Nastanak hipoteke na osnovu ugovora. Koja je razlika između hipoteke po zakonu i hipoteke na osnovu ugovora: kako skinuti teret

Ako želite da podnesete zahtev za hipotekarni kredit, zajmoprimac se može susresti sa dva termina koji označavaju vrstu kredita: „hipoteka na osnovu zakona“ i „hipoteka na osnovu ugovora“. Obje vrste uključuju transakcije nekretninama, za obje možete kupiti objekt uz kolateral, ali najčešće je to legalni kredit koji koriste banke.

Hipoteka na osnovu zakona: šta je to?

Ovo je sticanje stambenog prostora ili druge nekretnine u skladu sa svim zakonskim normama. Zakon jasno reguliše proces dobijanja i registracije stambenog kredita.

Većina banaka izdaje hipoteke na osnovu zakona, jer je to manje rizično za zajmodavca. Ukoliko planirate da podnesete klasičnu hipoteku, odnosno transakcija će biti obezbeđena zalogom stečene imovine, veća je verovatnoća da će to biti hipoteka po zakonu.

Važne karakteristike legalne hipoteke:

1. Kupovina bilo koje vrste nekretnine ili izgradnja kuće na teret pozajmljenih sredstava.
2. Na kupljeni objekat se nameće teret. Zajmoprimac dobija pravo vlasništva, ali će biti ograničen u radnjama: prodaja nekretnina pod hipotekom je nemoguća, a banka može uspostaviti i ograničenja za upis drugih građana u stan/kuću ili izdavanje objekta.
3. Ako zajmoprimac ne ispuni svoje obaveze, povjerilac ima pravo oduzeti založenu imovinu.
4. Hipoteka je po zakonu strogo ciljani kredit. Zajmoprimac ne prima sredstva u svoje ruke, već ih povjerilac prenosi na prodavca imovine.

U slučaju registracije na osnovu zakona, ne samo banka može postati povjerilac. Oni mogu biti druga finansijska institucija ili čak investitor u slučaju kupovine novog stambenog prostora. Programeri često nude kupcima rate bez učešća banke. To je takođe zajam, koji je regulisan zakonom i shodno tome izvršava. U ovom slučaju, predmet je također nametnut teretom, a programer će djelovati kao hipotekarni povjerilac: u slučaju neplaćanja kredita, on je taj koji može pokrenuti postupak povlačenja depozita i deložacije.

Hipoteka po ugovoru

Ako zajmodavac koristi ovu vrstu transakcije, to znači da će odnos između zajmoprimca i zajmodavca biti regulisan posebnim ugovorom, a ne saveznim zakonima. U stvari, ugovorna hipoteka podrazumijeva izdavanje zajma pod bilo kojim uslovima, učesnici u transakciji mogu naznačiti u ugovoru sve tačke koje nisu regulisane zakonom, a koje su u slučaju hipotekarnog kredita nemoguće po zakonu.

Karakteristike ove vrste hipoteke:

1. Dogovor nije nužno osiguran. Ukoliko planirate da uzmete hipoteku obezbeđenu stambenim objektom koji je već u vlasništvu, u ovom slučaju hipoteka će biti izdata na osnovu ugovora. Prilikom registracije transakcije odmah ćete dobiti potpuno vlasništvo nad kupljenom nekretninom, što je po zakonu nemoguće kod kredita.
2. Ovo nije nužno ciljani kredit. Ukoliko planirate da dobijete gotovinski kredit uz obezbeđenje nepokretnosti u vlasništvu, ugovor će takođe regulisati transakciju. Takve transakcije se odnose i na hipoteke.

Hipoteka na osnovu zakona i na osnovu ugovora: razlike

Ugovorna hipoteka je posao sa fleksibilnijim uslovima, zajmodavac i zajmoprimac mogu odstupiti od zakona i sastaviti pojedinačne uslove saradnje. Ali ova vrsta pozajmljivanja se rijetko koristi, jer nosi rizike za samog zajmodavca. Naime, na tržištu se hipotekarni kredit na osnovu ugovora izdaje praktično samo prilikom davanja nenamjenskog kredita osiguranog imovinom ili kada se daje hipoteka uz zalog imovine koja je već u vlasništvu zajmoprimca.

