe për të paguar tatimin mbi pronën (neni 374 i Kodit Tatimor të Federata Ruse). Kjo për faktin se pronësia e pasurive të paluajtshme, si dhe transferimi i saj te persona të tjerë, i nënshtrohet regjistrimit shtetëror në Regjistrin e Bashkuar Shtetëror të të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe Transaksioneve me Të (EGRP). Është që nga momenti i regjistrimit shtetëror që lind e drejta e pronësisë së pasurive të paluajtshme (klauzola 1, neni 131, neni 219 dhe pika 2, neni 223 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Gabim regjistruesi?

Ka dy arsye pse rezultati i transaksionit nuk i plotëson pritjet e palëve. Së pari, kontrata nuk formulon qartë një kusht për një procedurë të veçantë për kalimin e pronësisë së pronës që shitet (pas pagesës së plotë). Së dyti, autoriteti regjistrues nuk ka marrë plotësisht parasysh kushtet e kontratës dhe, sipas mendimit tonë, ka kryer shkelje gjatë regjistrimit të transaksionit të shitblerjes dhe transferimit të të drejtave sipas tij.

Siç del nga pyetja, palët synonin të lidhnin një kontratë për shitjen e pasurive të paluajtshme jo vetëm me një pagesë këste (neni 489 i Kodit Civil të Federatës Ruse), por me një procedurë të veçantë për transferimin e pronësisë së pronës - pas pagesën e plotë sipas kontratës. Ky konkluzion tregohet indirekt nga kushti i kontratës i përmendur në pyetje: prona kalon pas pagesës së plotë të çmimit të shitjes. Kjo procedurë është e pranueshme në bazë të Artit. 491 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Per referim

Neni 491 i Kodit Civil të Federatës Ruse "Ruajtja e pronësisë së shitësit"

Në rastet kur kontrata e shitjes parashikon që pronësia e mallrave që i janë transferuar blerësit ruhet nga shitësi deri në pagesën për mallrat ose në shfaqjen e rrethanave të tjera, blerësi nuk ka të drejtë të tjetërsojë mallrat ose t'i disponojë ato në asnjë mënyrë. në mënyrë tjetër para kalimit të pronësisë tek ai, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe me ligj ose kontratë ose nuk rrjedh nga qëllimi dhe vetitë e mallit.

Por aftësia për të përdorur një strukturë të veçantë për përcaktimin e momentit të kalimit të pronësisë (pas pagesës së plotë) varet nga prania në kontratë e kushtit që shitësi të ruajë pronësinë deri në një moment të caktuar. Nuk ka një klauzolë të tillë në kontratë. Tregon vetëm momentin e kalimit të pronës dhe jo momentin e kalimit të pronësisë.

Me shumë mundësi, autoriteti i regjistrimit vendosi që kushtet e veçanta të Artit. 491 i Kodit Civil të Federatës Ruse nuk është i zbatueshëm në këtë rast, dhe e konsideroi kontratën si një transaksion shitblerjeje me pagesë me këste (neni 489 i Kodit Civil të Federatës Ruse) me kalimin e pronësisë tek blerësi deri në pagesë e plotë.

Për të përdorur ndërtimin e transferimit të pronësisë, të parashikuar në Art. 491 i Kodit Civil të Federatës Ruse, kushti i mëposhtëm duhet të ishte përfshirë në kontratë: pronësia e mallrave të transferuara te blerësi mbahet nga shitësi deri në pagesën e plotë të mallrave. Kjo do t'i lejonte autoritetit regjistrues të përcaktojë pa mëdyshje momentin e kalimit të pronësisë dhe të kryejë saktë veprimet e regjistrimit.

