Hipotēkas parādīšanās, pamatojoties uz līgumu. Kāda ir atšķirība starp hipotēku saskaņā ar likumu un hipotēku saskaņā ar līgumu: kā noņemt slogu

Ja vēlaties pieteikties hipotēkas aizdevumam, aizņēmējs var saskarties ar diviem terminiem, kas apzīmē aizdevuma veidu: "hipotēka saskaņā ar likumu" un "hipotēka saskaņā ar līgumu". Abi veidi ir saistīti ar darījumiem ar nekustamo īpašumu, abiem var iegādāties objektu, izmantojot ķīlu, taču visbiežāk tas ir legāls aizdevums, ko izmanto bankas.

Hipotēka saskaņā ar likumu: kas tas ir?

Tā ir mājokļa vai cita nekustamā īpašuma iegāde saskaņā ar visām tiesību normām. Likums skaidri regulē mājokļa kredīta saņemšanas un reģistrācijas procesu.

Lielākā daļa banku izsniedz hipotēkas saskaņā ar likumu, jo tas ir mazāk riskanti aizdevējam. Ja plānojat ņemt klasisko hipotēku, tas ir, darījums tiks nodrošināts ar iegādātā īpašuma ķīlu, visticamāk, ka šī būs hipotēka saskaņā ar likumu.

Svarīgas legālas hipotēkas iezīmes:

1. Jebkura veida nekustamā īpašuma iegāde vai mājas celtniecība uz aizņemto līdzekļu rēķina.
2. Iegādātajam objektam tiek uzlikts apgrūtinājums. Aizņēmējs saņem īpašumtiesības, taču tiks ierobežots darbībās: ieķīlāta nekustamā īpašuma pārdošana nav iespējama, kā arī banka var noteikt ierobežojumus citu pilsoņu reģistrācijai dzīvoklī/mājā vai objekta izīrēšanai.
3. Ja aizņēmējs nepilda savas saistības, kreditoram ir tiesības uz ieķīlāto mantu apķīlāt.
4. Hipotēka saskaņā ar likumu ir stingri mērķtiecīgs aizdevums. Aizņēmējs nesaņem līdzekļus savās rokās, tos kreditors nodod īpašuma pārdevējam.

Ja reģistrācija notiek saskaņā ar likumu, par kreditoru var kļūt ne tikai banka. Tā var būt cita finanšu iestāde vai pat attīstītājs jauna mājokļa iegādes gadījumā. Izstrādātāji pircējiem bieži piedāvā nomaksu bez bankas līdzdalības. Tas ir arī aizdevums, kas tiek regulēts ar likumu un atbilstoši noformēts. Šajā gadījumā objektam tiek uzlikts arī apgrūtinājums, un attīstītājs darbosies kā hipotēkas ņēmējs: kredīta nemaksāšanas gadījumā tieši viņš var ierosināt depozīta izņemšanas un izlikšanas procesu.

Hipotēka pēc līguma

Ja aizdevējs izmanto šāda veida darījumus, tas nozīmē, ka attiecības starp aizņēmēju un aizdevēju regulēs atsevišķs līgums, nevis federālie likumi. Faktiski līgumiskā hipotēka ietver aizdevuma izsniegšanu uz jebkuriem nosacījumiem, darījuma dalībnieki var līgumā norādīt jebkurus likumā neregulētus punktus, kas hipotekārā kredīta gadījumā ar likumu nav iespējams.

Šāda veida hipotēkas iezīmes:

1. Darījums ne vienmēr ir nodrošināts. Ja plānojat ņemt hipotēku ar jau piederošu mājokli, šajā gadījumā hipotēka tiks izsniegta saskaņā ar līgumu. Reģistrējot darījumu, jūs uzreiz saņemsiet pilnas īpašumtiesības uz iegādāto īpašumu, kas saskaņā ar likumu nav iespējams ar aizdevumu.
2. Tas ne vienmēr ir mērķtiecīgs aizdevums. Ja plānojat saņemt naudas aizdevumu ar īpašumā esoša nekustamā īpašuma ķīlu, līgums regulēs arī darījumu. Šādi darījumi attiecas arī uz hipotēkām.

Hipotēka saskaņā ar likumu un saskaņā ar līgumu: atšķirības

Līguma hipotēka ir darījums ar elastīgākiem noteikumiem, aizdevējs un aizņēmējs var atkāpties no likuma un sastādīt individuālus sadarbības noteikumus. Taču šāds kreditēšanas veids tiek izmantots reti, jo tas rada riskus pašam aizdevējam. Faktiski tirgū hipotekārais kredīts uz līguma pamata tiek izsniegts praktiski tikai tad, kad tiek noformēts bezmērķīgs kredīts ar īpašuma ķīlu vai noformējot hipotēku ar ķīlu uz īpašumu, kas jau pieder aizņēmējam.