Koja je razlika između hipoteke i hipoteke po zakonu:

1. Pod hipotekom, po zakonu, transakcija se obavlja samo uz korištenje zaloge stečene imovine.
2. Upis zakonske hipoteke i poravnanje sa prodavcem nastaju u trenutku kada je upisan kupoprodajni ugovor, odnosno sve se radi istovremeno. U slučaju ugovornog stambenog kredita banka prvo izdaje novac prodavcu, nakon čega se izvršava kupoprodajna transakcija, a tek nakon toga moguće je nametanje tereta: upravo zato što je transakcija za neke nezaštićena. vrijeme u kojem banke preuzimaju rizik, a to može uticati na stope.
3. Upis hipoteke je po zakonu besplatan. Po izvršenju ugovora biće potrebna naknada, za pojedinačne zajmoprimce iznosi 1000 rubalja. Ako je zajmoprimac pravno lice, platit će 4.000 rubalja.

U oba slučaja, kao zajmodavac i zajmoprimac može biti svako: građani, organizacije (ne nužno finansijske). Hipoteka na osnovu zakona između pojedinaca nije isključena.

Upis legalne hipoteke

Hipoteka po osnovu zakona i hipoteka na osnovu ugovora su slične u mnogo čemu. Zajmoprimac kontaktira banku, prikuplja potrebnu dokumentaciju i čeka odluku. Nakon odobrenja i prolaska kroz sve formalne procedure, kao što je osiguranje, transakcija zahtijeva obaveznu registraciju.

Ako na osnovu zakona sastavljate standardni stambeni kredit, tada za njegovu registraciju nije potrebno prisustvo svih učesnika u transakciji, dovoljna je izjava ili zajmodavca ili zajmoprimca. Ali pošto je banka zainteresovana za sprovođenje procedure, ona obično kontroliše proces, a transakcija se fiksira u prisustvu predstavnika zajmodavca i samog zajmoprimca.

Procedura registracije:

1. Banka pomaže u prikupljanju paketa dokumenata za prijenos na Rosreestr ili MFC. U ovoj fazi neće biti problema: predstavnici banaka dobro znaju koji su papiri potrebni za registraciju.
2. Nakon prijenosa dokumenata, sama registracija se vrši u roku od 5 radnih dana. U tom periodu državna agencija pažljivo provjerava sve dokumente.
3. Zajmoprimac dobija potvrdu o vlasništvu sa naznakom tereta.

Registracija kredita na osnovu ugovora

Registracija se odvija striktno uz učešće svih strana u transakciji: i zajmoprimca i predstavnika zajmodavca. Prvo se registruje kupoprodajni ugovor, tek nakon toga moguće je nametnuti teret (u slučaju hipoteke, po zakonu, legalizacija ovih dokumenata se odvija istovremeno). Dalje, sve je standardno: u roku od 5 dana nakon podnošenja dokumenata transakcija se registruje.

Ograničenje prava i opterećenje nekretnine u slučaju hipoteke po zakonu

Pojava hipoteke na osnovu zakona podrazumijeva određena ograničenja. Zajmoprimac kupuje nekretninu, može njome slobodno raspolagati, ali neće moći prodati nekretninu. Činjenica tereta evidentira se u državnom organu. Jedina mogućnost implementacije je dogovor sa bankom: obično je to moguće samo u slučaju problema sa otplatom kredita.

Zajmodavac može postaviti ograničenja na . Jedna banka može u potpunosti zabraniti takve transakcije, druga će to dozvoliti, ali tek po dobijanju dozvole (zajmoprimac se obraća banci sa zahtjevom). Što se tiče registracije, nema ograničenja za samog kupca i članove njegove porodice.

Kako se riješiti zakonskog opterećenja hipotekom

Nakon pune otplate stambenog kredita prema rasporedu ili prije roka, zajmoprimac se obraća zajmodavcu i dobija dokumente koji potvrđuju ispunjenje dugovanih obaveza u cijelosti. Obje strane u transakciji učestvuju u otklanjanju tereta, čine zajednički dogovor.

Prema zakonu, otklanjanje tereta može se izvršiti uz lično prisustvo zajmoprimca i zajmodavca: najčešće se to dešava, pa se strane moraju dogovoriti o vremenu transakcije i zakazati sastanak u MFC-u. Rok za provjeru dokumenata je do 3 radna dana, kod kupovine preko DDU-a - do 5 dana. Za ovu operaciju nema naknade.

Razlike između hipoteke po zakonu i po osnovu ugovora su prilično značajne. Ovi formati imaju svoje karakteristike i koriste se u različitim okolnostima. Istovremeno, ne treba misliti da hipoteka na osnovu ugovora nije legalna. Naprotiv, to također nije u suprotnosti sa regulatornim okvirom, jednostavno je vrlo teško takav kredit zapravo nazvati hipotekom.

