Apariția unei ipoteci în virtutea unui contract. Care este diferența dintre o ipotecă de drept și o ipotecă în temeiul unui contract: cum se îndepărtează sarcina

Dacă doriți să solicitați un credit ipotecar, împrumutatul poate întâlni doi termeni care indică tipul de împrumut: „ipotecă în temeiul legii” și „ipotecar în virtutea contractului”. Ambele tipuri presupun tranzacții imobiliare, pentru ambele puteți achiziționa un obiect folosind garanții, dar cel mai adesea este un împrumut legal care este folosit de bănci.

Ipoteca în temeiul legii: ce este?

Aceasta este achiziția de locuințe sau alte bunuri imobiliare în conformitate cu toate normele legale. Legea reglementează clar procesul de obținere și înregistrare a unui credit pentru locuințe.

Majoritatea băncilor emit credite ipotecare în temeiul legii, deoarece este mai puțin riscant pentru creditor. Dacă intenționați să contractați un credit ipotecar clasic, adică tranzacția va fi garantată printr-un gaj al proprietății dobândite, este mai probabil ca acesta să fie o ipotecă în temeiul legii.

Caracteristici importante ale unei ipoteci legale:

1. Achiziționarea oricărui tip de imobil sau construcția unei case pe cheltuiala fondurilor împrumutate.
2. Se impune o grevare asupra obiectului achizitionat. Împrumutatul primește dreptul de proprietate, dar va fi limitat în acțiuni: vânzarea imobilelor ipotecate este imposibilă, iar banca poate stabili și restricții privind înregistrarea altor cetățeni în apartament/casă sau închirierea obiectului.
3. În cazul în care împrumutatul nu își îndeplinește obligațiile, creditorul are dreptul de a sechestra bunul gajat.
4. Ipoteca prin lege este un împrumut strict vizat. Împrumutatul nu primește fonduri în mâinile sale, acestea sunt transferate de către creditor vânzătorului imobilului.

În cazul înregistrării în temeiul legii, nu numai o bancă poate deveni creditor. Pot fi o altă instituție financiară sau chiar un dezvoltator în cazul achiziției de noi locuințe. Dezvoltatorii oferă adesea cumpărătorilor rate fără participarea unei bănci. Este, de asemenea, un împrumut, care este reglementat prin lege și executat în consecință. În acest caz, se impune și o grevare asupra obiectului, iar dezvoltatorul va acționa în calitate de creditor ipotecar: în caz de neplată a creditului, acesta este cel care poate iniția procesul de retragere a depozitului și evacuare.

Ipoteca prin contract

Dacă împrumutătorul folosește acest tip de tranzacție, înseamnă că relația dintre împrumutat și creditor va fi reglementată printr-un acord separat, și nu prin Legile Federale. De fapt, o ipotecă contractuală presupune acordarea unui împrumut în orice condiții, participanții la tranzacție putând indica în contract orice puncte care nu sunt reglementate de lege, ceea ce este imposibil în cazul unui credit ipotecar în virtutea legii.

Caracteristicile acestui tip de credit ipotecar:

1. Acordul nu este neapărat asigurat. Dacă intenționați să luați un credit ipotecar garantat cu locuințe deja deținute, în acest caz ipoteca va fi emisă în temeiul contractului. La înregistrarea tranzacției, veți primi imediat proprietatea deplină a proprietății achiziționate, ceea ce este imposibil cu un împrumut în virtutea legii.
2. Acesta nu este neapărat un împrumut țintit. Dacă intenționați să obțineți un împrumut în numerar garantat cu un bun imobil deținut, acordul va reglementa și tranzacția. Astfel de tranzacții se aplică și creditelor ipotecare.

Ipoteca în temeiul legii și în temeiul contractului: diferențe

O ipotecă contractuală este o afacere cu termeni mai flexibili, creditorul și debitorul se pot abate de la lege și pot elabora termeni individuali de cooperare. Dar acest tip de creditare este rar folosit, deoarece prezintă riscuri pentru creditor însuși. De fapt, în piață, un credit ipotecar în virtutea unui acord se emite practic doar la acordarea unui credit fără scop garantat cu proprietate sau la realizarea unui credit ipotecar cu gaj asupra proprietății care este deja deținută de debitor.