Kāda ir atšķirība starp hipotēku un hipotēku saskaņā ar likumu:

1. Ar hipotēku saskaņā ar likumu darījums tiek veikts tikai ar iegādātā īpašuma ķīlas izmantošanu.
2. Legālās hipotēkas reģistrācija un norēķināšanās ar pārdevēju notiek brīdī, kad tiek reģistrēts pirkuma līgums, tas ir, viss tiek darīts vienlaicīgi. Līguma mājokļa kredīta gadījumā banka vispirms izsniedz pārdevējam naudu, pēc tam tiek noformēts pirkšanas-pārdošanas darījums, un tikai pēc tam iespējams uzlikt apgrūtinājumu: tieši tāpēc, ka darījums dažiem ir neaizsargāts. laiku, kurā bankas uzņemas risku, un tas var ietekmēt likmes.
3. Hipotēkas reģistrācija saskaņā ar likumu ir bez maksas. Izpildot līgumu, būs jāmaksā maksa, individuālajiem aizņēmējiem tā ir 1000 rubļu. Ja aizņēmējs ir juridiska persona, tas maksās 4000 rubļu.

Abos gadījumos kā aizdevējs un aizņēmējs var darboties ikviens: pilsoņi, organizācijas (ne obligāti finansiālas). Nav izslēgta hipotēka saskaņā ar likumu starp privātpersonām.

Juridiskas hipotēkas reģistrācija

Hipotēka saskaņā ar likumu un hipotēka saskaņā ar līgumu daudzos aspektos ir līdzīgas. Aizņēmējs sazinās ar banku, savāc nepieciešamos dokumentus un gaida lēmumu. Pēc apstiprināšanas un visu oficiālo procedūru, piemēram, apdrošināšanas, izešanas darījumam ir nepieciešama obligāta reģistrācija.

Ja noformējat standarta mājokļa kredītu saskaņā ar likumu, tad tā reģistrācijai nav obligāti jābūt visiem darījuma dalībniekiem, pietiek ar aizdevēja vai aizņēmēja izziņu. Bet, tā kā banka ir ieinteresēta procedūras veikšanā, tā parasti kontrolē procesu, un darījums tiek fiksēts aizdevēja un paša aizņēmēja pārstāvja klātbūtnē.

Reģistrācijas procedūra:

1. Banka palīdz savākt dokumentu paketi pārsūtīšanai Rosreestr vai MFC. Šajā posmā problēmu nebūs: banku pārstāvji labi zina, kādi papīri ir nepieciešami reģistrācijai.
2. Pēc dokumentu nodošanas pati reģistrācija notiek 5 darba dienu laikā. Šajā periodā valsts aģentūra rūpīgi pārbauda visus dokumentus.
3. Aizņēmējs saņem īpašumtiesību sertifikātu ar apgrūtinājuma atzīmi.

Aizdevuma reģistrācija saskaņā ar līgumu

Reģistrācija notiek stingri, piedaloties visām darījuma pusēm: gan aizņēmējam, gan aizdevēja pārstāvim. Pirmkārt, tiek reģistrēts pirkuma līgums, tikai pēc tam iespējams uzlikt apgrūtinājumu (hipotēkas gadījumā saskaņā ar likumu šo dokumentu legalizācija notiek vienlaicīgi). Tālāk viss ir standarta: 5 dienu laikā pēc dokumentu iesniegšanas darījums tiek reģistrēts.

Nekustamā īpašuma objekta tiesību ierobežojums un apgrūtinājums hipotēkas gadījumā ar likumu

Hipotēkas parādīšanās saskaņā ar likumu ietver noteiktus ierobežojumus. Kredīta ņēmējs pērk īpašumu, viņš var ar to brīvi rīkoties, bet pārdot īpašumu nevarēs. Apgrūtinājuma fakts tiek fiksēts valsts iestādē. Vienīgā īstenošanas iespēja ir vienošanās ar banku: parasti tas ir iespējams tikai tad, ja rodas problēmas ar kredīta maksājumu.

Aizdevējs var noteikt limitus . Viena banka var pilnībā aizliegt šādus darījumus, otra to atļaus, bet tikai pēc atļaujas saņemšanas (aizņēmējs vēršas bankā ar iesniegumu). Attiecībā uz reģistrāciju pircējam un viņa ģimenes locekļiem nav nekādu ierobežojumu.

Kā atbrīvoties no likumīga hipotēkas apgrūtinājuma

Pēc pilnas mājokļa kredīta apmaksas saskaņā ar grafiku vai pirms termiņa, aizņēmējs vēršas pie aizdevēja un saņem dokumentus, kas apliecina parāda saistību izpildi pilnā apmērā. Apgrūtinājuma noņemšanā piedalās abas darījuma puses, tās veido savstarpēju vienošanos.

Saskaņā ar likumu apgrūtinājuma noņemšana var notikt ar aizņēmēja un aizdevēja personisku klātbūtni: visbiežāk tas notiek, tāpēc pusēm ir jāvienojas par darījuma laiku un jāvienojas par tikšanos MFC. Dokumentu pārbaudes termiņš ir līdz 3 darba dienām, pērkot ar DDU - līdz 5 dienām. Par šo operāciju nav jāmaksā.

Atšķirības starp hipotēku saskaņā ar likumu un līgumu ir diezgan būtiskas. Šiem formātiem ir savas īpatnības, un tos izmanto dažādos apstākļos. Tajā pašā laikā nevajadzētu domāt, ka hipotēka uz līguma pamata nav likumīga. Gluži pretēji, tas arī nav pretrunā ar normatīvo regulējumu, vienkārši ir ļoti grūti reāli nosaukt šādu kredītu par hipotēku.