Në të njëjtën kohë, mungesa e një certifikate pranimi tregon dështimin e përmbushjes së kontratës nga shitësi. Në rrethana të tilla, autoriteti regjistrues duhej vetëm të regjistronte vetë transaksionin (marrëveshjen e blerjes dhe shitjes), dhe transferimin e pronësisë - vetëm pasi palët të përmbushnin kushtet e marrëveshjes. Nga ana e blerësit, kjo është një pagesë e plotë (konfirmimi është urdhërpagesa ose prova të tjera të lejuara nga kushtet e kontratës), nga ana e shitësit, transferimi i pronës (konfirmuar nga një certifikatë pranimi e nënshkruar nga të dyja palët. në kontratë).

Regjistrimi i një hipotekë në bazë të ligjit

Nëse ka një certifikatë pranimi të nënshkruar nga palët, autoriteti regjistrues ka të drejtë të regjistrojë transferimin e të drejtave me një barrë (hipotekë), pavarësisht mungesës së një marrëveshje të veçantë pengu (hipotekë) dhe deklaratave përkatëse të palëve në transaksion. . Le të shpjegojmë.

Sipas një kontrate për shitjen e pasurive të paluajtshme, shitësi merr përsipër të transferojë pasurinë e paluajtshme në pronësi të blerësit (klauzola 1, neni 130 dhe pika 1
Art. 549 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Kalimi te blerësi i pronësisë së pasurive të paluajtshme sipas një marrëveshjeje të tillë i nënshtrohet regjistrimit shtetëror. Që nga momenti i zbatimit të tij, blerësi fiton të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme (klauzola 1 e nenit 551 dhe pika 2 e nenit 223 të Kodit Civil të Federatës Ruse).

Një kontratë për shitjen e pasurive të paluajtshme mund të lidhet me kushtet e pagesës me këste (klauzola 1, neni 488 dhe pika 1, neni 489 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Në paragrafin 3 të Artit. 489 i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon që rregullat e parashikuara në paragrafët 2, 4 dhe 5 të Artit. 488 i Kodit Civil të Federatës Ruse.

Në paragrafin 5 të Artit. 488 i Kodit Civil të Federatës Ruse thotë se, përveç nëse parashikohet ndryshe nga kontrata e shitjes, nga momenti i transferimit të mallrave te blerësi dhe deri në pagesën për mallrat, mallrat e shitura me kredi njihen si të penguara nga shitësi për të siguruar që blerësi përmbush detyrimin e tij për të paguar për mallrat.

Në përputhje me paragrafin 2 të Artit. 1 i Ligjit Federal të 17 korrikut 1998 Nr. 102-FZ "Për Hipotekën (Pengu i Pasurive të Paluajtshme)" (në tekstin e mëtejmë: Ligji i Hipotekës) për pengun e pasurive të paluajtshme që lindin në bazë të ligjit federal pas ndodhjes Nga rrethanat e specifikuara në të (në tekstin e mëtejmë referuar si hipotekë në bazë të ligjit), zbatohen rregullat për një peng që lind në bazë të një marrëveshjeje hipotekore, përveç nëse parashikohet ndryshe nga ligji federal. Hipoteka si barrë e pasurisë së lënë peng në bazë të marrëveshjes hipotekore lind nga momenti i lidhjes së kësaj marrëveshjeje (klauzola 2, neni 11 i Ligjit për Hipotekën). Në rast të hipotekës në bazë të ligjit, hipoteka si barrë e pasurisë lind nga momenti i regjistrimit shtetëror të pronësisë së pasurisë, përveç rasteve kur parashikohet ndryshe nga kontrata.

Në paragrafin 2 të Artit. 20 i Ligjit për Hipotekën thotë se hipoteka në bazë të ligjit i nënshtrohet regjistrimit shtetëror pa paraqitur një kërkesë të veçantë dhe pa paguar tarifë. Regjistrimi shtetëror i një hipotekë në bazë të ligjit kryhet njëkohësisht me regjistrimin shtetëror të së drejtës pronësore të një personi, të drejtat e të cilit janë të ngarkuara me hipotekë, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj federal. Të drejtat e një pengmarrësi nën një hipotekë mund të vërtetohen me një hipotekë në bazë të ligjit. Gjatë regjistrimit shtetëror të një hipotekë, në bazë të ligjit, informacioni në lidhje me pengmarrësin futet në USRR në bazë të marrëveshjes sipas së cilës lindi detyrimi i siguruar nga hipoteka. Nuk lejohet të kërkohen nga aplikanti dokumente dhe informacione të tjera në lidhje me pengmarrësin.