Care este diferența dintre o ipotecă și o ipotecă de drept:

1. În temeiul unei ipoteci, în virtutea legii, o tranzacție se face numai cu folosirea unui gaj al bunului dobândit.
2. Înregistrarea unei ipoteci legale și decontarea la vânzător au loc în momentul în care se înregistrează contractul de vânzare, adică totul se face simultan. În cazul unui credit contractual pentru locuințe, banca emite mai întâi bani vânzătorului, după care se execută tranzacția de cumpărare și vânzare și abia după aceea se poate impune o grevare: tocmai pentru că tranzacția este neprotejată pentru unii. timpul în care băncile își asumă riscuri, iar acest lucru poate afecta ratele.
3. Înregistrarea unui credit ipotecar este gratuită prin lege. La executarea contractului, va fi necesară o taxă, pentru debitorii individuali este de 1000 de ruble. Dacă împrumutatul este o persoană juridică, acesta va plăti 4.000 de ruble.

În ambele cazuri, oricine poate acționa ca creditor și debitor: cetățeni, organizații (nu neapărat financiare). Nu este exclusă ipoteca în temeiul legii între persoane fizice.

Înregistrarea unei ipoteci legale

O ipotecă de drept și o ipotecă în temeiul unui contract sunt similare în multe privințe. Împrumutatul contactează banca, colectează documentele necesare și așteaptă o decizie. După aprobare și trecere prin toate procedurile formale, cum ar fi asigurarea, tranzacția necesită înregistrarea obligatorie.

Dacă întocmiți un împrumut standard pentru locuințe în temeiul legii, atunci pentru înregistrarea acestuia nu este necesar ca toți participanții la tranzacție să fie prezenți, este suficientă o declarație de la creditor sau debitor. Dar, deoarece banca este interesată să desfășoare procedura, de obicei controlează procesul, iar tranzacția este fixată în prezența unui reprezentant al împrumutatului și a împrumutatului însuși.

Procedura de inregistrare:

1. Banca ajută la colectarea unui pachet de documente pentru transfer la Rosreestr sau la MFC. În această etapă, nu vor fi probleme: reprezentanții băncii știu bine ce acte sunt necesare pentru înregistrare.
2. După transferul documentelor, înregistrarea în sine are loc în termen de 5 zile lucrătoare. În această perioadă, agenția de stat verifică cu atenție toate documentele.
3. Împrumutatul primește un certificat de proprietate cu o notă de grevare.

Înregistrarea unui împrumut în virtutea unui acord

Înregistrarea are loc strict cu participarea tuturor părților la tranzacție: atât împrumutatul, cât și reprezentantul creditorului. În primul rând, se înregistrează un contract de vânzare, abia după aceea se poate impune o grevare (în cazul unei ipoteci, în virtutea legii, legalizarea acestor documente are loc concomitent). În plus, totul este standard: în 5 zile de la depunerea documentelor, tranzacția este înregistrată.

Restrângerea drepturilor și grevarea unui obiect imobiliar în cazul unei ipoteci în temeiul legii

Apariția unei ipoteci în temeiul legii presupune anumite restricții. Împrumutatul cumpără o proprietate, poate dispune liber de ea, dar nu va putea vinde proprietatea. Faptul de grevare se consemnează în organul de stat. Singura posibilitate de implementare este un acord cu banca: de obicei acest lucru este posibil numai în cazul unor probleme cu plata împrumutului.

Creditorul poate stabili limite pentru . O bancă poate interzice complet astfel de tranzacții, cealaltă va permite acest lucru, dar numai după primirea permisiunii (împrumutatul se adresează băncii cu o cerere). În ceea ce privește înregistrarea, nu există restricții pentru cumpărător însuși și membrii familiei sale.

Cum să scapi de grevarea ipotecară legală

După plata integrală a creditului pentru locuință conform calendarului sau înainte de termen, împrumutatul se adresează creditorului și primește documente care confirmă îndeplinirea integrală a obligațiilor de datorie. Ambele părți la tranzacție participă la înlăturarea sarcinii, ele constituie un acord reciproc.

Conform legii, înlăturarea sarcinii poate avea loc cu prezența personală a împrumutatului și a împrumutătorului: cel mai adesea acest lucru se întâmplă, astfel încât părțile trebuie să cadă de acord asupra momentului tranzacției și să facă o programare la CMF. Termenul de verificare a documentelor este de până la 3 zile lucrătoare, la cumpărarea prin DDU - până la 5 zile. Nu există nicio taxă pentru această operațiune.

Diferențele dintre o ipotecă în virtutea legii și în virtutea unui contract sunt destul de semnificative. Aceste formate au propriile lor caracteristici și sunt utilizate în diferite circumstanțe. În același timp, nu trebuie să credem că o ipotecă în virtutea unui acord nu este legală. Dimpotrivă, nici nu contrazice cadrul de reglementare, pur și simplu este foarte dificil să numiți efectiv un astfel de împrumut ipotecă.