Federālais likums Nr.102-FZ "Par hipotēku" sniedz īpašu šāda veida aizdevuma definīciju. Faktiski jebkurai hipotēkai ir viena svarīga iezīme: nauda tiek izsniegta klientam kā kredīts, un pretī viņš sniedz bankai nodrošinājumu ķīlas veidā.

Krievijas finanšu iestādēm raksturīgākās ir hipotēkas, kurās klients par piešķirtajiem līdzekļiem iegādājas nekustamo īpašumu. Tas ir, šajā gadījumā mēs runājam par mērķtiecīgu aizdevumu. Banka izvirza prasības ne tikai nekustamā īpašuma formai, bet arī tieši tā īpašībām.

"Leģitīmā" hipotēka ļauj aizņēmējiem iegādāties dzīvokli primārajā vai otrreizējā tirgū būvniecības stadijā esošajā mājā, tostarp zemi, māju, istabu vai dzīvokļa daļu. Dažas bankas piedāvā mērķkredītus garāžas iegādei. Biznesa pārstāvjiem tiek nodrošināti īpaši nekustamo īpašumu veidi (komercnekustamais īpašums, piemēram, ražošanas vai noliktavas telpas).

Bankām hipotēkas ir juridiski izdevīgākas un drošākas, jo tās samazina riskus zaudēt naudu, iegūstot ķīlas nekustamo īpašumu. Klients nevar ar to rīkoties, neskatoties uz to, ka tas ir reģistrēts kā īpašums, kamēr nav pilnībā dzēsts parāds un noņemts apgrūtinājums.

Likumīga hipotēka notiek ar šādiem nosacījumiem:

• īres līguma noslēgšanas brīdī (nekustamais īpašums pāriet citas personas īpašumā, kura uzņemas pienākumu kopt apgādājamo, šādu shēmu veco ļaužu uzturēšanai bieži izmanto radinieki vai privātie pansionāti);
• mērķtiecīga gatava vai būvniecības stadijā esoša nekustamā īpašuma iegāde par bankas izsniegtu naudu;
• nekustamā īpašuma pārdošana uz kredīta vai uz nomaksu.

Hipotēka saskaņā ar likumu ir raksturīga ne tikai banku aizdevumiem. Līdzīgas tiesiskās attiecības var veidoties arī starp fiziskām un juridiskām personām. Piemēram, ģimenei uz rokas ir nauda dzīvokļa iegādei. Pircējs piekrīt nodrošināt nomaksas plānu par atlikušo summu. Pārdošanas līguma parakstīšanas brīdī ir noteikti nomaksas noteikumi. Arī šajā gadījumā saskaņā ar likumu ir vieta, kur būt hipotēkai.

Ja hipotēka tiek izsniegta ar bankas starpniecību, darbību secība ir aptuveni šāda:

1. klients vēršas bankā, lai saņemtu hipotēkas iepriekšēju apstiprinājumu;
2. persona meklē piemērotu nekustamo īpašumu;
3. pēc nekustamā īpašuma novērtēšanas banka pieņem galīgo lēmumu par hipotēku, starp pusēm tiek parakstīts aizdevuma līgums;
4. tiek noslēgts pirkšanas-pārdošanas darījums;
5. pārdevējs saņem viņam pienākošos līdzekļus no bankas.

Tas, ka nauda tiek pārskaitīta no bankas, liecina, ka mājoklis tiek pirkts par aizņemtiem līdzekļiem. Kas tikai apstiprina nepieciešamību kā ķīlu izmantot nekustamo īpašumu. Nākotnē, ja pēkšņi kredīta ņēmējs nevarēs vai nevēlas pildīt savas saistības, bankai ir tiesības īpašumu konfiscēt, pārdot un ņemt naudu parāda dzēšanai.

Svarīga hipotēkas slēgšanas pazīme saskaņā ar likumu ir obligāta hipotēkas klātbūtne.

Šis hipotēkas veids Krievijas bankās ir ļoti reti sastopams. Tas paredz, ka visi līguma noteikumi starp aizdevēju un aizņēmēju tiek noteikti individuāli. Patiesībā šim hipotēkas veidam ir vairāk kopīga ar parastu aizdevumu nekā ar likumīgu hipotēku. Tam ir šādi formāti:

1. banka izsniedz naudu, par kuru klients pērk nekustamo īpašumu, savukārt aizdevums nav mērķtiecīgs un neietver ķīlas sniegšanu;
2. ķīlas veidā klients nodrošina neiegādātu, bet jau viņam piederošu nekustamo īpašumu;
3. ķīla tiek izsniegta pēc īpašumtiesību reģistrācijas.

Tikai dažas bankas vēlas piešķirt šāda veida hipotēku, jo tas ievērojami palielina aizņemto līdzekļu neatmaksāšanas risku. Pat pēdējam variantam ir savi trūkumi aizdevējam. Šajā gadījumā klientam tiek dots laiks reģistrēt īpašumu sev. Tikai pēc tam tiek noslēgts ķīlas līgums. Taču no oficiālā viedokļa nekustamajam īpašumam nav nekādu apgrūtinājumu. Un, ja klients atsakās to izsniegt, tad banka pat tiesas ceļā nevarēs iegūt īpašumtiesības uz mājokli, kamēr līgums nebūs pilnībā atmaksāts.