Paragrafi 24 i Udhëzimit për Procedurën e Regjistrimit Shtetëror të Hipotekës së Pasurive të Paluajtshme, miratuar me Urdhrin e Ministrisë së Drejtësisë së Rusisë, datë 15 qershor 2006 nr. 213, vëren se një hipotekë në bazë të ligjit lind kur një pasuri e paluajtshme objekti tjetërsohet në bazë të një kontrate për shitjen dhe blerjen e një pasurie të paluajtshme me kredi, duke përfshirë një kusht për pagesën me këste, përveç nëse parashikohet ndryshe nga kontrata (neni 488 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Në paragrafin 25 të udhëzimit thuhet se regjistrimi shtetëror i hipotekës në bazë të ligjit kryhet njëkohësisht me regjistrimin shtetëror të së drejtës së pengdhënësit (blerësi, paguesi i qirasë, etj. - paragrafi 2 i nenit 20 të Ligjit për Hipotekën. ).

Për më tepër, bazuar në paragrafin 1 të Kapitullit 30 të Kodit Civil të Federatës Ruse, kontrata e shitjes konsiderohet e lidhur nëse palët kanë arritur një marrëveshje për të gjitha kushtet thelbësore në formën e kërkuar.

Në një situatë kur tjetërsimi i pronës i nënshtrohet regjistrimit shtetëror, e drejta e pronësisë së blerësit lind nga momenti i regjistrimit të tillë, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj (klauzola 2, neni 223 i Kodit Civil të Federatës Ruse).

Sipas paragrafit 1 të Artit. 2 i Ligjit Federal Nr. 122-FZ të 21 korrikut 1997, regjistrimi shtetëror i të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me të është një akt juridik i njohjes dhe konfirmimit nga gjendja e shfaqjes, kufizimit (barrës), transferimit ose përfundimit të të drejtat e pasurive të paluajtshme në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse. Regjistrimi shtetëror është prova e vetme e ekzistencës së një të drejte të regjistruar në pasuri të paluajtshme. Kjo e drejtë mund të kundërshtohet vetëm në gjykatë.

Në rastin në shqyrtim, kontrata parashikon që mallrat nuk i kalojnë blerësit deri në pagesën e plotë, prandaj nuk mund të konsiderohet si peng, duke marrë parasysh rregullat e mësipërme. Kështu, regjistrimi i kalimit të të drejtave të pronësisë me barrë është bërë në kundërshtim me normat e legjislacionit aktual.

Shënim për shitësin

Mosmarrëveshja e një personi me aktin e regjistrimit shtetëror duhet të konsiderohet si pretendim i pavarur i shitësit në lidhje me objektin e regjistrimit. Një mënyrë adekuate për të mbrojtur të drejtat e shitësit ndaj pronës është të paraqisni një kërkesë në mënyrën e përcaktuar për njohjen e së drejtës ndaj personit të specifikuar në aktin e regjistrimit (shih vendimet e Shërbimit Federal Antimonopol të Qarkut Qendror të datës 15 qershor 2007 në çështjen nr.A35-5767 / 06-C11, Distrikti Kaukazian Verior Nr. Ф08-2437/2007 në çështjen nr. -6497 / 2006-36).

Një hipotekë në bazë të kontratës dhe një hipotekë në bazë të ligjit lindin për arsye të ndryshme. Por në thelb, kjo është e njëjta gjë - një kredi me kolateral që siguron pagesa nga huamarrësi te huadhënësi. Qëllimi i këtij detyrimi është blerja e pasurive të paluajtshme për fondet e siguruara nga banka.