Legea federală nr. 102-FZ „Cu privire la ipotecă” oferă o definiție specifică a acestui tip de împrumut. De fapt, orice credit ipotecar are o caracteristică importantă: banii sunt dați clientului sub formă de împrumut și, în schimb, acesta oferă băncii o garanție sub formă de garanție.

Pentru instituțiile financiare rusești, creditele ipotecare sunt cele mai tipice, în care clientul cumpără imobile cu fondurile alocate. Adică, în acest caz vorbim de un împrumut țintit. Banca nu impune doar cerințe asupra formei imobilului, ci și direct asupra caracteristicilor acestuia.

O ipotecă „legitimă” permite împrumutaților să achiziționeze un apartament pe piața primară sau secundară, într-o casă în construcție, inclusiv un teren, o casă, o cameră sau o cotă dintr-un apartament. Unele bănci oferă credite direcționate pentru achiziționarea unui garaj. Pentru reprezentanții întreprinderilor sunt oferite tipuri speciale de bunuri imobiliare (imobile comerciale, de exemplu, spații de producție sau depozitare).

Pentru bănci, creditele ipotecare sunt din punct de vedere legal mai profitabile și mai sigure, deoarece își reduc riscurile de a pierde bani prin obținerea de bunuri imobiliare colaterale. Clientul nu poate dispune de el, în ciuda faptului că este înregistrat ca proprietate, până când datoria nu este integral rambursată și grevarea este înlăturată.

O ipotecă legitimă apare în următoarele condiții:

• la momentul semnării contractului de închiriere (imobilul devine proprietatea unei alte persoane care își asumă obligația de a îngriji o persoană aflată în întreținere, o astfel de schemă este adesea folosită pentru întreținerea bătrânilor de către rude sau cămine private de bătrâni);
• achiziționarea direcționată de imobile finite sau în construcție cu bani eliberați de bancă;
• vânzarea de imobile pe credit sau în rate.

Ipoteca în virtutea legii este tipică nu numai pentru împrumuturile bancare. Relații juridice similare pot apărea și între persoane fizice și persoane juridice. De exemplu, o familie are niște bani la îndemână pentru a cumpăra un apartament. Cumpărătorul este de acord să ofere un plan de rate pentru suma rămasă. La momentul semnării contractului de vânzare sunt prescrise termene de rate. Și în acest caz, există un loc pentru a fi o ipotecă în virtutea legii.

Dacă ipoteca este emisă printr-o bancă, atunci succesiunea acțiunilor este aproximativ următoarea:

1. clientul solicită la bancă aprobarea prealabilă a ipotecii;
2. o persoană caută un imobil potrivit;
3. după evaluarea imobilului, banca ia o decizie definitivă asupra ipotecii, se semnează un contract de împrumut între părți;
4. se încheie o tranzacție de vânzare-cumpărare;
5. vânzătorul primește de la bancă fondurile care i se cuvin.

Faptul că banii sunt transferați de la bancă indică faptul că locuințele sunt cumpărate din fonduri împrumutate. Ceea ce doar confirmă necesitatea de a folosi bunuri imobiliare ca garanție. În viitor, dacă dintr-o dată împrumutatul nu poate sau nu vrea să-și îndeplinească obligațiile, banca are dreptul de a confisca imobilul, de a-l vinde și de a lua bani pentru achitarea datoriei.

O caracteristică importantă a încheierii unei ipoteci în temeiul legii este prezența obligatorie a unei ipoteci.

Acest tip de credit ipotecar este foarte rar în băncile rusești. Se presupune că toți termenii contractului dintre creditor și împrumutat sunt prescriși individual. De fapt, acest tip de ipotecă are mai multe în comun cu un împrumut obișnuit decât cu o ipotecă legală. Are următoarele formate:

1. banca emite bani pentru care clientul cumpără imobile, în timp ce împrumutul nu este vizat și nu presupune acordarea de garanții;
2. sub formă de gaj, clientul oferă bunuri imobiliare nu dobândite, ci deja deținute de el;
3. un gaj este emis după înregistrarea dreptului de proprietate.

Puține bănci sunt dispuse să acorde acest tip de credit ipotecar, deoarece acest lucru crește semnificativ riscul de nerambursare a fondurilor împrumutate. Chiar și ultima opțiune are dezavantajele ei pentru creditor. În acest caz, clientului i se acordă timp să înregistreze proprietatea pentru el însuși. Abia după aceasta se încheie un acord de gaj. Totuși, din punct de vedere oficial, imobilele nu au nicio grevare. Iar dacă clientul refuză să-l emită, atunci banca, chiar și în instanță, nu va putea obține dreptul de proprietate asupra locuinței până când contractul nu este rambursat integral.