Kāda ir atšķirība?

Hipotēkai saskaņā ar likumu un līgumu ir daudz atšķirību. Tie attiecas ne tikai uz riskiem bankai, bet arī citām svarīgām iezīmēm:

Hipotēka saskaņā ar likumu bankai ir izdevīgāka. No finansiālā viedokļa tas ir labāk arī aizņēmējam: viņam nav jātērē nauda valsts nodevai, un šāda aizdevuma kreditēšanas nosacījumi ir izdevīgāki. Hipotēka saskaņā ar līgumu dod lielākas tiesības un brīvības attiecībā uz iegādāto īpašumu, bet ķīlas neesamības gadījumā klientam būs jāapliecina sava finansiālā maksātspēja un uzticamība.

2007. gada aprīlī OJSC (pārdevējs) un LLC (pircējs) noslēdza līgumu par nekustamā īpašuma objekta (nedzīvojamās ēkas) pārdošanu un pirkšanu. Citi līgumi saistībā ar norādīto objektu netika noslēgti.

Līgums paredz, ka, nododot pārdodamo objektu, pusēm bez kavēšanās - pēc pilnas objekta pārdošanas cenas samaksas - jāsastāda nodošanas akts. Līgumā nav atrunu par īpašumtiesību nodošanas brīdi.

2007. gada maijā līgumu reģistrēja reģistrācijas palāta. Pircējam tika izsniegtas divas īpašuma tiesību valsts reģistrācijas apliecības ar ierobežojumu (apgrūtinājumu): hipotēka saskaņā ar likumu.

Līdz šim pirkuma cena pārdevējam nav samaksāta. Nodošanas akts nav sastādīts. Objekts atrodas pārdevēja bilancē.
Bez pilnas samaksas viņš īpašumu pircējam nenodod.

IFTS uzskata, ka pircējs ēku prettiesiski neiekļauj bilancē kā pamatlīdzekļu objektu, pieprasa sastādīt šādu izziņu un attiecīgi iekasēt īpašuma nodokli.

Vai reģistrācijas palātas rīcība, lai reģistrētu līgumu un izsniegtu sertifikātus ar ierobežojumiem, ir likumīga? Vai IFTS ir taisnība?

E.N. Lobanovs,
V-stroy LLC direktors,
Voskresenska
Maskavas apgabals

Nodokļu maksātājiem taisnība

Izskatāmajā situācijā (ar nosacījumu, ka reģistrācijas palāta noformējusi īpašuma nodošanu īpašumā ar īpašumtiesību apliecības izsniegšanu ar apgrūtinājumu), nodokļu iestādes prasība uzstāt, lai pircējs iegādāto īpašumu uzskaita. ir likumīga.

Nekustamā īpašuma īpašumtiesību nodošanas valsts reģistrācija nodokļu iestādēm ir neapstrīdams apliecinājums pircēja pienākumam iegādāto īpašumu iekļaut bilancē kā pamatlīdzekli un samaksāt īpašuma nodokli (Nodokļu kodeksa 374. pants). Krievijas Federācija). Tas ir saistīts ar faktu, ka īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu, kā arī tā nodošana citām personām ir pakļautas valsts reģistrācijai Vienotajā valsts tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumu ar to reģistrā (EGRP). Īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu rodas no valsts reģistrācijas brīža (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 1. pants, 131. pants, 219. pants un 2. pants, 223. pants).

Reģistratūras kļūda?

Ir divi iemesli, kāpēc darījuma iznākums neatbilst pušu cerībām. Pirmkārt, līgumā nav skaidri formulēts nosacījums par īpašu procedūru īpašumtiesību nodošanai uz pārdodamo īpašumu (pēc pilnas samaksas). Otrkārt, reģistrācijas iestāde nav pilnībā ņēmusi vērā līguma nosacījumus un, mūsuprāt, pieļāvusi pārkāpumu pirkšanas-pārdošanas darījuma reģistrācijas un tiesību nodošanas laikā.

Kā izriet no jautājuma, puses plānoja slēgt nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu ne tikai ar nomaksu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 489. pants), bet ar īpašu īpašuma tiesību nodošanas kārtību - pēc pilna samaksa saskaņā ar līgumu. Uz šādu secinājumu netieši liecina jautājumā minētais līguma nosacījums: īpašums tiek nodots pēc pilnas pārdošanas cenas samaksas. Šī procedūra ir pieļaujama saskaņā ar Regulas Nr. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 491.

Uzziņai

Krievijas Federācijas Civilkodeksa 491. pants "Pārdevēja īpašumtiesību saglabāšana"

Gadījumos, kad pirkuma līgums paredz, ka īpašumtiesības uz pircējam nodotajām precēm saglabājas pārdevējam līdz samaksai par preci vai citu apstākļu iestāšanās brīdim, pircējam nav tiesību atsavināt preci vai atbrīvoties no tās jebkādā veidā. citā veidā pirms īpašumtiesību nodošanas viņam, ja likumā vai līgumā nav noteikts citādi vai neizriet no preces mērķa un īpašībām.