Federalni zakon br. 102-FZ "O hipoteci" daje konkretnu definiciju ove vrste kredita. Zapravo, svaka hipoteka ima jednu važnu osobinu: novac se daje klijentu kao zajam, a zauzvrat daje banci osiguranje u vidu kolaterala.

Za ruske finansijske institucije najtipičnije su hipoteke u kojima klijent kupuje nekretninu sa izdvojenim sredstvima. Odnosno, u ovom slučaju govorimo o ciljanom kreditu. Banka ne postavlja zahtjeve samo na oblik nekretnine, već i direktno na njene karakteristike.

„Legitimna“ hipoteka omogućava zajmoprimcima da kupe stan na primarnom ili sekundarnom tržištu, u kući u izgradnji, uključujući zemljište, kuću, sobu ili udio u stanu. Neke banke nude ciljane kredite za kupovinu garaže. Za poslovne predstavnike predviđene su posebne vrste nekretnina (poslovne nekretnine, na primjer, proizvodni ili skladišni objekti).

Za banke su hipoteke pravno isplativije i sigurnije, jer smanjuju rizik od gubitka novca dobijanjem nekretnina kao kolateral. Klijent ne može njime raspolagati, uprkos činjenici da je uknjižen kao vlasništvo, sve dok se dug u potpunosti ne otplati i ne otkloni teret.

Legitimna hipoteka nastaje pod sledećim uslovima:

• u trenutku potpisivanja ugovora o zakupu (nekretnina postaje vlasništvo druge osobe koja preuzima obavezu brige o izdržavanom licu, takva šema se često koristi za izdržavanje starih osoba od strane rođaka ili privatnih staračkih domova);
• ciljana kupovina gotovih nekretnina ili nekretnina u izgradnji novcem izdatim od strane banke;
• prodaja nekretnina na kredit ili na rate.

Hipoteka je na osnovu zakona tipična ne samo za bankarske kredite. Slični pravni odnosi mogu nastati i između fizičkih i pravnih lica. Na primjer, porodica ima nešto novca na raspolaganju za kupovinu stana. Kupac je saglasan da mu da na rate za preostali iznos. Prilikom potpisivanja kupoprodajnog ugovora propisani su uslovi rata. I u ovom slučaju postoji mjesto hipoteke po zakonu.

Ako se hipoteka izdaje preko banke, redoslijed radnji je otprilike sljedeći:

1. klijent se obraća banci za preliminarno odobrenje hipoteke;
2. osoba traži odgovarajuću nekretninu;
3. nakon procjene nekretnine, banka donosi konačnu odluku o hipoteci, potpisuje se ugovor o kreditu između strana;
4. zaključen je kupoprodajni posao;
5. prodavac prima sredstva koja mu pripadaju od banke.

Činjenica da se novac prenosi iz banke ukazuje da se stanovi kupuju pozajmljenim sredstvima. Što samo potvrđuje potrebu korištenja nekretnina kao zaloga. U budućnosti, ako zajmoprimac iznenada ne može ili ne želi da ispuni svoje obaveze, banka ima pravo da konfiskuje imovinu, proda je i uzme novac za otplatu duga.

Važna karakteristika zaključenja hipoteke na osnovu zakona je obavezno prisustvo hipoteke.

Ova vrsta hipoteke je vrlo rijetka u ruskim bankama. Pretpostavlja se da su svi uslovi ugovora između zajmodavca i zajmoprimca pojedinačno propisani. Zapravo, ova vrsta hipoteke ima više zajedničkog sa redovnim kreditom nego sa legalnom hipotekom. Ima sljedeće formate:

1. banka izdaje novac za koji klijent kupuje nekretninu, a kredit nije ciljani i ne uključuje davanje kolaterala;
2. u vidu zaloge, klijent daje ne stečenu, već u njegovom vlasništvu nepokretnost;
3. zalog se izdaje nakon upisa vlasništva.

Malo je banaka koje su spremne da daju ovu vrstu hipoteke, jer to značajno povećava rizik nevraćanja pozajmljenih sredstava. Čak i ova druga opcija ima svoje nedostatke za zajmodavca. U tom slučaju, klijentu se daje vrijeme da uknjiži nekretninu za sebe. Tek nakon toga se zaključuje ugovor o zalozi. Međutim, sa zvanične tačke gledišta, nekretnine nemaju nikakav teret. A ako klijent odbije da ga izda, onda banka, čak ni na sudu, neće moći dobiti vlasništvo nad stambenim prostorom sve dok ugovor ne bude u potpunosti otplaćen.