Care este diferența?

Ipoteca în temeiul legii și contractului are multe diferențe. Acestea privesc nu numai riscurile pentru bancă, ci și alte caracteristici importante:

Ipoteca în virtutea legii este mai profitabilă pentru bancă. Din punct de vedere financiar, este mai bine și pentru împrumutat: nu trebuie să cheltuiască bani pentru taxele de stat, iar condițiile de împrumut pentru un astfel de împrumut sunt mai profitabile. O ipotecă în virtutea unui acord oferă mai multe drepturi și libertăți în raport cu proprietatea dobândită, dar absența oricărei garanții va impune clientului să-și confirme solvabilitatea și fiabilitatea financiară.

În aprilie 2007 OJSC (vânzător) și SRL (cumpărător) au încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unui obiect imobiliar (cladire nerezidențială). Nu au fost semnate alte contracte în legătură cu obiectul specificat.

Acordul prevede că la transferul obiectului vândut, părțile trebuie să întocmească fără greșeală un act de cesiune - după achitarea integrală a prețului de vânzare al bunului. Contractul nu conține rezerve cu privire la momentul transferului dreptului de proprietate.

În mai 2007, contractul a fost înregistrat de camera de înregistrare. Cumpărătorului i s-au eliberat două certificate de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate cu restricție (grevare): ipotecă în temeiul legii.

Până în prezent, prețul de achiziție nu a fost plătit vânzătorului. Actul de transfer nu a fost întocmit. Obiectul se află în bilanţul vânzătorului.
Fără plata integrală, el nu transferă proprietatea cumpărătorului.

IFTS consideră că cumpărătorul în mod ilegal nu pune imobilul în bilanț ca obiect al mijloacelor fixe, impune efectuarea unei astfel de declarații și, în consecință, perceperea impozitului pe proprietate.

Sunt legale acțiunile camerei de înregistrare pentru înregistrarea contractului și eliberarea certificatelor cu restricții? Are IFTS dreptate?

E.N. Lobanov,
director al V-stroy LLC,
Voskresensk
Regiunea Moscova

Fiscalii au dreptate

În situația luată în considerare (cu condiția ca camera de înregistrare să fi formalizat transferul dreptului de proprietate asupra imobilului cu eliberarea unui certificat de proprietate cu sarcină), cerința organului fiscal să insiste asupra contabilizării bunului dobândit de către cumpărător. este legitim.

Înregistrarea de stat a transferului dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare reprezintă pentru autoritățile fiscale o confirmare incontestabilă a obligației cumpărătorului de a pune în bilanț bunul dobândit ca mijloc fix și de a plăti impozitul pe proprietate (articolul 374 din Codul fiscal al Federația Rusă). Acest lucru se datorează faptului că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare, precum și transferul acestuia către alte persoane, sunt supuse înregistrării de stat în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor cu acesta (EGRP). Din momentul înregistrării de stat ia naștere dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare (clauza 1, articolul 131, articolul 219 și clauza 2, articolul 223 din Codul civil al Federației Ruse).

Eroare de registrator?

Există două motive pentru care rezultatul tranzacției nu corespunde așteptărilor părților. În primul rând, contractul nu formulează clar o condiție privind o procedură specială pentru transferul dreptului de proprietate asupra proprietății vândute (după plata integrală). În al doilea rând, autoritatea de înregistrare nu a luat în considerare pe deplin termenii contractului și, în opinia noastră, a comis o încălcare în timpul înregistrării tranzacției de vânzare-cumpărare și a transferului de drepturi în temeiul acestuia.

După cum rezultă din întrebare, părțile intenționau să încheie un contract de vânzare de bunuri imobiliare nu doar cu o plată în rate (articolul 489 din Codul civil al Federației Ruse), ci cu o procedură specială de transfer al proprietății - după plata integrala conform contractului. Aceasta concluzie este indicata indirect de conditia contractului citata in intrebare: proprietatea se transmite dupa plata integrala a pretului de vanzare. Această procedură este admisibilă în temeiul art. 491 din Codul civil al Federației Ruse.

Pentru trimitere

Articolul 491 din Codul civil al Federației Ruse „Reținerea dreptului de proprietate asupra vânzătorului”

În cazurile în care contractul de vânzare prevede că proprietatea asupra bunurilor transferate cumpărătorului este păstrată de către vânzător până la plata bunurilor sau apariția altor împrejurări, cumpărătorul nu are dreptul să înstrăineze bunurile sau să dispună de ele în niciun fel. alt mod înainte de transferul dreptului de proprietate către acesta, cu excepția cazului în care prin lege se prevede altfel sau prin contract sau nu rezultă din scopul și proprietățile bunurilor.