Bet iespēja izmantot īpašu struktūru īpašumtiesību nodošanas brīža noteikšanai (pēc pilnas samaksas) ir atkarīga no tā, vai līgumā ir nosacījums, lai pārdevējs saglabātu īpašumtiesības līdz noteiktam brīdim. Līgumā šāda punkta nav. Tas norāda tikai īpašuma nodošanas brīdi, nevis īpašumtiesību nodošanas brīdi.

Visticamāk, reģistrācijas iestāde nolēma, ka īpašie nosacījumi Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 491. pants šajā gadījumā nav piemērojams, un uzskatīja līgumu par pirkuma-pārdošanas darījumu ar nomaksu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 489. pants) ar īpašumtiesību nodošanu pircējam līdz plkst. pilna samaksa.

Lai izmantotu īpašumtiesību nodošanas būvniecību, kas paredzēta Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 491. pantu līgumā bija jāiekļauj šāds nosacījums: īpašumtiesības uz pircējam nodotajām precēm pārdevējs saglabā līdz pilnīgai preču samaksai. Tas ļautu reģistrētājai iestādei viennozīmīgi noteikt īpašumtiesību pārejas brīdi un pareizi veikt reģistrācijas darbības.

Tajā pašā laikā pieņemšanas akta neesamība norāda uz to, ka pārdevējs nepilda līgumu. Šādos apstākļos reģistrācijas iestādei bija tikai jāreģistrē pats darījums (pirkuma-pārdošanas līgums), bet īpašumtiesību nodošana - tikai pēc tam, kad puses bija izpildījušas līguma nosacījumus. No pircēja puses tas ir pilns maksājums (apstiprinājums ir maksājuma uzdevumi vai citi līguma nosacījumos atļauti pierādījumi), no pārdevēja puses īpašuma nodošana (apliecināta ar abu pušu parakstītu pieņemšanas aktu uz līgumu).

Hipotēkas reģistrācija saskaņā ar likumu

Ja ir pušu parakstīts pieņemšanas akts, reģistrācijas iestādei ir tiesības reģistrēt tiesību nodošanu ar apgrūtinājumu (hipotēku), neskatoties uz to, ka nav atsevišķa ķīlas (ķīlas) līguma un attiecīgu darījuma pušu paziņojumu. . Paskaidrosim.

Saskaņā ar nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu pārdevējs apņemas nodot nekustamo īpašumu pircēja īpašumā (1. punkts, 130. pants un 1. punkts
Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 549. pants). Nekustamā īpašuma īpašumtiesību nodošana pircējam saskaņā ar šādu līgumu ir pakļauta valsts reģistrācijai. No tā īstenošanas brīža ieguvējs iegūst īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 551. panta 1. punkts un 223. panta 2. punkts).

Līgumu par nekustamā īpašuma pārdošanu var noslēgt ar samaksas nosacījumiem pa daļām (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 1. pants, 488. pants un 1. punkts, 489. pants). panta 3. punktā. 489 Krievijas Federācijas Civilkodekss paredz, ka noteikumi, kas paredzēti 2., 4. un 5. punktā Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488.

5. punktā Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. pants nosaka, ka, ja vien pirkuma līgumā nav noteikts citādi, no brīža, kad preces tiek nodotas pircējam un līdz samaksai par preci, preces, kas pārdotas uz kredīta, tiek atzītas par ieķīlātām. pārdevējam, lai nodrošinātu, ka pircējs pilda savas saistības maksāt par preci.

Saskaņā ar Art. 1998. gada 17. jūlija federālā likuma Nr. 102-FZ “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)” (turpmāk – Hipotēkas likums) nekustamā īpašuma ieķīlāšanai, kas rodas, pamatojoties uz federālo likumu. no tajā norādītajiem apstākļiem (turpmāk – hipotēka saskaņā ar likumu), tiek piemēroti noteikumi par ķīlu, kas izriet no hipotēkas līguma, ja vien federālajā likumā nav noteikts citādi. Hipotēka kā ar hipotēkas līgumu ieķīlātas mantas apgrūtinājums rodas no šī līguma noslēgšanas brīža (Hipotēkas likuma 11.panta 2.pants). Hipotēkas gadījumā saskaņā ar likumu hipotēka kā īpašuma apgrūtinājums rodas no īpašuma valsts reģistrācijas brīža, ja līgumā nav noteikts citādi.

panta 2. punktā. Hipotēku likuma 20. pants nosaka, ka hipotēka saskaņā ar likumu ir valsts reģistrācijai, neiesniedzot atsevišķu pieteikumu un nemaksājot nodevu. Hipotēkas valsts reģistrācija saskaņā ar likumu tiek veikta vienlaikus ar tādas personas īpašuma tiesību valsts reģistrāciju, kuras tiesības ir apgrūtinātas ar hipotēku, ja vien federālajā likumā nav noteikts citādi. Hipotēkas ņēmēja tiesības uz hipotēku var apliecināt ar hipotēku saskaņā ar likumu. Hipotēkas valsts reģistrācijas laikā saskaņā ar likumu informācija par hipotēkas ņēmēju tiek ievadīta USRR, pamatojoties uz līgumu, saskaņā ar kuru radās hipotēkas nodrošinātās saistības. Nav pieļaujams pieprasīt no pieteikuma iesniedzēja citus dokumentus un informāciju, kas attiecas uz ķīlas ņēmēju.