Koja je razlika?

Hipoteka na osnovu zakona i ugovora ima mnogo razlika. Oni se tiču ​​ne samo rizika za banku, već i drugih važnih karakteristika:

Hipoteka je po zakonu isplativija za banku. Sa finansijske tačke gledišta, to je bolje i za zajmoprimca: on ne mora trošiti novac na državnu dužnost, a uslovi kreditiranja takvog zajma su isplativiji. Hipoteka na osnovu ugovora daje više prava i sloboda u odnosu na stečenu imovinu, ali odsustvo bilo kakvog kolaterala će zahtijevati od klijenta da potvrdi svoju finansijsku sposobnost i pouzdanost.

U aprilu 2007. godine OJSC (prodavac) i DOO (kupac) sklopili su ugovor o kupoprodaji nekretnine (nestambene zgrade). Nisu potpisani drugi ugovori u vezi sa navedenim objektom.

Ugovorom je predviđeno da prilikom prenosa predmeta koji se prodaje, strane moraju sastaviti akt o prenosu bez propusta - nakon pune isplate prodajne cijene objekta. Ugovor ne sadrži rezerve o momentu prenosa vlasništva.

U maju 2007. godine, ugovor je registrovan od strane registarske komore. Kupcu su izdate dvije potvrde o državnoj registraciji prava svojine sa ograničenjem (opterećenjem): hipoteka na osnovu zakona.

Do danas kupoprodajna cijena nije plaćena prodavcu. Prijemodajni akt nije sastavljen. Predmet se nalazi na bilansu stanja prodavca.
Bez pune uplate, on ne prenosi imovinu na kupca.

IFTS smatra da kupac nezakonito ne stavlja zgradu u bilans kao objekat osnovnih sredstava, zahtijeva da se takva izjava sačini i shodno tome naplati porez na imovinu.

Da li su radnje registracione komore za registraciju ugovora i izdavanje potvrda sa ograničenjima zakonite? Da li je IFTS u pravu?

E.N. Lobanov,
direktor V-stroy doo,
Voskresensk
Moskva region

Poreznici su u pravu

U situaciji koja se razmatra (pod uslovom da je registarska komora ozvaničila prenos vlasništva nad nekretninom izdavanjem potvrde o vlasništvu sa teretom), zahtev poreskog organa da insistira na knjigovodstvu stečene imovine od strane kupca je legitimno.

Državna registracija prenosa vlasništva nad nekretninama je za poreske organe neosporna potvrda obaveze kupca da stečenu nekretninu stavi u bilans stanja kao osnovno sredstvo i plati porez na imovinu (član 374. Poreskog zakona Republike Srpske). Ruska Federacija). To je zbog činjenice da vlasništvo nad nekretninama, kao i njegov prijenos na druga lica, podliježu državnoj registraciji u Jedinstvenom državnom registru prava na nekretninama i transakcijama s njom (EGRP). Od trenutka državne registracije nastaje pravo vlasništva nad nekretninama (član 1, član 131, član 219 i član 2, član 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Greška registratora?

Dva su razloga zašto ishod transakcije ne ispunjava očekivanja strana. Prvo, ugovorom nije jasno formulisan uslov o posebnom postupku za prenos vlasništva nad imovinom koja se prodaje (nakon pune isplate). Drugo, registarski organ nije u potpunosti uzeo u obzir uslove ugovora i, po našem mišljenju, učinio je prekršaj prilikom registracije kupoprodajne transakcije i prenosa prava po njoj.

Kako proizilazi iz pitanja, strane su namjeravale zaključiti ugovor o prodaji nekretnine ne samo uz otplatu na rate (član 489. Građanskog zakonika Ruske Federacije), već uz poseban postupak prijenosa vlasništva nad imovinom - nakon puna isplata po ugovoru. Na ovaj zaključak posredno ukazuje i uslov ugovora citiran u pitanju: imovina se prenosi nakon pune isplate prodajne cijene. Ovaj postupak je dozvoljen na osnovu čl. 491 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Za referenciju

Član 491 Građanskog zakonika Ruske Federacije "Zadržavanje vlasništva prodavca"

U slučajevima kada je ugovorom o kupoprodaji predviđeno da prodavac zadržava vlasništvo nad robom koja je prenesena na kupca do plaćanja robe ili nastupanja drugih okolnosti, kupac nema pravo otuđiti robu niti raspolagati njome na bilo koji način. na drugi način pre prenosa svojine na njega, osim ako je drugačije određeno zakonom ili ugovorom ili ne proizilazi iz namene i svojstava robe.