Dar capacitatea de a utiliza o structură specială pentru determinarea momentului transferului de proprietate (după plata integrală) este făcută dependentă de prezența în contract a condiției ca vânzătorul să-și păstreze proprietatea până la un anumit moment. Nu există o astfel de clauză în contract. Indică doar momentul transferului proprietății, nu și momentul transferului proprietății.

Cel mai probabil, autoritatea de înregistrare a decis că condițiile speciale ale art. 491 din Codul civil al Federației Ruse nu sunt aplicabile în acest caz și au considerat contractul ca o tranzacție de vânzare-cumpărare cu plată în rate (articolul 489 din Codul civil al Federației Ruse) cu transferul dreptului de proprietate către cumpărător până la plata integrala.

Pentru a folosi construcția transferului de proprietate, prevăzut la art. 491 din Codul civil al Federației Ruse, următoarea condiție ar fi trebuit inclusă în contract: dreptul de proprietate asupra bunurilor transferate cumpărătorului este păstrat de vânzător până la plata integrală a mărfurilor. Aceasta ar permite autorității de înregistrare să determine fără ambiguitate momentul transferului dreptului de proprietate și să efectueze corect acțiunile de înregistrare.

În același timp, absența unui certificat de acceptare indică o neîndeplinire a contractului de către vânzător. În astfel de circumstanțe, autoritatea de înregistrare trebuia doar să înregistreze tranzacția în sine (acordul de cumpărare și vânzare), iar transferul dreptului de proprietate - numai după ce părțile au îndeplinit termenii acordului. Din partea cumpărătorului, aceasta este o plată integrală (confirmarea este ordine de plată sau alte dovezi permise de termenii contractului), din partea vânzătorului, transferul proprietății (confirmat printr-un certificat de acceptare semnat de ambele părți). la contract).

Înregistrarea unei ipoteci în temeiul legii

Dacă există un certificat de acceptare semnat de părți, autoritatea de înregistrare are dreptul de a înregistra transferul de drepturi cu o grevare (ipotecă), în ciuda absenței unui acord separat de gaj (ipotecar) și a declarațiilor relevante ale părților la tranzacție. . Să explicăm.

În cadrul unui contract de vânzare de bunuri imobiliare, vânzătorul se obligă să transfere imobilul în proprietatea cumpărătorului (clauza 1, articolul 130 și clauza 1).
Artă. 549 din Codul civil al Federației Ruse). Transferul către cumpărător a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare în temeiul unui astfel de acord este supus înregistrării de stat. Din momentul implementării sale, dobânditorul dobândește dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare (clauza 1 a articolului 551 și clauza 2 a articolului 223 din Codul civil al Federației Ruse).

Un contract de vânzare de bunuri imobiliare poate fi încheiat în condițiile de plată în rate (clauza 1, articolul 488 și clauza 1, articolul 489 din Codul civil al Federației Ruse). La paragraful 3 al art. 489 din Codul civil al Federației Ruse prevede că regulile prevăzute la alineatele 2, 4 și 5 ale art. 488 din Codul civil al Federației Ruse.

La paragraful 5 al art. 488 din Codul civil al Federației Ruse prevede că, dacă nu se prevede altfel prin contractul de vânzare, din momentul în care bunurile sunt transferate cumpărătorului și până la plata bunurilor, bunurile vândute pe credit sunt recunoscute ca fiind gajate de către vânzătorul să se asigure că cumpărătorul își îndeplinește obligația de a plăti pentru bunuri.

În conformitate cu paragraful 2 al art. 1 din Legea federală din 17 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” (denumită în continuare Legea ipotecarului) la gajul imobilului care decurge în baza legii federale la apariția producerii din circumstanțele specificate în acesta (denumite în continuare ipotecă în temeiul legii) , se aplică regulile privind gajul care decurge în virtutea unui contract de ipotecă, dacă legea federală nu prevede altfel. Ipoteca ca grevare a proprietății gajate în temeiul unui contract de ipotecă ia naștere din momentul încheierii acestui contract (clauza 2, art. 11 din Legea ipotecare). În cazul unei ipoteci în temeiul legii, ipoteca ca grevare a proprietății ia naștere din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra proprietății, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel.