Ar Krievijas Tieslietu ministrijas 2006.gada 15.jūnija rīkojumu Nr.213 apstiprinātās Instrukcijas par nekustamā īpašuma objektu hipotēkas valsts reģistrācijas kārtību 24.punktā norādīts, ka hipotēka saskaņā ar likumu rodas, ja nekustamais īpašums. objekts tiek atsavināts saskaņā ar līgumu par nekustamā īpašuma pirkšanu un pārdošanu uz kredīta, tostarp ar nosacījumu par nomaksu, ja vien līgumā nav noteikts citādi (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 488. pants). Instrukcijas 25. punktā teikts, ka hipotēkas valsts reģistrācija saskaņā ar likumu tiek veikta vienlaikus ar ķīlas ņēmēja (pircēja, nomas maksātāja u.c. - Hipotēkas likuma 20. panta 2. punkts) tiesību valsts reģistrāciju. ).

Turklāt, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 30. nodaļas 1. punktu, pārdošanas līgums tiek uzskatīts par noslēgtu, ja puses ir panākušas vienošanos par visiem būtiskajiem nosacījumiem vajadzīgajā formā.

Situācijā, kad īpašuma atsavināšana ir pakļauta valsts reģistrācijai, ieguvēja īpašumtiesības rodas no šādas reģistrācijas brīža, ja vien likumā nav noteikts citādi (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 223. panta 2. punkts).

Saskaņā ar Art. 1997. gada 21. jūlija Federālā likuma Nr. 122-FZ 2. pantu tiesību uz nekustamo īpašumu un darījumiem ar to valsts reģistrācija ir juridisks akts, ar kuru valsts atzīst un apstiprina nekustamā īpašuma rašanos, ierobežošanu (apgrūtinājumu), nodošanu vai izbeigšanu. tiesības uz nekustamo īpašumu saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu. Valsts reģistrācija ir vienīgais pierādījums tam, ka pastāv reģistrētas tiesības uz nekustamo īpašumu. Šīs tiesības var apstrīdēt tikai tiesā.

Izskatāmajā gadījumā līgums paredz, ka prece pircējam netiek nodota līdz pilnai samaksai, līdz ar to tā nav uzskatāma par ieķīlātu, ņemot vērā minētos noteikumus. Tādējādi īpašuma tiesību nodošanas ar apgrūtinājumu reģistrācija veikta, pārkāpjot spēkā esošās likumdošanas normas.

Piezīme pārdevējam

Personas nepiekrišana valsts reģistrācijas aktam ir uzskatāma par pārdevēja patstāvīgu prasību par reģistrācijas objektu. Adekvāts veids, kā aizsargāt pārdevēja tiesības uz īpašumu, ir noteiktajā kārtībā iesniegt prasību par tiesību atzīšanu reģistrācijas aktā norādītajai personai (sk. Centrālā rajona Federālā pretmonopola dienesta lēmumus dat. 2007.gada 15.jūnijā lietā Nr.A35-5767 / 06-C11, Ziemeļkaukāza rajons Nr.Ф08-2930/2007 06.06.2007 lietā Nr.А32-23817/2006-36/5051, 2007.2d.2d. Ф08-2437/2007 lietā Nr.А32-17490/2006-41/464, Tālo Austrumu apgabala 24.04.2007, 04/17/2007 Nr.F03-A73 / 07-1 / 883 lietā Nr. -6497 / 2006-36).

Hipotēka saskaņā ar līgumu un hipotēka saskaņā ar likumu rodas dažādu iemeslu dēļ. Taču pēc būtības tas ir viens un tas pats – kredīts ar ķīlu, kas nodrošina maksājumus no aizņēmēja līdz aizdevējam. Šīs saistības mērķis ir nekustamā īpašuma iegāde par bankas nodrošinātajiem līdzekļiem.

Dažādi hipotēkas veidi

Mājokļa iegāde mūsdienās nav tik vienkārša, it īpaši lielo pilsētu iedzīvotājiem. Tas viss attiecas uz nekustamā īpašuma izmaksām, kas lielākajai daļai pilsoņu ir vienkārši nepanesamas. Tāpēc daudzas kredītiestādes ir gatavas saviem klientiem nodrošināt naudas līdzekļus, uz kuriem attiecas īpašuma nodošana, ja aizņēmējs nepildīs tā nosacījumus. Tas ir, viss ir vienkārši – ja nevari samaksāt, tad būs jāiemaksā depozīts. Jāapzinās arī tas, ka hipotēka var rasties uz līguma vai likuma pamata.