Ali mogućnost korištenja posebne strukture za određivanje trenutka prijenosa vlasništva (nakon pune isplate) zavisi od prisustva u ugovoru uslova da prodavac zadrži vlasništvo do određenog trenutka. Ne postoji takva klauzula u ugovoru. Označava samo trenutak prijenosa imovine, a ne i trenutak prijenosa vlasništva.

Najvjerovatnije je registarski organ odlučio da se ne poštuju posebni uslovi iz čl. 491 Građanskog zakonika Ruske Federacije nisu primjenjivi u ovom slučaju, a ugovor se smatra transakcijom prodaje i kupovine na rate (član 489. Građanskog zakonika Ruske Federacije) uz prijenos vlasništva na kupca do puna isplata.

Da bi se koristila konstrukcija prenosa vlasništva, predviđena čl. 491 Građanskog zakonika Ruske Federacije, sljedeći uvjet je trebao biti uključen u ugovor: vlasništvo nad robom koja je prenesena na kupca zadržava prodavac do pune isplate robe. To bi omogućilo organu za registraciju da nedvosmisleno utvrdi trenutak prenosa vlasništva i pravilno izvrši radnje registracije.

Istovremeno, nepostojanje potvrde o prijemu ukazuje na neispunjavanje ugovora od strane prodavca. U takvim okolnostima, organ za registraciju morao je samo da registruje samu transakciju (ugovor o kupoprodaji), a prenos vlasništva - tek nakon što su strane ispunile uslove ugovora. Od strane kupca, ovo je puna uplata (potvrda su nalozi za plaćanje ili drugi dokazi dozvoljeni uslovima ugovora), sa strane prodavca, prenos imovine (potvrđen potvrdom o prihvatanju potpisanom od obe strane na ugovor).

Upis hipoteke na osnovu zakona

Ako postoji potvrda o prihvatanju potpisana od strane strana, registrator ima pravo da upiše prenos prava sa teretom (hipotekom), uprkos nepostojanju posebnog ugovora o zalozi (hipoteci) i relevantnih izjava strana u transakciji. . Hajde da objasnimo.

Ugovorom o kupoprodaji nepokretnosti prodavac se obavezuje da će nepokretnost prenijeti u vlasništvo kupca (čl. 1. čl. 130. i č. 1.
Art. 549 Građanskog zakonika Ruske Federacije). Prijenos vlasništva nad nekretninama na kupca prema takvom ugovoru podliježe državnoj registraciji. Od trenutka njegove implementacije, sticalac stiče pravo vlasništva na nekretnini (klauzula 1 člana 551 i tačka 2 člana 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Ugovor o prodaji nekretnine može se zaključiti pod uslovima plaćanja u ratama (klauzula 1, član 488 i tačka 1, član 489 Građanskog zakonika Ruske Federacije). U stavu 3 čl. 489 Građanskog zakonika Ruske Federacije predviđa da pravila predviđena stavovima 2, 4 i 5 čl. 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

U stavu 5 čl. 488 Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi se da, osim ako ugovorom o prodaji nije drugačije određeno, od trenutka prenosa robe na kupca pa do plaćanja robe, roba prodata na kredit priznaje se kao založena od strane prodavac da osigura da kupac ispuni svoju obavezu plaćanja robe.

U skladu sa stavom 2 čl. 1 Saveznog zakona od 17. jula 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalogu nepokretnosti)” (u daljem tekstu: Zakon o hipoteci) na zalogu nepokretnosti koja nastaje na osnovu saveznog zakona po nastanku od okolnosti navedenih u njemu (u daljem tekstu hipoteka po zakonu) primenjuju se pravila o zalozi koja proizilazi iz ugovora o hipoteci, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno. Hipoteka kao teret imovine založene po osnovu ugovora o hipoteci nastaje od momenta zaključenja ovog ugovora (tačka 2, član 11 Zakona o hipoteci). U slučaju hipoteke po zakonu, hipoteka kao teret imovine nastaje od trenutka državne registracije svojine na imovini, osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

U stavu 2 čl. 20. Zakona o hipoteci navodi da se hipoteka po zakonu podliježe državnoj registraciji bez podnošenja posebnog zahtjeva i bez plaćanja takse. Državna registracija hipoteke po zakonu vrši se istovremeno sa državnom registracijom prava svojine lica čija su prava opterećena hipotekom, osim ako saveznim zakonom nije drugačije određeno. Prava hipotekarnog povjerioca po osnovu hipoteke mogu se po zakonu overiti hipotekom. Prilikom državne registracije hipoteke, na osnovu zakona, podaci o hipotekarnom vjerovniku unose se u USRR na osnovu ugovora prema kojem je nastala obveza osigurana hipotekom. Nije dozvoljeno od podnosioca zahteva zahtevati druga dokumenta i podatke koji se odnose na založnog poverioca.