Lloje të ndryshme të hipotekës

Blerja e një shtëpie sot nuk është aq e lehtë, veçanërisht për banorët e qyteteve të mëdha. Gjithçka ka të bëjë me koston e pasurive të paluajtshme, e cila për shumicën e qytetarëve është thjesht e padurueshme. Kjo është arsyeja pse shumë institucione krediti janë të gatshme t'u ofrojnë klientëve të tyre fonde që i nënshtrohen transferimit të pronës nëse huamarrësi nuk përmbush kushtet e tij. Kjo do të thotë, gjithçka është e thjeshtë - nëse nuk mund të paguani, atëherë do të duhet të paguani një depozitë. Ju gjithashtu duhet të jeni të vetëdijshëm se një hipotekë mund të lindë në bazë të një marrëveshjeje ose një ligji.

Një hipotekë në bazë të një marrëveshjeje lind gjithmonë në bazë të një dokumenti të lidhur nga palët. Kjo është e ashtuquajtura marrëveshje hipotekore, që tregon detyrimet e huamarrësit në raport me bankën. Arsyet e shfaqjes së kësaj lloj kredie janë gjithashtu:

1. Mbledhja e dokumenteve për transferimin e pasurisë së paluajtshme me peng.
2. Regjistrimi i pasurisë së fituar për fonde hipotekore.

Me fjalë të tjera, një hipotekë në bazë të një marrëveshjeje lind kur huamarrësi harton strehim me siguri. Për bankat, ky është një rrezik i madh. Derisa palët të regjistrojnë kontratën, kreditori nuk mund të kërkojë të drejtat mbi pronën e hipotekuar. Prandaj, në këtë fazë, klientit i kërkohet të sigurojë garantues. Përveç kësaj, bankat shpesh rrisin normat e interesit derisa të lëshohet kolaterali.

E rëndësishme: procedura për regjistrimin e një marrëveshje hipotekore kryhet në bazë të një aplikimi nga palët. Nëse marrëveshja vërtetohet nga një noter, ai mund të paraqesë një kërkesë për regjistrim shtetëror (FZ Nr. 102).

Nëse gjithçka është e qartë me marrëveshjen, atëherë pak njerëz e dinë se çfarë është një hipotekë në bazë të ligjit. Ndodh kur banesa e fituar bëhet peng nga banka, por marrëveshja nuk luan asnjë rol këtu.

Hipoteka në bazë të ligjit regjistrohet gjatë regjistrimit shtetëror të kontratës së shitjes. Dhe dokumenti mbi pronësinë e banesave të blera për kredi përmban informacion se ai ka një barrë të caktuar. Kjo barrë nuk lejon p.sh shitjen e kësaj pasurie pa lejen e pengmarrësit, regjistrimin e të afërmve etj.

Për më tepër, arsyet janë:

1. Shitje me kredi. Nëse një objekt shitet me kredi, ai automatikisht është hipotekuar, përveç nëse parashikohet ndryshe. Kjo dispozitë e ligjit vlen edhe për blerjet me këste.
2. Qira. Marrësi i qirasë ka të drejtë të lërë peng pronën që është objekt i marrëveshjes.

Dallimet

Hipoteka në bazë të një marrëveshjeje të lidhur dhe hipoteka në bazë të ligjit dallohen nga kushtet e mëposhtme:

1. Hipoteka sipas ligjit lind automatikisht në momentin e regjistrimit të marrëveshjes së shitblerjes, ndërsa për llojin e dytë të kredisë është e nevojshme të lidhet një marrëveshje.
2. Për rastin e parë si kolateral vepron vetëm pasuria e fituar. Për të dytën, çdo pronë e huamarrësit mund të shërbejë si kolateral.
3. Asnjë detyrë shtetërore nuk ngarkohet për regjistrimin e një hipotekë në bazë të ligjit, por një hipotekë në bazë të një marrëveshjeje i nënshtrohet tatimit.