Hipotēka uz līguma pamata vienmēr rodas uz pušu noslēgta dokumenta pamata. Šis ir tā sauktais hipotēkas līgums, kas norāda aizņēmēja saistības attiecībā pret banku. Šāda veida aizdevuma parādīšanās iemesli ir arī:

1. Dokumentu vākšana nekustamā īpašuma nodošanai ķīlā.
2. Par hipotēkas līdzekļiem iegādātā īpašuma reģistrācija.

Citiem vārdiem sakot, hipotēka saskaņā ar līgumu rodas, kad aizņēmējs noformē mājokli uz nodrošinājuma. Bankām tas ir liels risks. Kamēr puses nereģistrē līgumu, kreditors nevar pretendēt uz tiesībām uz ieķīlāto īpašumu. Tāpēc šajā posmā klientam ir jānodrošina galvotāji. Turklāt bankas bieži paaugstina procentu likmes līdz ķīlas izsniegšanai.

Svarīgi: hipotēkas līguma reģistrēšanas procedūra tiek veikta, pamatojoties uz pušu iesniegumu. Ja līgumu apliecina notārs, viņš var iesniegt pieteikumu valsts reģistrācijai (FZ Nr. 102).

Ja ar līgumu viss ir skaidrs, tad retais zina, kas ir hipotēka saskaņā ar likumu. Tas notiek, kad iegādātais mājoklis kļūst par ķīlu no bankas, bet līgums šeit nespēlē nekādu lomu.

Hipotēka saskaņā ar likumu tiek reģistrēta pārdošanas līguma valsts reģistrācijas laikā. Un dokumentā par kredīta iegādātā mājokļa īpašumtiesībām ir informācija, ka viņam ir noteikts apgrūtinājums. Šis apgrūtinājums neļauj, piemēram, pārdot šo īpašumu bez hipotēkas ņēmēja atļaujas, reģistrēt radiniekus utt.

Turklāt pamatojums ir:

1. Pārdošana uz kredīta. Ja objekts tiek pārdots uz kredīta, tas tiek automātiski ieķīlāts, ja vien nav noteikts citādi. Šī likuma norma attiecas arī uz pirkumiem uz nomaksu.
2. Noma. Īres saņēmējam ir tiesības ieķīlāt mantu, kas ir līguma priekšmets.

Atšķirības

Hipotēku ar noslēgtu līgumu un hipotēku saskaņā ar likumu izšķir šādi nosacījumi:

1. Hipotēka pēc likuma rodas automātiski pirkuma-pārdošanas līguma reģistrācijas brīdī, savukārt otrajam aizdevuma veidam ir nepieciešams noslēgt līgumu.
2. Pirmajā gadījumā kā nodrošinājums darbojas tikai iegādātais īpašums. Otrkārt, par ķīlu var kalpot jebkurš aizņēmēja īpašums.
3. Par hipotēkas reģistrēšanu saskaņā ar likumu valsts nodeva netiek iekasēta, bet hipotēka saskaņā ar līgumu tiek aplikta ar nodokli.

Ir svarīgi zināt

Ieķīlājot īpašumu, jāņem vērā šādas prasības:

1. Kā ķīlā nevar iedot nedalāmu mantu, kas sadalīšanas laikā var zaudēt savu mērķi.
2. Ja nekustamā īpašuma iegādei ar bankas palīdzību ir jāsaņem atļauja no trešajām personām, tad bez tās banka nesastādīs atbilstošu līgumu.
3. Aizņēmēja pienākums ir rūpēties par ieķīlāto mantu un nodrošināt tās drošību.
4. Ja ir iespējama ieķīlātās mantas nozaudēšana vai bojājums, aizņēmēja pienākums ir par to informēt ķīlas ņēmēju.
5. Bankai ir tiesības pārbaudīt kreditora ieķīlātās mantas stāvokli.
6. Jebkura īpašuma, kas ir ķīla, atsavināšana iespējama tikai ar bankas piekrišanu.
7. Persona, kura iegūst ieķīlāto mantu, saņem visas ķīlas devēja tiesības un pienākumus.
8. Pēc aizdevuma slēgšanas no īpašuma jānoņem apgrūtinājums.

Jautājumi, kas saistīti ar hipotēkas reģistrāciju saskaņā ar likumu un līgumu, rada daudzas problēmas un strīdus. Tas ir saistīts ar diezgan neskaidru līniju starp izmantotajiem terminiem. Šī raksta ietvaros analizēsim, ko nozīmē hipotēka saskaņā ar likumu, kādas ir tās pazīmes, piemērošanas gadījumi un kā hipotēka ar līgumu atšķiras no likumā noteiktā.

Hipotēka saskaņā ar likumu

Pareiza jēdziena hipotēka definīcija saskaņā ar likumu, ko tas nozīmē un kādus noteikumus tas regulē, ir iespējama tikai tad, ja pareizi tiek izmantotas šādas finanšu pamatdefinīcijas:

• hipotēka;
• hipotekārais kredīts (aizdevums).

Daudzi iedzīvotāji nepareizi identificē šos jēdzienus un pieņem, ka abos gadījumos runa ir par kredīta saņemšanu mājokļa iegādei, kas raksturīgi tikai hipotekārajam kredītam.

Hipotēka ir viens no veidiem, kā nodrošināt saistību izpildi saskaņā ar līgumu, tai skaitā aizdevuma līgumu, saskaņā ar kuru tiek ieķīlāts nekustamais īpašums. Šādas mantas īpašniekam faktiski tiek liegtas tiesības rīkoties ar to bez ķīlas ņēmēja piekrišanas, proti, veikt pārdošanas, maiņas, dāvinājuma un citus darījumus.