U stavu 24 Uputstva o postupku državne registracije hipoteke na nepokretnostima, odobrenog Naredbom Ministarstva pravde Rusije od 15. juna 2006. br. 213, navodi se da hipoteka na osnovu zakona nastaje kada nekretnina objekat se otuđuje na osnovu ugovora o kupoprodaji nekretnine na kredit, uključujući i uz uslov otplate na rate, osim ako ugovorom nije drugačije određeno (član 488. Građanskog zakonika Ruske Federacije). U stavu 25. uputstva navodi se da se državna registracija hipoteke po zakonu vrši istovremeno sa državnom registracijom prava hipotekara (kupca, obveznika zakupnine i sl. - stav 2 člana 20 Zakona o hipoteci). ).

Osim toga, na osnovu stava 1. Poglavlja 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije, kupoprodajni ugovor se smatra zaključenim ako su strane postigle sporazum o svim bitnim uslovima u traženom obliku.

U situaciji kada otuđenje imovine podliježe državnoj registraciji, pravo vlasništva sticaoca nastaje od trenutka takve registracije, osim ako zakonom nije drugačije određeno (član 2, član 223 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Prema stavu 1 čl. 2 Saveznog zakona br. 122-FZ od 21. jula 1997. godine, državna registracija prava na nekretninama i transakcija sa njima je pravni akt o priznavanju i potvrđivanju od strane države nastanka, ograničenja (opterećenja), prijenosa ili prestanka prava na nekretnine u skladu sa Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Državna registracija je jedini dokaz postojanja upisanog prava na nepokretnosti. Ovo pravo se može osporiti samo na sudu.

U predmetnom slučaju, ugovorom je predviđeno da se roba ne prenosi na kupca do pune isplate, pa se stoga ne može smatrati zalogom, uzimajući u obzir gore navedena pravila. Dakle, upis prenosa prava vlasništva sa teretom izvršen je kršenjem normi važećeg zakonodavstva.

Napomena prodavcu

Neslaganje osobe sa aktom o državnoj registraciji treba smatrati nezavisnom tvrdnjom prodavca u pogledu predmeta registracije. Adekvatan način zaštite prava prodavca na imovinu je podnošenje zahteva na propisan način za priznavanje prava licu navedenom u aktu o registraciji (vidi odluke Federalne antimonopolske službe Centralnog okruga od 15. juna 2007. godine u predmetu br. A35-5767 / 06-C11, severnokavkaski okrug br. F08-2930/2007 od 06.06.2007. godine u predmetu br. A32-23817/2006-36/551, od 2. F08-2437/2007 u predmetu br. A32-17490/2006-41/464 Dalekoistočnog okruga od 24.04.2007., 17.04.2007. br. -6497 / 2006-36).

Hipoteka po osnovu ugovora i hipoteka po zakonu nastaju iz različitih razloga. Ali u suštini, ovo je ista stvar - zajam sa kolateralom koji osigurava plaćanja od zajmoprimca zajmodavcu. Svrha ove obaveze je kupovina nekretnina za sredstva obezbjeđena od strane banke.

Različite vrste hipoteke

Kupnja kuće danas nije tako laka, posebno za stanovnike velikih gradova. Sve se radi o cijeni nekretnina, koja je većini građana jednostavno nepodnošljiva. Zbog toga su mnoge kreditne institucije spremne da svojim klijentima obezbede sredstva koja podležu prenosu imovine ukoliko zajmoprimac ne ispuni svoje uslove. Odnosno, sve je jednostavno - ako ne možete platiti, onda ćete morati platiti depozit. Takođe treba da znate da hipoteka može nastati na osnovu sporazuma ili zakona.

