Powstanie hipoteki z tytułu umowy. Czym się różni hipoteka z mocy prawa od hipoteki z umowy: jak zdjąć ciężar

Chcąc ubiegać się o kredyt hipoteczny, kredytobiorca może spotkać się z dwoma terminami określającymi rodzaj kredytu: „hipoteka z mocy prawa” oraz „hipoteka z tytułu umowy”. Oba rodzaje obejmują transakcje na nieruchomościach, ponieważ oba można kupić przedmiot za pomocą zabezpieczenia, ale najczęściej jest to legalna pożyczka, z której korzystają banki.

Hipoteka z mocy prawa: co to jest?

Jest to nabycie mieszkania lub innej nieruchomości zgodnie ze wszystkimi normami prawnymi. Prawo jasno reguluje proces uzyskania i zarejestrowania kredytu mieszkaniowego.

Większość banków udziela kredytów hipotecznych z mocy prawa, ponieważ jest to mniej ryzykowne dla pożyczkodawcy. Jeśli planujesz zaciągnąć klasyczną hipotekę, czyli transakcja będzie zabezpieczona zastawem na przejętej nieruchomości, bardziej prawdopodobne jest, że z mocy prawa będzie to hipoteka.

Ważne cechy hipoteki prawnej:

1. Nabycie dowolnego rodzaju nieruchomości lub budowa domu kosztem pożyczonych środków.
2. Na zakupiony przedmiot nakłada się obciążenie. Kredytobiorca otrzymuje prawo własności, ale będzie ograniczony w działaniach: sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką jest niemożliwa, a bank może również ustanowić ograniczenia dotyczące rejestracji innych obywateli w mieszkaniu / domu lub wynajmowania obiektu.
3. Jeżeli pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, wierzyciel ma prawo zająć zastawioną własność.
4. Hipoteka z mocy prawa jest pożyczką ściśle celową. Pożyczkobiorca nie otrzymuje środków w swoje ręce, są one przekazywane przez wierzyciela sprzedającemu nieruchomość.

W przypadku rejestracji z mocy prawa wierzycielem może zostać nie tylko bank. Może to być inna instytucja finansowa lub nawet deweloper w przypadku nabycia nowego mieszkania. Deweloperzy często oferują kupującym raty bez udziału banku. To także pożyczka, która jest regulowana przez prawo i odpowiednio realizowana. W tym przypadku również obiekt zostaje obciążony, a wierzycielem hipotecznym będzie deweloper: w przypadku niespłacania kredytu to on może zainicjować proces wycofania kaucji i eksmisji.

Kredyt hipoteczny na podstawie umowy

Jeśli pożyczkodawca korzysta z tego rodzaju transakcji, oznacza to, że stosunek między pożyczkobiorcą a pożyczkodawcą będzie regulowany odrębną umową, a nie przepisami federalnymi. Tak naprawdę hipoteka umowna wiąże się z udzieleniem kredytu na dowolnych warunkach, uczestnicy transakcji mogą wskazać w umowie dowolne punkty nieuregulowane prawem, co jest niemożliwe w przypadku kredytu hipotecznego z mocy prawa.

Cechy tego rodzaju kredytu hipotecznego:

1. Umowa niekoniecznie jest zabezpieczona. Jeśli planujesz wziąć kredyt hipoteczny zabezpieczony już posiadanym mieszkaniem, w takim przypadku hipoteka zostanie wydana na mocy umowy. Rejestrując transakcję otrzymasz od razu pełną własność zakupionej nieruchomości, co z mocy prawa jest niemożliwe przy kredycie.
2. Niekoniecznie jest to pożyczka celowa. Jeśli planujesz uzyskać kredyt gotówkowy zabezpieczony posiadaną nieruchomością, umowa będzie również regulowała transakcję. Takie transakcje dotyczą również kredytów hipotecznych.

Hipoteka z mocy prawa iz umowy: różnice

Hipoteka umowna to umowa na bardziej elastycznych warunkach, pożyczkodawca i pożyczkobiorca mogą odstąpić od prawa i ustalić indywidualne warunki współpracy. Ale ten rodzaj pożyczek jest rzadko używany, ponieważ niesie ze sobą ryzyko dla samego pożyczkodawcy. W rzeczywistości na rynku kredyt hipoteczny na podstawie umowy udzielany jest praktycznie tylko przy udzielaniu kredytu celowego zabezpieczonego na nieruchomości lub przy ustanawianiu hipoteki z zastawem na nieruchomości będącej już w posiadaniu kredytobiorcy.