La paragraful 2 al art. 20 din Legea ipotecii prevede că o ipotecă în temeiul legii este supusă înregistrării de stat fără depunerea unei cereri separate și fără plata unei taxe. Înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul legii se efectuează concomitent cu înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al unei persoane ale cărei drepturi sunt grevate de o ipotecă, dacă legea federală nu prevede altfel. Drepturile unui debitor ipotecar în temeiul unei ipoteci pot fi certificate printr-o ipotecă în temeiul legii. În timpul înregistrării de stat a unei ipoteci, în temeiul legii, informațiile despre creditorul ipotecar sunt introduse în USRR pe baza contractului în baza căruia a luat naștere obligația garantată prin ipotecă. Nu este permisă solicitarea de la solicitant a altor documente și informații referitoare la creditorul gajist.

Punctul 24 din Instrucțiunea privind procedura de înregistrare de stat a ipotecii obiectelor imobiliare, aprobată prin Ordinul Ministerului Justiției din Rusia din 15 iunie 2006 nr. 213, menționează că o ipotecă în temeiul legii ia naștere atunci când un imobil obiectul este înstrăinat în temeiul unui contract de vânzare și cumpărare a unui obiect imobiliar pe credit, inclusiv cu o condiție de plată în rate, cu excepția cazului în care contractul prevede altfel (articolul 488 din Codul civil al Federației Ruse). Alineatul 25 din instrucțiune prevede că înregistrarea de stat a unei ipoteci în temeiul legii se efectuează concomitent cu înregistrarea de stat a dreptului debitorului ipotecar (cumpărător, plătitor de chirie etc. - alin. 2 al articolului 20 din Legea ipotecare). ).

În plus, pe baza paragrafului 1 al capitolului 30 din Codul civil al Federației Ruse, un contract de vânzare este considerat încheiat dacă părțile au ajuns la un acord asupra tuturor condițiilor esențiale în forma cerută.

În situația în care înstrăinarea proprietății este supusă înregistrării de stat, dreptul de proprietate al dobânditorului ia naștere din momentul înregistrării, cu excepția cazului în care legea prevede altfel (clauza 2, articolul 223 din Codul civil al Federației Ruse).

Potrivit paragrafului 1 al art. 2 din Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997, înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare și tranzacțiile cu aceasta este un act juridic de recunoaștere și confirmare de către stat a apariției, restrângerii (grevarii), transferului sau încetării drepturi la bunuri imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse. Înregistrarea de stat este singura dovadă a existenței unui drept înregistrat la bunuri imobiliare. Acest drept poate fi contestat doar în instanță.

În cazul în cauză, contractul prevede că bunurile nu sunt transferate cumpărătorului până la plata integrală, prin urmare, aceasta nu poate fi considerată ca fiind în gaj, ținând cont de regulile de mai sus. Astfel, înregistrarea transferului drepturilor de proprietate cu grevare s-a făcut cu încălcarea normelor legislației în vigoare.

Notă către vânzător

Dezacordul unei persoane cu actul de înregistrare de stat ar trebui să fie considerat drept revendicare independentă a vânzătorului cu privire la obiectul înregistrării. O modalitate adecvată de a proteja drepturile vânzătorului asupra proprietății este de a depune o cerere în modul prescris pentru recunoașterea dreptului persoanei specificate în actul de înregistrare (a se vedea deciziile Serviciului Federal Antimonopol din Districtul Central din data de 15 iunie 2007 în dosarul nr. A35-5767 / 06-C11, raionul nord-caucazian nr. Ф08-2930/2007 din 06.06.2007 în dosarul nr. Ф08-2437/2007 în dosarul nr. А32-17490/2006-41/464, al Districtului Orientul Îndepărtat din data de 24.04.2007, 17.04.2007 nr. F03-A73 / 07-1 / 883 în dosarul nr. -6497 / 2006-36).

O ipotecă în temeiul unui contract și o ipotecă în temeiul legii apar din motive diferite. Dar, în esență, acesta este același lucru - un împrumut cu garanție care asigură plățile de la împrumutat către creditor. Scopul acestei obligații este achiziționarea de bunuri imobiliare pentru fonduri puse la dispoziție de bancă.

Diferite tipuri de credit ipotecar

A cumpăra o casă astăzi nu este atât de ușor, mai ales pentru locuitorii orașelor mari. Totul ține de costul imobiliar, care pentru majoritatea cetățenilor este pur și simplu insuportabil. De aceea, multe instituții de credit sunt pregătite să ofere clienților lor fonduri supuse transferului de proprietate în cazul în care debitorul nu își îndeplinește condițiile. Adică, totul este simplu - dacă nu poți plăti, atunci va trebui să plătești un depozit. De asemenea, trebuie să știți că o ipotecă poate apărea fie pe baza unui acord, fie a unei legi.

O ipotecă în virtutea unui acord ia întotdeauna naștere pe baza unui document încheiat de părți. Acesta este așa-numitul contract de ipotecă, indicând obligațiile împrumutatului în raport cu banca. Motivele apariției acestui tip de împrumut sunt și:

1. Colectarea actelor pentru transferul bunurilor imobile în gaj.
2. Înregistrarea proprietății dobândite pentru fonduri ipotecare.