Hipoteka na osnovu sporazuma uvijek nastaje na osnovu isprave koju zaključuju strane. Ovo je takozvani ugovor o hipoteci, koji ukazuje na obaveze zajmoprimca u odnosu na banku. Razlozi za pojavu ove vrste kredita su i:

1. Prikupljanje dokumenata za prenos nepokretnosti u zalogu.
2. Upis imovine stečene za hipotekarna sredstva.

Drugim riječima, hipoteka na osnovu sporazuma nastaje kada zajmoprimac sastavlja stambeni prostor pod zalog. Za banke je to veliki rizik. Dok stranke ne registruju ugovor, poverilac ne može tražiti prava na hipotekarnoj imovini. Dakle, u ovoj fazi od klijenta se traži da obezbijedi žirante. Pored toga, banke često podižu kamatne stope sve dok se ne izda kolateral.

Važno: postupak upisa ugovora o hipoteci provodi se na osnovu zahtjeva stranaka. Ako je sporazum ovjeren kod notara, on može podnijeti zahtjev za državnu registraciju (FZ br. 102).

Ako je sa ugovorom sve jasno, onda malo ljudi zna šta je hipoteka po zakonu. Nastaje kada stečeni stan postane zalog od banke, ali ugovor tu ne igra nikakvu ulogu.

Hipoteka se po zakonu upisuje prilikom državne registracije ugovora o prodaji. A dokument o vlasništvu nad stambenim objektom kupljenim za kredit sadrži podatke da on ima određeni teret. Ovaj teret ne dozvoljava, na primjer, prodaju ove nekretnine bez dozvole hipotekara, upis srodnika i sl.

Osim toga, razlozi su:

1. Prodaja na kredit. Ako se predmet prodaje na kredit, automatski se stavlja pod hipoteku, osim ako nije drugačije određeno. Ova odredba zakona odnosi se i na kupovinu na rate.
2. Najam. Primalac zakupnine ima pravo da založi imovinu koja je predmet ugovora.

Razlike

Hipoteku na osnovu zaključenog ugovora i hipoteku po zakonu razlikuju se sledeći uslovi:

1. Hipoteka po zakonu nastaje automatski u trenutku upisa kupoprodajnog ugovora, dok je za drugu vrstu kredita potrebno zaključiti ugovor.
2. U prvom slučaju, samo stečena imovina služi kao kolateral. Za drugo, bilo koja imovina zajmoprimca može poslužiti kao kolateral.
3. Za upis hipoteke po zakonu se ne naplaćuje državna dažbina, ali je hipoteka na osnovu ugovora podložna oporezivanju.

Važno je znati

Prilikom davanja hipoteke na imovinu potrebno je uzeti u obzir sljedeće zahtjeve:

1. Nedjeljiva imovina, koja prilikom diobe može izgubiti svoju svrhu, ne može se dati u zalog.
2. Ako je za kupovinu nekretnine uz pomoć banke potrebno pribaviti dozvolu trećih lica, onda bez nje banka neće sastaviti odgovarajući ugovor.
3. Zajmoprimac je dužan da vodi računa o založenoj imovini i osigura njenu sigurnost.
4. Ako postoji mogućnost gubitka ili oštećenja založene stvari, zajmoprimac je dužan da o tome obavesti založnog poverioca.
5. Banka ima pravo da proveri stanje imovine založene od poverioca.
6. Svako otuđenje imovine, koja je zalog, moguće je samo uz saglasnost banke.
7. Lice koje stiče založenu imovinu dobija sva prava i obaveze zalogodavca.
8. Nakon zatvaranja kredita, teret treba ukloniti sa imovine.

Pitanja vezana za upis hipoteka na osnovu zakona i ugovora izazivaju mnoge probleme i sporove. To je zbog prilično nejasne linije između korištenih termina. U okviru ovog članka analiziraćemo šta znači hipoteka po zakonu, koje su karakteristike, slučajevi primene i po čemu se hipoteka na osnovu ugovora razlikuje od one predviđene zakonom.

Hipoteka na osnovu zakona

Ispravna definicija pojma hipoteka po zakonu, šta on znači i koja pravila reguliše, moguća je samo uz pravilnu upotrebu sledećih osnovnih finansijskih definicija:

• hipoteka;
• hipotekarni kredit (kredit).

Mnogi građani pogrešno identifikuju ove pojmove i pretpostavljaju da je u oba slučaja reč o dobijanju kredita za kupovinu kuće, što je tipično samo za hipotekarni kredit.

Hipoteka je jedan od načina da se osigura ispunjenje obaveza iz ugovora, uključujući i ugovor o kreditu, po kojem je nekretnina založena. Vlasnik takve imovine je zapravo lišen prava da njome raspolaže bez pribavljanja saglasnosti založnog povjerioca, odnosno da obavlja poslove prodaje, zamjene, darivanja i dr.