Czym się różni hipoteka od hipoteki z mocy prawa:

1. W ramach hipoteki z mocy prawa transakcja jest dokonywana wyłącznie z wykorzystaniem zastawu na przejętej nieruchomości.
2. Rejestracja hipoteki prawnej i rozliczenie ze sprzedającym następuje w momencie rejestracji umowy sprzedaży, czyli wszystko odbywa się jednocześnie. W przypadku kontraktowego kredytu mieszkaniowego bank najpierw wydaje pieniądze sprzedającemu, po czym następuje transakcja kupna-sprzedaży, a dopiero potem możliwe jest nałożenie obciążenia: właśnie dlatego, że transakcja jest przez pewien czas niezabezpieczona czas, w którym banki podejmują ryzyko, a to może mieć wpływ na stawki.
3. Rejestracja hipoteki jest z mocy prawa bezpłatna. Po wykonaniu umowy wymagana będzie opłata, dla indywidualnych kredytobiorców wynosi ona 1000 rubli. Jeśli pożyczkobiorca jest osobą prawną, zapłaci 4000 rubli.

W obu przypadkach pożyczkodawcą i pożyczkobiorcą może być każdy: obywatele, organizacje (niekoniecznie finansowe). Hipoteka z mocy prawa między osobami fizycznymi nie jest wykluczona.

Rejestracja hipoteki prawnej

Hipoteka z mocy prawa i hipoteka z umowy są pod wieloma względami podobne. Kredytobiorca kontaktuje się z bankiem, zbiera niezbędne dokumenty i czeka na decyzję. Po zatwierdzeniu i przejściu wszystkich procedur formalnych, takich jak ubezpieczenie, transakcja wymaga obowiązkowej rejestracji.

Jeśli standardowy kredyt mieszkaniowy sporządzasz z mocy prawa, to do jego rejestracji nie jest konieczna obecność wszystkich uczestników transakcji, wystarczy oświadczenie pożyczkodawcy lub pożyczkobiorcy. Ale ponieważ bank jest zainteresowany przeprowadzeniem procedury, to zwykle kontroluje proces, a transakcja jest ustalana w obecności przedstawiciela pożyczkodawcy i samego kredytobiorcy.

Procedura rejestracji:

1. Bank pomaga zebrać paczkę dokumentów do przelewu do Rosreestr lub MFC. Na tym etapie nie będzie problemów: przedstawiciele banków doskonale wiedzą, jakie dokumenty są potrzebne do rejestracji.
2. Po przekazaniu dokumentów sama rejestracja odbywa się w ciągu 5 dni roboczych. W tym okresie agencja państwowa dokładnie sprawdza wszystkie dokumenty.
3. Pożyczkobiorca otrzymuje świadectwo własności z adnotacją o obciążeniu.

Rejestracja pożyczki na podstawie umowy

Rejestracja odbywa się ściśle przy udziale wszystkich stron transakcji: zarówno pożyczkobiorcy, jak i przedstawiciela pożyczkodawcy. Najpierw rejestruje się umowę sprzedaży, dopiero potem można nałożyć obciążenie (w przypadku hipoteki z mocy prawa legalizacja tych dokumentów następuje jednocześnie). Ponadto wszystko jest standardowe: w ciągu 5 dni od złożenia dokumentów transakcja jest rejestrowana.

Ograniczenie praw i obciążenie nieruchomości w przypadku ustanowienia hipoteki z mocy prawa

Powstanie hipoteki z mocy prawa implikuje pewne ograniczenia. Kredytobiorca kupi nieruchomość, może nią swobodnie rozporządzać, ale nie będzie mógł tej nieruchomości sprzedać. Fakt obciążenia jest rejestrowany w organie państwowym. Jedyną możliwością realizacji jest umowa z bankiem: zazwyczaj jest to możliwe tylko w przypadku problemów ze spłatą kredytu.

Pożyczkodawca może ustawić limity na . Jeden bank może całkowicie zakazać takich transakcji, drugi na to zezwoli, ale dopiero po otrzymaniu zgody (kredytobiorca zwraca się do banku z wnioskiem). Jeśli chodzi o rejestrację, nie ma żadnych ograniczeń dla samego kupującego i członków jego rodziny.

Jak pozbyć się prawnego obciążenia hipoteki

Po pełnej spłacie kredytu mieszkaniowego zgodnie z harmonogramem lub przed terminem kredytobiorca zwraca się do pożyczkodawcy i otrzymuje dokumenty potwierdzające wykonanie zobowiązań dłużnych w całości. Obie strony transakcji uczestniczą w usunięciu obciążenia, stanowią obopólną umowę.

Zgodnie z prawem zdjęcie obciążenia może nastąpić przy osobistej obecności pożyczkobiorcy i pożyczkodawcy: najczęściej tak się dzieje, dlatego strony muszą uzgodnić termin transakcji i umówić się na spotkanie w MFC. Termin sprawdzenia dokumentów wynosi do 3 dni roboczych, przy zakupie przez DDU - do 5 dni. Za tę operację nie jest pobierana opłata.