Është e rëndësishme të dihet

Kur hipotekoni pronën, duhet të merren parasysh kërkesat e mëposhtme:

1. Pasuria e pandashme, e cila mund të humbasë qëllimin e saj gjatë pjesëtimit, nuk mund të jepet peng.
2. Nëse për blerjen e pasurive të paluajtshme me ndihmën e një banke është e nevojshme të merret leje nga palët e treta, atëherë pa të banka nuk do të hartojë një marrëveshje të përshtatshme.
3. Huamarrësi është i detyruar të kujdeset për pronën e lënë peng dhe të sigurojë sigurinë e saj.
4. Nëse ekziston mundësia e humbjes ose dëmtimit të pasurisë së lënë peng, huamarrësi është i detyruar të njoftojë pengmarrësin për këtë.
5. Banka ka të drejtë të kontrollojë gjendjen e pasurisë së lënë peng nga kreditori.
6. Çdo tjetërsim i pronës, që është peng, është i mundur vetëm me pëlqimin e bankës.
7. Personi që fiton pasurinë e lënë peng i merr të gjitha të drejtat dhe detyrimet e pengdhënësit.
8. Pas mbylljes së kredisë, barra duhet të hiqet nga prona.

Çështjet që lidhen me regjistrimin e hipotekave në bazë të ligjit dhe kontratës shkaktojnë shumë probleme dhe mosmarrëveshje. Kjo është për shkak të vijës mjaft të paqartë midis termave të përdorur. Në kuadër të këtij neni do të analizojmë se çfarë do të thotë hipotekë në bazë të ligjit, cilat janë veçoritë, rastet e aplikimit dhe si ndryshon hipoteka në bazë të një marrëveshjeje nga ajo e parashikuar në ligj.

Hipoteka në bazë të ligjit

Përkufizimi i saktë i termit hipotekë në bazë të ligjit, çfarë do të thotë dhe çfarë rregullash rregullon, është i mundur vetëm me përdorimin e saktë të përkufizimeve bazë financiare të mëposhtme:

• hipotekë;
• kredi hipotekare (kredi).

Shumë qytetarë i identifikojnë gabimisht këto koncepte dhe supozojnë se në të dyja rastet bëhet fjalë për marrjen e një kredie për të blerë një shtëpi, e cila është tipike vetëm për një kredi hipotekore.

Hipoteka është një nga mënyrat për të siguruar përmbushjen e detyrimeve sipas një marrëveshjeje, duke përfshirë një marrëveshje kredie, sipas së cilës pasuria e paluajtshme është lënë peng. Pronari i një pasurie të tillë në fakt privohet nga e drejta për ta disponuar atë pa marrë pëlqimin e pengmarrësit, përkatësisht, për të kryer transaksione shitjeje, këmbimi, dhurimi dhe të tjera.

Detyrimet në bazë të ligjit bazohen në funksionimin e rregulloreve që vendosin, pavarësisht nga dëshira e palëve, detyrimin për të lënë peng pasuri të paluajtshme. Baza normative e marrëdhënieve të tilla është:

Kodi Civil i Federatës Ruse;

• Ligji Federal Nr. 218-FZ i 13 korrikut 2015 "Për Regjistrimin Shtetëror të Pasurive të Paluajtshme";
• Ligji Federal Nr. 102-FZ i datës 16 korrik 1998 "Për hipotekën (pengun e pasurive të paluajtshme)";
• Ligji Federal Nr. 122-FZ i 21 korrikut 1997 "Për regjistrimin shtetëror të të drejtave mbi pasuritë e paluajtshme dhe transaksionet me to" (skadon plotësisht nga 1 janari 2020).

Nga kuptimi i këtyre normave, mund të konkludohet se një hipotekë në bazë të ligjit ka këto karakteristika karakteristike:

• një bankë ose një organizatë tjetër kreditore vepron si kreditor dhe pengmarrës;
• pasuria e paluajtshme është blerë në kurriz të fondeve të huazuara;
• kushtet dhe kërkesat për kolateral janë të përfshira në marrëveshjen e huasë;
• për regjistrim, pengdhënësi ose pengmarrësi duhet të aplikojë për një hipotekë në bazë të ligjit dhe të sigurojë një marrëveshje kredie, në bazë të së cilës informacioni për palët regjistrohet në regjistrin shtetëror;
• regjistrimi i pronësisë së sendit të fituar dhe barra kolaterale kryhet njëkohësisht.