Obaveze po sili zakona zasnivaju se na djelovanju propisa koji utvrđuju, bez obzira na želju stranaka, obavezu zalaganja nepokretnosti. Normativna osnova takvih odnosa je:

Građanski zakonik Ruske Federacije;

• Federalni zakon br. 218-FZ od 13. jula 2015. „O državnoj registraciji nekretnina”;
• Savezni zakon br. 102-FZ od 16. jula 1998. “O hipoteci (zalogu nekretnina)”;
• Savezni zakon br. 122-FZ od 21. jula 1997. „O državnoj registraciji prava na nepokretnostima i transakcija sa njima” (u potpunosti ističe 1. januara 2020.).

Iz značenja ovih normi može se zaključiti da hipoteka na osnovu zakona ima sljedeće karakteristične karakteristike:

• banka ili druga kreditna organizacija djeluje kao povjerilac i založni povjerilac;
• nekretnine stečene na teret pozajmljenih sredstava;
• uslovi i uslovi za obezbeđenje su sadržani u ugovoru o kreditu;
• za registraciju, zalogodavac ili založni poverilac mora podneti zahtev za hipoteku na osnovu zakona i obezbediti ugovor o zajmu, na osnovu kojeg se podaci o strankama upisuju u državni registar;
• istovremeno se vrši upis vlasništva na stečenom objektu i kolateralni teret.

Provedena analiza omogućava nam da klasifikujemo vrste hipoteka na osnovu zakona, u zavisnosti od razloga za nastanak:

• korišćenje kreditnih sredstava pri kupovini nekretnine u fazi izgradnje - uprkos nepostojanju imovine u trenutku zaključenja ugovora o kreditu, očekuje se zalog;
• upis kredita za kupovinu gotove nekretnine - upis prava zalogoprimca vrši se u trenutku prenosa prava na nekretnini na zalogodavca;
• proizilaze iz uslova zakupnine;
• drugim slučajevima izričito predviđenim pravilima zakona.

Treba napomenuti da stranke podliježu posebnom preferencijalnom režimu, koji ih oslobađa plaćanja državne pristojbe prilikom registracije.

Hipoteka po ugovoru

Iako zakon pominje vrstu zaloga imovine koja proizilazi iz uslova ugovora, on to ne reguliše jasno i ne sadrži pojam šta je hipoteka po ugovoru. Iz značenja navedenih normi treba razumjeti sve vrste zaloga nepokretnosti koje nemaju obilježja hipoteke utvrđene na zakonodavnom nivou.

Zaloga koja proizilazi iz ugovora može nastati u različitim situacijama, na primjer, prilikom podnošenja zahtjeva za kredit ili biti garancija za ispunjenje drugih obaveza. Bez obzira na osnov za nastanak založnih obaveza, mora se zaključiti poseban samostalni ugovor o hipoteci koji sadrži podatke o strankama i predmetu zaloge.

Upis tereta se vrši u skladu sa sljedećim pravilima:

• potrebna je zajednička izjava zalogodavca i zalogoprimca ili izjava notara koji je ovjerio ugovor;
• podaci u USRN se unose u strogom skladu sa obavljenom transakcijom;
• upis se vrši zasebno i ne podrazumijeva promjenu vlasništva i drugih stvarnih prava na objektu;
• upis u državni registar vrši se nakon plaćanja državne pristojbe - 1000 rubalja (član 28, dio 1, član 333.33 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Prenos imovine kao kolaterala vrši se na dobrovoljnoj osnovi, na primer, radi dobijanja većeg iznosa potrošačkog kredita ili zahteva za kredit sa minimalnom kamatnom stopom.

Prepoznatljive karakteristike

Ispravna klasifikacija postojećih pravnih odnosa u okviru založnih obaveza omogućiće ne samo upis tereta prema pravilima, već i utvrđivanje da li je plaćanje državne dažbine potrebno u konkretnom slučaju.

Radi lakše percepcije, karakteristike su prikazane u tabeli.

Registracija hipoteke na osnovu zakona je relevantna za sve hipotekarne kredite, uključujući i one izdate po posebnim državnim programima. Opterećenje imovine po pravilima hipoteke na osnovu sporazuma koriste predstavnici velikih i srednjih preduzeća za otvaranje kreditne linije ili dobijanje kredita za razvoj svoje djelatnosti, kao i pojedinci u međusobnom kreditiranju osiguranim stvarnim nekretnine.