Różnice między hipoteką z mocy prawa a hipoteką z umowy są dość istotne. Te formaty mają swoje własne cechy i są używane w różnych okolicznościach. Jednocześnie nie należy sądzić, że ustanowienie hipoteki na mocy umowy jest niezgodne z prawem. Wręcz przeciwnie, nie jest to również sprzeczne z ramami regulacyjnymi, po prostu bardzo trudno jest faktycznie nazwać taką pożyczkę hipoteką.

Ustawa federalna nr 102-FZ „O hipotece” zawiera szczegółową definicję tego rodzaju pożyczki. Tak naprawdę każdy kredyt hipoteczny ma jedną ważną cechę: pieniądze są przekazywane klientowi jako pożyczka, a on w zamian zapewnia bankowi zabezpieczenie w postaci zabezpieczenia.

Dla rosyjskich instytucji finansowych najbardziej typowe są kredyty hipoteczne, w których klient kupuje nieruchomość za przyznane środki. Oznacza to, że w tym przypadku mówimy o pożyczce celowej. Bank nie tylko stawia wymagania co do formy nieruchomości, ale także bezpośrednio jej charakterystyki.

„Uprawniona” hipoteka umożliwia kredytobiorcom zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, w domu w budowie, w tym gruntu, domu, pokoju lub udziału w mieszkaniu. Niektóre banki oferują kredyty celowe na zakup garażu. Dla przedstawicieli biznesu przewidziane są specjalne rodzaje nieruchomości (nieruchomości komercyjne, np. obiekty produkcyjne lub magazynowe).

Dla banków kredyty hipoteczne są prawnie bardziej opłacalne i bezpieczniejsze, ponieważ zmniejszają ryzyko utraty pieniędzy poprzez uzyskanie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Klient nie może nim rozporządzać, mimo że jest zarejestrowany jako własność, do czasu całkowitej spłaty zadłużenia i usunięcia obciążenia.

Uzasadniona hipoteka występuje pod następującymi warunkami:

• w momencie podpisania umowy najmu (nieruchomość staje się własnością innej osoby, która bierze na siebie obowiązek opieki nad osobą niesamodzielną, taki schemat jest często stosowany na utrzymanie osób starszych przez krewnych lub prywatne domy opieki);
• celowy zakup nieruchomości gotowej lub w budowie za pieniądze wyemitowane przez bank;
• sprzedaż nieruchomości na kredyt lub na raty.

Kredyt hipoteczny z mocy prawa jest charakterystyczny nie tylko dla kredytów bankowych. Podobne stosunki prawne mogą powstawać również pomiędzy osobami fizycznymi i prawnymi. Na przykład rodzina ma trochę pieniędzy na zakup mieszkania. Kupujący wyraża zgodę na rozłożenie pozostałej kwoty na raty. W momencie podpisania umowy sprzedaży ustalane są warunki ratalne. W tym przypadku również istnieje miejsce na ustanowienie hipoteki z mocy prawa.

Jeżeli hipoteka jest wydawana za pośrednictwem banku, sekwencja działań jest w przybliżeniu następująca:

1. klient występuje do banku o wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego;
2. osoba poszukuje odpowiedniej nieruchomości;
3. po wycenie nieruchomości bank podejmuje ostateczną decyzję o kredycie hipotecznym, strony podpisują umowę kredytową;
4. zostaje zawarta transakcja kupna-sprzedaży;
5. sprzedający otrzymuje należne mu środki z banku.

Fakt, że pieniądze są przelewane z banku wskazuje, że mieszkanie jest kupowane za pożyczone środki. Co tylko potwierdza konieczność wykorzystania nieruchomości jako zabezpieczenia. W przyszłości, jeśli nagle kredytobiorca nie może lub nie chce wywiązać się ze swoich zobowiązań, bank ma prawo skonfiskować nieruchomość, sprzedać ją i zabrać pieniądze na spłatę zadłużenia.

Istotną cechą zawarcia hipoteki z mocy prawa jest obowiązkowa obecność hipoteki.

Ten rodzaj kredytu hipotecznego jest bardzo rzadki w rosyjskich bankach. Zakłada ona, że ​​wszelkie warunki umowy pomiędzy pożyczkodawcą a pożyczkobiorcą ustalane są indywidualnie. W rzeczywistości ten rodzaj kredytu hipotecznego ma więcej wspólnego ze zwykłą pożyczką niż z legalną hipoteką. Ma następujące formaty:

1. bank emituje pieniądze, za które klient kupuje nieruchomość, natomiast kredyt nie jest celowy i nie wiąże się z ustanowieniem zabezpieczenia;
2. w formie zastawu klient przekazuje nie nabytą, ale już posiadaną przez siebie nieruchomość;
3. zastaw jest wydawany po zarejestrowaniu własności.