Cu alte cuvinte, o ipotecă în virtutea unui acord ia naștere atunci când împrumutatul întocmește o locuință în garanție. Pentru bănci, acesta este un risc mare. Până la înregistrarea contractului de către părți, creditorul nu poate pretinde drepturile asupra bunului ipotecat. Prin urmare, în această etapă, clientul este obligat să ofere garanți. În plus, băncile cresc adesea ratele dobânzilor până la eliberarea garanției.

Important: procedura de înregistrare a unui contract de ipotecă se realizează pe baza unei cereri a părților. Dacă acordul este certificat de un notar, acesta poate depune o cerere de înregistrare de stat (FZ nr. 102).

Dacă totul este clar cu acordul, atunci puțini oameni știu ce este o ipotecă în virtutea legii. Apare atunci când locuința achiziționată devine un gaj de la bancă, dar acordul nu joacă niciun rol aici.

Ipoteca în temeiul legii se înregistrează în timpul înregistrării de stat a contractului de vânzare. Iar documentul privind dreptul de proprietate asupra locuințelor achiziționate pentru credit conține informații că are o anumită grevare. Această grevare nu permite, de exemplu, vânzarea acestui imobil fără permisiunea creditorului ipotecar, înregistrarea rudelor etc.

În plus, motivele sunt:

1. Vanzare pe credit. Dacă un obiect este vândut pe credit, acesta este automat ipotecat, dacă nu se prevede altfel. Această prevedere a legii se aplică și în cazul achizițiilor în rate.
2. Chirie. Beneficiarul chiriei are dreptul de a gaja bunul care face obiectul contractului.

Diferențele

Ipoteca în temeiul unui acord încheiat și ipoteca în temeiul legii se disting prin următoarele condiții:

1. Ipoteca de drept ia naștere automat la momentul înregistrării contractului de vânzare cumpărare, în timp ce pentru al doilea tip de împrumut este necesară încheierea unui contract.
2. În primul caz, doar proprietatea dobândită acționează ca garanție. Pentru al doilea, orice proprietate a împrumutatului poate servi drept garanție.
3. Nu se percepe nicio taxă de stat pentru înregistrarea unei ipoteci în temeiul legii, dar o ipotecă în temeiul unui acord este supusă impozitării.

Este important de știut

La ipotecarea proprietății, trebuie să se țină seama de următoarele cerințe:

1. Proprietatea indivizibilă, care își poate pierde scopul în timpul împărțirii, nu poate fi furnizată ca gaj.
2. Dacă pentru achiziționarea de bunuri imobiliare cu ajutorul unei bănci este necesar să obțineți permisiunea de la terți, atunci fără aceasta banca nu va întocmi un acord corespunzător.
3. Împrumutatul este obligat să aibă grijă de proprietatea gajată și să asigure siguranța acesteia.
4. Dacă există posibilitatea de pierdere sau deteriorare a bunului gajat, împrumutatul este obligat să informeze creditorul gajist despre aceasta.
5. Banca are dreptul de a verifica starea bunului gajat de creditor.
6. Orice înstrăinare de proprietate, care este un gaj, este posibilă numai cu acordul băncii.
7. Persoana care dobândește bunul gajat primește toate drepturile și obligațiile gajului.
8. După ce împrumutul este închis, grevarea ar trebui să fie eliminată de pe proprietate.

Problemele legate de înregistrarea ipotecilor în temeiul legii și contractului provoacă multe probleme și dispute. Acest lucru se datorează liniei destul de neclare dintre termenii folosiți. În cadrul acestui articol, vom analiza ce înseamnă o ipotecă în temeiul legii, care sunt caracteristicile, cazurile de aplicare și cum diferă ipoteca în virtutea unui acord de cea prevăzută de lege.

Ipoteca în temeiul legii

Definirea corectă a termenului ipotecă în temeiul legii, ce înseamnă și ce reguli reglementează, este posibilă numai cu utilizarea corectă a următoarelor definiții financiare de bază:

• credit ipotecar;
• credit ipotecar (împrumut).

Mulți cetățeni identifică greșit aceste concepte și presupun că în ambele cazuri vorbim despre obținerea unui credit pentru cumpărarea unei locuințe, ceea ce este tipic doar pentru un credit ipotecar.