Analiza e kryer na lejon të klasifikojmë llojet e hipotekave në bazë të ligjit, në varësi të arsyeve të ndodhjes:

• përdorimi i fondeve të kredisë për blerjen e pronës së paluajtshme gjatë fazës së ndërtimit - pavarësisht mungesës së pronës në momentin e nënshkrimit të marrëveshjes së kredisë, ajo pritet të jetë peng;
• regjistrimi i një kredie për blerjen e një prone të përfunduar - regjistrimi i të drejtave të pengmarrësit kryhet në kohën e transferimit të të drejtave mbi pronën te pengmarrësi;
• që rrjedhin nga kushtet e qirasë;
• raste të tjera të parashikuara shprehimisht nga rregullat e ligjit.

Duhet theksuar se palët i nënshtrohen një regjimi të veçantë preferencial, i cili i përjashton nga pagesa e detyrimit shtetëror gjatë regjistrimit.

Hipotekë me kontratë

Edhe pse ligji përmend llojin e pengut të pasurisë që rrjedh nga kushtet e kontratës, ai nuk e rregullon qartë atë dhe nuk përmban konceptin se çfarë është hipoteka sipas kontratës. Nga kuptimi i normave të mësipërme duhet kuptuar të gjitha llojet e pengut të pasurive të paluajtshme që nuk kanë tiparet e hipotekës së vendosur në nivel legjislativ.

Pengu që rrjedh nga marrëveshja mund të lindë në situata të ndryshme, për shembull, kur aplikoni për një kredi ose të jetë një garanci për përmbushjen e detyrimeve të tjera. Pavarësisht nga baza për shfaqjen e detyrimeve të pengut, duhet të lidhet një marrëveshje e veçantë e pavarur hipotekore që përmban informacione për palët dhe objektin e pengut.

Regjistrimi i barrës kryhet në përputhje me rregullat e mëposhtme:

• kërkohet një deklaratë e përbashkët nga pengdhënësi dhe pengmarrësi ose një deklaratë nga noteri që ka vërtetuar marrëveshjen;
• të dhënat në USRN futen në përputhje të plotë me transaksionin e përfunduar;
• regjistrimi kryhet veçmas dhe nuk nënkupton ndryshim në pronësi dhe të drejta të tjera reale mbi objektin;
• regjistrimi në regjistrin shtetëror kryhet pas pagesës së detyrës shtetërore - 1000 rubla (klauzola 28, pjesa 1, neni 333.33 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse).

Transferimi i pronës si kolateral kryhet në baza vullnetare, për shembull, për të marrë një shumë më të madhe të një kredie konsumatore ose për të aplikuar për një kredi me një normë minimale interesi.

Karakteristikat dalluese

Klasifikimi i saktë i marrëdhënieve juridike ekzistuese brenda kornizës së detyrimeve të pengut do të lejojë jo vetëm regjistrimin e barrës sipas rregullave, por edhe për të përcaktuar nëse pagesa e detyrës shtetërore është e nevojshme në një rast të veçantë.

Për perceptim të lehtë, veçoritë dalluese janë paraqitur në tabelë.

Regjistrimi i një hipotekë në bazë të ligjit është i rëndësishëm për të gjitha kreditë hipotekore, përfshirë ato të lëshuara në bazë të programeve të veçanta shtetërore. Barra e pronës sipas rregullave të hipotekës në bazë të një marrëveshjeje përdoret nga përfaqësues të bizneseve të mëdha dhe të mesme për të hapur një linjë kredie ose për të marrë kredi për zhvillimin e aktiviteteve të tyre, si dhe nga individë në huadhënie reciproke të siguruara me real. pasurie.