Niewiele banków jest skłonnych udzielić tego typu kredytu hipotecznego, gdyż znacznie zwiększa to ryzyko braku spłaty pożyczonych środków. Nawet ta druga opcja ma swoje wady dla pożyczkodawcy. W takim przypadku klient ma czas na zarejestrowanie nieruchomości dla siebie. Dopiero po tym dochodzi do zawarcia umowy zastawu. Jednak z oficjalnego punktu widzenia nieruchomość nie jest obciążona. A jeśli klient odmówi jego wydania, bank, nawet w sądzie, nie będzie mógł uzyskać własności mieszkania, dopóki umowa nie zostanie w pełni spłacona.

Jaka jest różnica?

Hipoteka z mocy prawa i umowy ma wiele różnic. Dotyczą one nie tylko ryzyka dla banku, ale także innych ważnych cech:

Kredyt hipoteczny z mocy prawa jest dla banku bardziej opłacalny. Z finansowego punktu widzenia jest to również lepsze dla pożyczkobiorcy: nie musi on wydawać pieniędzy na cło państwowe, a warunki udzielania pożyczki na taki kredyt są bardziej opłacalne. Hipoteka na mocy umowy daje więcej praw i swobód w stosunku do nabywanej nieruchomości, jednak brak jakichkolwiek zabezpieczeń będzie wymagał od klienta potwierdzenia wypłacalności i wiarygodności finansowej.

W kwietniu 2007 r. OJSC (sprzedający) i LLC (kupujący) zawarły umowę kupna-sprzedaży nieruchomości (budynek niemieszkalny). W odniesieniu do wskazanego obiektu nie zostały podpisane żadne inne umowy.

Umowa przewiduje, że przy przekazywaniu sprzedawanego przedmiotu strony muszą sporządzić akt przeniesienia bezzwłocznie - po całkowitym zapłaceniu ceny sprzedaży przedmiotu. Umowa nie zawiera zastrzeżeń co do momentu przejścia własności.

W maju 2007 roku umowa została zarejestrowana przez izbę rejestrową. Nabywcy wydano dwa zaświadczenia o państwowej rejestracji praw majątkowych z zastrzeżeniem (obciążeniem): hipoteka z mocy prawa.

Do dnia dzisiejszego cena zakupu nie została zapłacona sprzedającemu. Akt przeniesienia nie został sporządzony. Przedmiot znajduje się w bilansie sprzedającego.
Bez pełnej zapłaty nie przenosi własności na kupującego.

IFTS uważa, że ​​kupujący niezgodnie z prawem nie umieszcza budynku w bilansie jako przedmiotu środków trwałych, wymaga złożenia takiego oświadczenia iw związku z tym naliczenia podatku od nieruchomości.

Czy działania izby rejestracyjnej w zakresie rejestracji umowy i wydawania zaświadczeń z ograniczeniami są zgodne z prawem? Czy IFTS ma rację?

EN Łobanow,
dyrektor V-stroy LLC,
Woskresensk
region Moskwy

Podatnicy mają rację

W rozpatrywanej sytuacji (o ile izba rejestrowa sformalizowała przeniesienie własności nieruchomości wydaniem świadectwa własności z obciążeniem) wymóg nalegania przez organ podatkowy na rozliczenie nabytej nieruchomości przez nabywcę jest prawnie uzasadniony.

Państwowa rejestracja przeniesienia własności nieruchomości jest dla organów podatkowych niepodważalnym potwierdzeniem obowiązku nabywcy umieszczenia nabytej nieruchomości w bilansie jako środka trwałego i zapłaty podatku od nieruchomości (art. Federacja Rosyjska). Wynika to z faktu, że własność nieruchomości, a także jej przeniesienie na inne osoby, podlega państwowej rejestracji w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw do Nieruchomości i Transakcji z Nimi (EGRP). Prawo własności nieruchomości powstaje z chwilą rejestracji państwowej (klauzula 1, artykuł 131, artykuł 219 i klauzula 2, artykuł 223 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Błąd rejestratora?

Istnieją dwa powody, dla których wynik transakcji nie spełnia oczekiwań stron. Po pierwsze, umowa nie formułuje jasno warunku dotyczącego szczególnego trybu przeniesienia własności sprzedawanej nieruchomości (po pełnej zapłacie). Po drugie organ rejestrujący nie uwzględnił w pełni warunków umowy i naszym zdaniem dopuścił się naruszenia przy rejestracji transakcji kupna-sprzedaży i przeniesienia praw z niej wynikających.

Jak wynika z pytania, strony zamierzały zawrzeć umowę sprzedaży nieruchomości nie tylko z płatnością ratalną (art. 489 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej), ale ze specjalną procedurą przeniesienia własności nieruchomości - po pełna płatność zgodnie z umową. Na taki wniosek pośrednio wskazuje przywołany w pytaniu warunek umowy: przeniesienie własności następuje po całkowitym zapłaceniu ceny sprzedaży. Procedura ta jest dopuszczalna na mocy art. 491 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Na przykład

Artykuł 491 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej „Zatrzymanie własności sprzedawcy”

W przypadkach, gdy umowa sprzedaży przewiduje, że własność rzeczy przeniesionej na kupującego pozostaje u sprzedawcy do czasu zapłaty za rzecz lub wystąpienia innych okoliczności, kupujący nie jest uprawniony do przeniesienia własności rzeczy ani rozporządzania nią w jakikolwiek sposób inny sposób przed przeniesieniem na niego własności, chyba że przepisy prawa lub umowa stanowią inaczej albo nie wynika to z przeznaczenia i właściwości rzeczy.