O ipotecă este una dintre modalitățile de a asigura îndeplinirea obligațiilor care decurg dintr-un contract, inclusiv un contract de împrumut, în baza căruia imobilul este gajat. Proprietarul unui astfel de bun este de fapt lipsit de dreptul de a dispune de el fără a obține acordul creditorului gajist, și anume, de a efectua tranzacții de vânzare, schimb, donație și altele.

Obligațiile de putere de lege se întemeiază pe funcționarea unor reglementări care stabilesc, indiferent de dorința părților, obligația de gajare a bunurilor imobile. Baza normativă a unor astfel de relații este:

Codul civil al Federației Ruse;

• Legea federală nr. 218-FZ din 13 iulie 2015 „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare”;
• Legea federală nr. 102-FZ din 16 iulie 1998 „Cu privire la ipoteca (gajul imobiliar)”;
• Legea federală nr. 122-FZ din 21 iulie 1997 „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu acestea” (expiră integral de la 1 ianuarie 2020).

Din sensul acestor norme, se poate concluziona că o ipotecă în virtutea legii prezintă următoarele trăsături caracteristice:

• o bancă sau o altă organizație de credit acționează ca creditor și creditor gaj;
• imobilele sunt achiziționate pe cheltuiala fondurilor împrumutate;
• condițiile și cerințele pentru garanție sunt cuprinse în contractul de împrumut;
• pentru înregistrare, debitorul gajist sau creditorul gajist trebuie să solicite o ipotecă în temeiul legii și să furnizeze un contract de împrumut, în baza căruia informațiile despre părți sunt înscrise în registrul de stat;
• înregistrarea dreptului de proprietate asupra obiectului dobândit și grevarea colaterală se efectuează simultan.

Analiza efectuată ne permite să clasificăm tipurile de credite ipotecare în temeiul legii, în funcție de motivele apariției:

• utilizarea fondurilor de credit la cumpărarea imobilului în faza de construcție - în ciuda absenței proprietății la momentul încheierii contractului de împrumut, se așteaptă să fie gajată;
• înregistrarea unui împrumut pentru achiziționarea unui bun finit - înregistrarea drepturilor creditorului gajist se efectuează în momentul transferului drepturilor asupra proprietății către gajant;
• care rezultă din condițiile chiriei;
• alte cazuri expres prevăzute de normele de drept.

De reținut că părțile sunt supuse unui regim preferențial special, care le scutește de plata taxei de stat în timpul înregistrării.

Ipoteca prin contract

Deși legea menționează tipul de gaj al proprietății care decurge din clauzele contractului, nu îl reglementează clar și nu conține conceptul despre ceea ce este o ipotecă în baza unui contract. Din sensul normelor de mai sus, ar trebui să se înțeleagă toate tipurile de gaj imobiliar care nu au caracteristicile unei ipoteci stabilite la nivel legislativ.

Gajul care decurge din acord poate apărea în diverse situații, de exemplu, atunci când se solicită un împrumut sau poate fi o garanție pentru îndeplinirea altor obligații. Indiferent de temeiul apariției obligațiilor de gaj, trebuie încheiat un contract ipotecar independent separat, care să conțină informații despre părți și despre obiectul gajului.

Înregistrarea sarcinii se efectuează în conformitate cu următoarele reguli:

• este necesară o declarație comună din partea debitorului gajist și a creditorului gajist sau o declarație a unui notar care a certificat contractul;
• datele din USRN sunt introduse în strictă conformitate cu tranzacția finalizată;
• înregistrarea se efectuează separat și nu implică schimbarea dreptului de proprietate și a altor drepturi reale asupra obiectului;
• înregistrarea în registrul de stat se efectuează după plata taxei de stat - 1000 de ruble (clauza 28, partea 1, articolul 333.33 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Transferul proprietății ca garanție se realizează pe bază voluntară, de exemplu, pentru a obține o sumă mai mare dintr-un credit de consum sau pentru a solicita un credit cu o rată minimă a dobânzii.

Trăsături distinctive

Clasificarea corectă a raporturilor juridice existente în cadrul obligațiilor de gaj va permite nu numai înregistrarea grevării conform regulilor, ci și a determina dacă plata taxei de stat este necesară într-un anumit caz.

Pentru o percepție ușoară, trăsăturile distinctive sunt prezentate în tabel.

Înregistrarea unei ipoteci în temeiul legii este relevantă pentru toate creditele ipotecare, inclusiv pentru cele emise în cadrul programelor speciale de stat. Grevarea proprietății în temeiul regulilor ipotecare în virtutea unui acord este folosită de reprezentanții întreprinderilor mari și mijlocii pentru deschiderea unei linii de credit sau obținerea de împrumuturi pentru desfășurarea activităților lor, precum și de persoanele fizice în împrumuturi reciproce garantate cu real. imobiliar.