Likuma spēkā esošās saistības ir balstītas uz normatīvo aktu darbību, kas nosaka neatkarīgi no pušu vēlmes pienākumu ieķīlāt nekustamo īpašumu. Šādu attiecību normatīvais pamats ir:

Krievijas Federācijas Civilkodekss;

• 2015.gada 13.jūlija federālais likums Nr.218-FZ “Par nekustamā īpašuma valsts reģistrāciju”;
• 1998.gada 16.jūlija federālais likums Nr.102-FZ “Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīlu)”;
• 1997. gada 21. jūlija federālais likums Nr. 122-FZ “Par tiesību uz nekustamo īpašumu valsts reģistrāciju un darījumiem ar to” (pilnībā zaudē spēku no 2020. gada 1. janvāra).

No šo normu jēgas var secināt, ka hipotēkai saskaņā ar likumu ir šādas raksturīgās pazīmes:

• banka vai cita kredītorganizācija darbojas kā kreditors un ķīlas ņēmējs;
• nekustamais īpašums tiek iegūts uz aizņemto līdzekļu rēķina;
• nosacījumi un prasības nodrošinājumam ir ietverti aizdevuma līgumā;
• reģistrācijai ķīlas devējam vai ķīlas ņēmējam saskaņā ar likumu jāpiesakās hipotēkai un jāiesniedz aizdevuma līgums, uz kura pamata tiek ierakstītas ziņas par pusēm valsts reģistrā;
• vienlaikus tiek veikta īpašuma tiesību uz iegādāto objektu reģistrācija un nodrošinājuma apgrūtinājums.

Veiktā analīze ļauj klasificēt hipotēkas veidus atbilstoši likumam atkarībā no rašanās iemesla:

• kredītlīdzekļu izlietojums, pērkot nekustamo īpašumu būvniecības posmā - neskatoties uz to, ka aizdevuma līguma izpildes brīdī mantas nav, to paredzēts ieķīlāt;
• aizdevuma reģistrācija gatavā īpašuma iegādei - ķīlas ņēmēja tiesību reģistrācija tiek veikta tiesību uz īpašumu nodošanas brīdī ķīlas devējam;
• kas izriet no nomas noteikumiem;
• citos tiesību aktos skaidri paredzētos gadījumos.

Jāpiebilst, ka uz pusēm attiecas īpašs preferenciāls režīms, kas atbrīvo tās no valsts nodevas maksāšanas reģistrācijas laikā.

Hipotēka pēc līguma

Lai gan likumā ir minēts no līguma nosacījumiem izrietošais mantas ķīlas veids, tas skaidri neregulē un nesatur jēdzienu, kas ir hipotēka saskaņā ar līgumu. No minēto normu nozīmes būtu jāsaprot visi nekustamā īpašuma ķīlas veidi, kuriem nav likumdošanas līmenī noteiktas hipotēkas pazīmes.

No līguma izrietošā ķīla var rasties dažādās situācijās, piemēram, piesakoties kredītam vai būt par galvojumu citu saistību izpildei. Neatkarīgi no ķīlas saistību rašanās pamata ir jānoslēdz atsevišķs patstāvīgs hipotēkas līgums, kurā ir informācija par pusēm un ķīlas priekšmetu.

Apgrūtinājuma reģistrācija tiek veikta saskaņā ar šādiem noteikumiem:

• nepieciešams ķīlas devēja un ķīlas ņēmēja kopīgs paziņojums vai notāra, kurš apliecinājis līgumu, izziņa;
• dati USRN tiek ievadīti stingrā saskaņā ar pabeigto darījumu;
• reģistrācija tiek veikta atsevišķi un nenozīmē īpašumtiesību un citu lietu tiesību maiņu uz objektu;
• ieraksta izdarīšana valsts reģistrā tiek veikta pēc valsts nodevas - 1000 rubļu - samaksas (Krievijas Federācijas Nodokļu kodeksa 28. panta 1. daļa, 333.33. pants).

Īpašuma nodošana ķīlā tiek veikta brīvprātīgi, piemēram, lai saņemtu lielāku patēriņa kredīta summu vai noformētu kredītu ar minimālo procentu likmi.

Specifiskas īpatnības

Pareiza esošo tiesisko attiecību klasificēšana ķīlas saistību ietvaros ļaus ne tikai reģistrēt apgrūtinājumu atbilstoši noteikumiem, bet arī noteikt, vai konkrētajā gadījumā ir nepieciešama valsts nodevas samaksa.

Vieglai uztverei atšķirības pazīmes ir parādītas tabulā.

Hipotēkas reģistrācija saskaņā ar likumu attiecas uz visiem hipotekārajiem kredītiem, arī tiem, kas izsniegti saskaņā ar īpašām valsts programmām. Īpašuma apgrūtinājumu saskaņā ar hipotēkas noteikumiem uz līguma pamata izmanto lielo un vidējo komersantu pārstāvji, lai atvērtu kredītlīniju vai saņemtu aizdevumus savas darbības attīstībai, kā arī privātpersonas savstarpējā kreditēšanā ar nekustamā īpašuma ķīlu. īpašums.