Jednak możliwość zastosowania specjalnej konstrukcji dla ustalenia momentu przeniesienia własności (po pełnej zapłacie) uzależnia się od obecności w umowie warunku zachowania własności przez sprzedającego do określonego momentu. W umowie nie ma takiej klauzuli. Wskazuje tylko moment przeniesienia własności, a nie moment przeniesienia własności.

Najprawdopodobniej organ rejestracyjny uznał, że szczególne warunki określone w art. 491 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mają zastosowania w tym przypadku, a umowę potraktowali jako transakcję kupna-sprzedaży z płatnością ratalną (art. 489 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej) z przeniesieniem własności na kupującego do dnia pełna płatność.

Aby skorzystać z konstrukcji przeniesienia własności, przewidzianej w art. 491 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, w umowie powinien był znaleźć się następujący warunek: własność towaru przeniesiona na kupującego zostaje zachowana przez sprzedawcę do momentu pełnej zapłaty za towar. Pozwoliłoby to organowi rejestracyjnemu jednoznacznie określić moment przeniesienia własności i prawidłowo przeprowadzić czynności rejestracyjne.

Jednocześnie brak protokołu odbioru świadczy o niewykonaniu umowy przez sprzedającego. W takiej sytuacji organowi rejestrowemu wystarczyło zarejestrowanie samej transakcji (umowy kupna-sprzedaży), a przeniesienia własności – dopiero po spełnieniu przez strony warunków umowy. Po stronie kupującego jest to pełna zapłata (potwierdzeniem są polecenia zapłaty lub inny dopuszczony warunkami umowy dowód), po stronie sprzedającego przeniesienie własności (potwierdzone protokołem odbioru podpisanym przez obie strony do umowy).

Rejestracja hipoteki z mocy prawa

Jeżeli istnieje protokół odbioru podpisany przez strony, organ rejestrowy ma prawo zarejestrować przeniesienie praw z obciążeniem (hipoteką), pomimo braku odrębnej umowy zastawu (hipoteki) i stosownych oświadczeń stron transakcji . wyjaśnijmy.

Na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia nieruchomości na własność kupującego (klauzula 1, artykuł 130 i klauzula 1
Sztuka. 549 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej). Przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości na podstawie takiej umowy podlega rejestracji państwowej. Od momentu jego realizacji nabywca nabywa prawo własności nieruchomości (ust. 1 art. 551 i ust. 2 art. 223 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Umowa sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta na warunkach płatności w ratach (klauzula 1, artykuł 488 i klauzula 1, artykuł 489 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). W ust. 3 art. 489 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że zasady przewidziane w ust. 2, 4 i 5 art. 488 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

W ust. 5 art. 488 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że o ile umowa sprzedaży nie stanowi inaczej, od momentu przekazania towaru kupującemu do momentu zapłaty za towar, towar sprzedany na kredyt uznaje się za zastawiony przez sprzedawcy w celu zapewnienia, że ​​kupujący wywiąże się ze swojego obowiązku zapłaty za towar.

Zgodnie z ust. 2 art. 1 ustawy federalnej z dnia 17 lipca 1998 r. Nr 102-FZ „O hipotece (zastaw nieruchomości)” (zwanej dalej ustawą hipoteczną) na zastaw nieruchomości powstały na podstawie prawa federalnego w momencie wystąpienia określonych w nim okoliczności (zwanych dalej z mocy prawa hipoteką), stosuje się przepisy dotyczące zastawu wynikającego z umowy hipoteki, chyba że prawo federalne stanowi inaczej. Hipoteka jako obciążenie nieruchomości obciążonej umową hipoteczną powstaje z chwilą zawarcia tej umowy (ust. 2 art. 11 Prawa hipotecznego). W przypadku hipoteki z mocy prawa, hipoteka jako obciążenie nieruchomości powstaje z chwilą państwowej rejestracji własności nieruchomości, chyba że umowa stanowi inaczej.

W ust. 2 art. 20 ustawy o hipotece stanowi, że hipoteka z mocy prawa podlega państwowej rejestracji bez składania odrębnego wniosku i bez uiszczania opłaty. Państwowa rejestracja hipoteki z mocy prawa jest przeprowadzana jednocześnie z państwową rejestracją prawa własności osoby, której prawa są obciążone hipoteką, chyba że prawo federalne stanowi inaczej. Uprawnienia wierzyciela hipotecznego z hipoteki mogą być poświadczone hipoteką z mocy prawa. Podczas państwowej rejestracji hipoteki, z mocy prawa, informacje o wierzycielu hipotecznym są wprowadzane do USRR na podstawie umowy, z której powstało zobowiązanie zabezpieczone hipoteką. Nie można żądać od wnioskodawcy innych dokumentów i informacji dotyczących zastawnika.

Paragraf 24 Instrukcji w sprawie procedury państwowej rejestracji hipoteki na nieruchomościach, zatwierdzonej zarządzeniem Ministerstwa Sprawiedliwości Rosji z dnia 15 czerwca 2006 r. Nr 213, stwierdza, że ​​​​hipoteka z mocy prawa powstaje, gdy nieruchomość przedmiot jest przewłaszczony na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości na kredyt, w tym z warunkiem spłaty ratalnej, chyba że umowa stanowi inaczej (art. 488 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej). Paragraf 25 instrukcji stanowi, że państwowa rejestracja hipoteki z mocy prawa odbywa się jednocześnie z państwową rejestracją prawa hipoteki (kupującego, płatnika czynszu itp. - ust. 2 art. 20 ustawy o hipotece ).

Ponadto, na podstawie paragrafu 1 rozdziału 30 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, umowę sprzedaży uważa się za zawartą, jeżeli strony osiągnęły porozumienie co do wszystkich istotnych warunków w wymaganej formie.

W sytuacji, gdy przeniesienie własności podlega rejestracji państwowej, prawo własności nabywcy powstaje z chwilą takiej rejestracji, chyba że przepisy prawa stanowią inaczej (klauzula 2, art. 223 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).

Zgodnie z ust. 1 art. 2 ustawy federalnej nr 122-FZ z dnia 21 lipca 1997 r. Państwowa rejestracja praw do nieruchomości i transakcji z nią jest aktem prawnym uznania i potwierdzenia przez stan powstania, ograniczenia (obciążenia), przeniesienia lub rozwiązania prawa do nieruchomości zgodnie z Kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej. Rejestracja państwowa jest jedynym dowodem istnienia zarejestrowanego prawa do nieruchomości. Prawo to można zakwestionować tylko w sądzie.

W rozpatrywanym przypadku umowa przewiduje, że towar nie zostanie przekazany kupującemu do czasu pełnej zapłaty, w związku z czym nie można go uznać za zastaw, biorąc pod uwagę powyższe zasady. Tym samym rejestracja przeniesienia prawa własności z obciążeniem została dokonana z naruszeniem norm obowiązujących przepisów prawa.

Uwaga dla sprzedawcy

Niezgodność osoby z aktem rejestracji państwowej należy traktować jako samodzielne roszczenie sprzedającego w odniesieniu do przedmiotu rejestracji. Odpowiednim sposobem ochrony praw sprzedawcy do nieruchomości jest złożenie pozwu w określony sposób o uznanie prawa do osoby określonej w akcie rejestracji (patrz decyzje Federalnej Służby Antymonopolowej Okręgu Centralnego z dnia 15 czerwca 2007 r. w sprawie nr A35-5767/06-C11, Okręg Północnokaukaski nr Ф08-2930/2007 z dnia 06.06.2007 r. w sprawie nr А32-23817/2006-36/551, z dnia 22.05.2007 r. Ф08-2437/2007 w sprawie nr А32-17490/2006-41/464, Okręg Dalekowschodni z dnia 24.04.2007, 17.04.2007 nr F03-A73 / 07-1 / 883 w sprawie nr A73 -6497 / 2006-36).

Hipoteka z umowy i hipoteka z mocy prawa powstają z różnych przyczyn. Ale w istocie jest to to samo - pożyczka z zabezpieczeniem, które zapewnia płatności od pożyczkobiorcy na rzecz pożyczkodawcy. Celem tego obowiązku jest zakup nieruchomości za środki przekazane przez bank.

Różne rodzaje kredytów hipotecznych

Kupno domu nie jest dziś takie proste, zwłaszcza dla mieszkańców dużych miast. Chodzi o koszt nieruchomości, który dla większości obywateli jest po prostu nie do zniesienia. Dlatego wiele instytucji kredytowych jest gotowych zapewnić swoim klientom środki podlegające przeniesieniu własności, jeśli kredytobiorca nie spełni swoich warunków. Oznacza to, że wszystko jest proste - jeśli nie możesz zapłacić, będziesz musiał wpłacić depozyt. Należy również mieć świadomość, że hipoteka może powstać zarówno na podstawie umowy, jak i ustawy.

Hipoteka z tytułu umowy powstaje zawsze na podstawie dokumentu zawartego przez strony. Jest to tzw. umowa kredytu hipotecznego, wskazująca zobowiązania kredytobiorcy względem banku. Powodami pojawienia się tego typu pożyczki są również:

1. Zbiór dokumentów dotyczących przeniesienia nieruchomości na zastaw.
2. Rejestracja nieruchomości nabytej dla funduszy hipotecznych.

Innymi słowy, hipoteka na mocy umowy powstaje, gdy kredytobiorca sporządza mieszkanie na zabezpieczenie. Dla banków to duże ryzyko. Dopóki strony nie zarejestrują umowy, wierzyciel nie może dochodzić praw do nieruchomości obciążonej hipoteką. Dlatego na tym etapie klient jest zobowiązany do zapewnienia poręczycieli. Ponadto banki często podnoszą stopy procentowe do czasu wystawienia zabezpieczenia.

Ważne: procedura rejestracji umowy o kredyt hipoteczny odbywa się na podstawie wniosku stron. Jeżeli umowa jest poświadczona przez notariusza, może złożyć wniosek o rejestrację państwową (FZ nr 102).

Jeśli z umową wszystko jest jasne, to niewiele osób wie, czym z mocy prawa jest hipoteka. Występuje wtedy, gdy nabyte mieszkanie staje się zastawem od banku, ale umowa nie odgrywa tu żadnej roli.

Hipoteka z mocy prawa jest rejestrowana podczas państwowej rejestracji umowy sprzedaży. A dokument dotyczący własności mieszkania zakupionego na kredyt zawiera informację, że ma on pewne obciążenie. Obciążenie to nie pozwala np. sprzedać tej nieruchomości bez zgody wierzyciela hipotecznego, zarejestrować krewnych itp.

Ponadto podstawą są:

1. Sprzedaż na kredyt. Jeśli przedmiot jest sprzedawany na kredyt, jest automatycznie obciążony hipoteką, chyba że postanowiono inaczej. Ten przepis prawa dotyczy również zakupów na raty.
2. Wynajem. Odbiorca czynszu ma prawo zastawić nieruchomość będącą przedmiotem umowy.

Różnice

Hipotekę z tytułu zawartej umowy i hipotekę z mocy prawa wyróżnia się następującymi przesłankami:

1. Hipoteka z mocy prawa powstaje automatycznie w momencie rejestracji umowy kupna-sprzedaży, natomiast dla drugiego rodzaju kredytu konieczne jest zawarcie umowy.
2. W pierwszym przypadku zabezpieczeniem jest tylko nabyta nieruchomość. Po drugie, każda własność pożyczkobiorcy może służyć jako zabezpieczenie.
3. Za wpis hipoteki z mocy prawa nie jest pobierana żadna opłata państwowa, natomiast hipoteka na mocy umowy podlega opodatkowaniu.

Ważne jest, aby wiedzieć

Podczas obciążania nieruchomości hipoteką należy wziąć pod uwagę następujące wymagania:

1. Nie można ustanowić zastawu na mieniu niepodzielnym, które w wyniku podziału może utracić swój cel.
2. Jeżeli do zakupu nieruchomości przy pomocy banku konieczne jest uzyskanie zgody osób trzecich, to bez niej bank nie sporządzi odpowiedniej umowy.
3. Pożyczkobiorca jest zobowiązany do dbania o zastawioną własność i zapewnienia jej bezpieczeństwa.
4. Jeżeli istnieje możliwość utraty lub uszkodzenia przedmiotu zastawu, kredytobiorca obowiązany jest poinformować o tym zastawnika.
5. Bank ma prawo sprawdzić stan majątku zastawionego przez wierzyciela.
6. Jakiekolwiek przewłaszczenie nieruchomości, które jest zastawem, jest możliwe tylko za zgodą banku.
7. Osoba, która nabywa przedmiot zastawu, przejmuje wszystkie prawa i obowiązki zastawcy.
8. Po zamknięciu kredytu należy usunąć obciążenie z nieruchomości.

Kwestie związane z rejestracją hipotek z mocy prawa i umowy powodują wiele problemów i sporów. Wynika to z dość niewyraźnej granicy między używanymi terminami. W ramach tego artykułu przeanalizujemy, czym jest hipoteka z mocy prawa, jakie są jej cechy, przypadki zastosowania oraz czym różni się hipoteka z tytułu umowy od hipoteki przewidzianej przez prawo.

Hipoteka z mocy prawa

Prawidłowe zdefiniowanie pojęcia hipoteki z mocy prawa, co ono oznacza i jakie zasady reguluje, możliwe jest jedynie przy prawidłowym posługiwaniu się następującymi podstawowymi definicjami finansowymi:

• hipoteka;
• kredyt hipoteczny (pożyczka).

Wielu obywateli błędnie identyfikuje te pojęcia i wychodzi z założenia, że ​​w obu przypadkach mówimy o uzyskaniu kredytu na zakup mieszkania, co jest typowe tylko dla kredytu hipotecznego.

Hipoteka jest jednym ze sposobów zapewnienia wykonania zobowiązań wynikających z umowy, w tym umowy kredytowej, na podstawie której zastawia się nieruchomość. Właściciel takiego mienia jest w rzeczywistości pozbawiony prawa rozporządzania nim bez uzyskania zgody zastawnika, a więc dokonywania transakcji sprzedaży, zamiany, darowizny i innych.

Zobowiązania z mocy prawa opierają się na działaniu przepisów, które ustanawiają, niezależnie od woli stron, obowiązek zastawu na nieruchomości. Podstawą normatywną takich relacji jest:

Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej;

• Ustawa federalna nr 218-FZ z dnia 13 lipca 2015 r. „O państwowej rejestracji nieruchomości”;
• Ustawa federalna nr 102-FZ z dnia 16 lipca 1998 r. „O hipotece (zastaw nieruchomości)”;
• Ustawa federalna nr 122-FZ z dnia 21 lipca 1997 r. „O państwowej rejestracji praw do nieruchomości i transakcji z nimi” (wygasa w całości od 1 stycznia 2020 r.).

Z rozumienia tych norm można wnioskować, że hipoteka z mocy prawa posiada następujące charakterystyczne cechy:

• bank lub inna organizacja kredytowa występuje jako wierzyciel i zastawnik;
• nieruchomość jest nabywana kosztem pożyczonych środków;
• warunki i wymagania dotyczące zabezpieczenia zawarte są w umowie kredytowej;
• w celu rejestracji zastawnik lub zastawnik musi złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki z mocy prawa i dostarczyć umowę pożyczki, na podstawie której informacje o stronach są wpisywane do rejestru państwowego;
• rejestracja własności nabywanego przedmiotu i obciążenia zabezpieczenia odbywa się jednocześnie.

Przeprowadzona analiza pozwala na klasyfikację rodzajów hipotek z mocy prawa, w zależności od przyczyny powstania:

• wykorzystanie środków kredytowych przy zakupie nieruchomości w fazie budowy – pomimo braku nieruchomości w momencie zawarcia umowy kredytowej przewiduje się, że będzie ona przedmiotem zastawu;
• rejestracja kredytu na zakup gotowej nieruchomości - rejestracja praw zastawnika dokonywana jest w momencie przeniesienia praw do nieruchomości na zastawcę;
• wynikających z warunków najmu;
• innych przypadkach wyraźnie przewidzianych przez przepisy prawa.

Należy zauważyć, że strony podlegają szczególnemu reżimowi preferencyjnemu, który zwalnia je z płacenia cła państwowego podczas rejestracji.

Kredyt hipoteczny na podstawie umowy

Choć ustawa wspomina o rodzaju zastawu rzeczowego wynikającego z warunków umowy, to nie reguluje tego jednoznacznie i nie zawiera pojęcia, czym jest hipoteka umowna. Przez rozumienie powyższych norm należy rozumieć wszystkie rodzaje zastawów na nieruchomościach, które nie mają cech hipoteki ustanowionej na poziomie legislacyjnym.

Zastaw wynikający z umowy może powstać w różnych sytuacjach, na przykład przy ubieganiu się o pożyczkę lub stanowić gwarancję wykonania innych zobowiązań. Niezależnie od podstawy powstania zobowiązań zastawniczych, należy zawrzeć odrębną samodzielną umowę hipoteczną zawierającą informacje o stronach i przedmiocie zastawu.

Rejestracja obciążeń odbywa się zgodnie z następującymi zasadami:

• wymagane jest wspólne oświadczenie zastawcy i zastawnika albo oświadczenie notariusza, który poświadczył umowę;
• dane w USRN są wprowadzane ściśle według zrealizowanej transakcji;
• rejestracja odbywa się oddzielnie i nie pociąga za sobą zmiany własności i innych praw rzeczowych do przedmiotu;
• dokonanie wpisu do rejestru państwowego następuje po opłaceniu cła państwowego - 1000 rubli (klauzula 28, część 1, art. 333.33 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej).

Przeniesienie własności na zabezpieczenie odbywa się na zasadzie dobrowolności, np. w celu uzyskania większej kwoty kredytu konsumenckiego lub w celu ubiegania się o kredyt z minimalnym oprocentowaniem.

Cechy charakterystyczne

Właściwa kwalifikacja istniejących stosunków prawnych w ramach zobowiązań zastawnych pozwoli nie tylko na zarejestrowanie obciążenia zgodnie z zasadami, ale także na ustalenie, czy w konkretnym przypadku zapłata cła państwowego jest konieczna.

Dla ułatwienia percepcji cechy wyróżniające przedstawiono w tabeli.

Rejestracja hipoteki z mocy prawa dotyczy wszystkich kredytów hipotecznych, w tym udzielanych w ramach specjalnych programów państwowych. Obciążenie nieruchomości na zasadach hipoteki na mocy umowy jest wykorzystywane przez przedstawicieli dużych i średnich przedsiębiorstw do otwierania linii kredytowej lub uzyskiwania kredytów na rozwój swojej działalności, a także osoby fizyczne we wzajemnym pożyczaniu pod zastaw nieruchomości. osiedle.