Vznik hypotéky na základe zmluvy. Aký je rozdiel medzi hypotékou zo zákona a hypotékou na základe zmluvy: ako odstrániť bremeno

Ak chcete požiadať o hypotekárny úver, dlžník sa môže stretnúť s dvomi pojmami označujúcimi typ úveru: „hypotéka zo zákona“ a „hypotéka na základe zmluvy“. Pri oboch typoch ide o transakcie s nehnuteľnosťami, pri oboch si môžete kúpiť predmet so zábezpekou, najčastejšie však ide o legálny úver, ktorý využívajú banky.

Hypotéka zo zákona: čo to je?

Ide o nadobudnutie bývania alebo inej nehnuteľnosti v súlade so všetkými právnymi normami. Zákon jasne upravuje proces získania a registrácie úveru na bývanie.

Väčšina bánk vydáva hypotéky na základe zákona, keďže je to pre veriteľa menej rizikové. Ak si plánujete zobrať klasickú hypotéku, čiže obchod bude zabezpečený zástavou nadobudnutej nehnuteľnosti, je pravdepodobnejšie, že pôjde o hypotéku zo zákona.

Dôležité vlastnosti zákonnej hypotéky:

1. Nadobudnutie akéhokoľvek typu nehnuteľnosti alebo výstavba domu na úkor požičaných prostriedkov.
2. Na kupovaný predmet je zriadené vecné bremeno. Dlžník získa vlastnícke právo, ale bude obmedzený v činnostiach: predaj založených nehnuteľností je nemožný a banka môže tiež stanoviť obmedzenia na registráciu iných občanov v byte / dome alebo prenájom objektu.
3. Ak si dlžník nesplní svoje povinnosti, veriteľ má právo zabaviť založený majetok.
4. Hypotéka zo zákona je prísne účelový úver. Dlžník nedostane finančné prostriedky do svojich rúk, veriteľ ich prevedie na predávajúceho nehnuteľnosti.

V prípade registrácie zo zákona sa veriteľom môže stať nielen banka. V prípade obstarania nového bývania môže ísť o inú finančnú inštitúciu alebo aj o developera. Developeri často ponúkajú kupujúcim splátky bez účasti banky. Ide tiež o pôžičku, ktorá je upravená zákonom a podľa toho aj vybavená. V tomto prípade je na objekt uvalené aj vecné bremeno a developer vystupuje ako záložný veriteľ: v prípade nesplatenia úveru môže iniciovať proces výberu zálohy a vysťahovania práve on.

Hypotéka na zmluvu

Ak veriteľ používa tento typ transakcie, znamená to, že vzťah medzi dlžníkom a veriteľom bude upravený samostatnou dohodou, a nie federálnymi zákonmi. Zmluvná hypotéka v skutočnosti zahŕňa poskytnutie úveru za akýchkoľvek podmienok, účastníci transakcie môžu v zmluve uviesť akékoľvek body, ktoré nie sú upravené zákonom, čo v prípade hypotekárneho úveru nie je možné zo zákona.

Vlastnosti tohto typu hypotéky:

1. Dohoda nie je nevyhnutne zabezpečená. Ak si plánujete vziať hypotéku zabezpečenú bývaním, ktoré už vlastníte, v tomto prípade bude hypotéka vystavená na základe zmluvy. Pri registrácii transakcie okamžite získate úplné vlastníctvo kupovanej nehnuteľnosti, čo je pri pôžičke zo zákona nemožné.
2. Nie je to nevyhnutne účelová pôžička. Ak plánujete získať hotovostný úver zabezpečený nehnuteľnosťou vo vlastníctve, zmluva bude upravovať aj transakciu. Takéto transakcie sa týkajú aj hypoték.

Hypotéka na základe zákona a na základe zmluvy: rozdiely

Zmluvná hypotéka je obchod s flexibilnejšími podmienkami, veriteľ a dlžník sa môžu odchýliť od zákona a dohodnúť si individuálne podmienky spolupráce. Tento typ pôžičiek sa však používa len zriedka, pretože prináša riziká pre samotného veriteľa. Na trhu sa totiž hypotekárny úver na základe zmluvy poskytuje prakticky len pri poskytnutí bezúčelového úveru zabezpečeného nehnuteľnosťou alebo pri poskytnutí hypotéky so záložným právom na nehnuteľnosť, ktorá je už vo vlastníctve dlžníka.

Aký je rozdiel medzi hypotékou a hypotékou zo zákona:

1. V rámci hypotéky sa na základe zákona transakcia uskutočňuje len s použitím záložného práva na nadobudnutý majetok.
2. K registrácii zákonnej hypotéky a vysporiadaniu s predávajúcim dochádza v momente registrácie kúpnej zmluvy, to znamená, že všetko prebieha súčasne. V prípade zmluvného úveru na bývanie banka najskôr vydá peniaze predávajúcemu, potom sa uskutoční kúpno-predajná transakcia a až potom je možné zriadiť vecné bremeno: je to práve preto, že transakcia je pre niektorých nechránená. a to môže ovplyvniť sadzby.
3. Registrácia hypotéky je zo zákona bezplatná. Pri zmluvnom vykonaní sa bude vyžadovať poplatok, pre jednotlivých dlžníkov je to 1 000 rubľov. Ak je dlžníkom právnická osoba, zaplatí 4 000 rubľov.

V oboch prípadoch môže ktokoľvek vystupovať ako veriteľ a dlžník: občania, organizácie (nie nevyhnutne finančné). Hypotéka medzi jednotlivcami na základe zákona nie je vylúčená.

Registrácia zákonnej hypotéky

Hypotéka zo zákona a hypotéka na základe zmluvy sú si v mnohých ohľadoch podobné. Dlžník kontaktuje banku, vyzdvihne potrebné dokumenty a čaká na rozhodnutie. Po schválení a prejdení všetkými formálnymi postupmi, ako je poistenie, si transakcia vyžaduje povinnú registráciu.

Ak čerpáte štandardný úver na bývanie zo zákona, tak na jeho registráciu nie je potrebná prítomnosť všetkých účastníkov transakcie, stačí vyhlásenie veriteľa alebo dlžníka. Keďže však banka má záujem o vykonanie postupu, zvyčajne tento proces kontroluje a transakcia je stanovená v prítomnosti zástupcu veriteľa a samotného dlžníka.

Postup registrácie:

1. Banka pomáha zbierať balík dokumentov na prevod do Rosreestr alebo MFC. V tejto fáze nebudú žiadne problémy: zástupcovia bánk si dobre uvedomujú, aké doklady sú potrebné na registráciu.
2. Po odovzdaní dokumentov prebieha samotná registrácia do 5 pracovných dní. Počas tohto obdobia štátna agentúra starostlivo kontroluje všetky dokumenty.
3. Dlžník dostane list vlastníctva s poznámkou o vecnom bremene.

Registrácia pôžičky na základe zmluvy

Registrácia prebieha striktne za účasti všetkých strán transakcie: dlžníka aj zástupcu veriteľa. Najprv sa zaeviduje kúpna zmluva, až potom je možné zriadiť vecné bremeno (v prípade hypotéky zo zákona dochádza súčasne k legalizácii týchto dokumentov). Ďalej je všetko štandardné: transakcia je zaregistrovaná do 5 dní po predložení dokumentov.

Obmedzenie práv a vecné bremeno k nehnuteľnosti v prípade hypotéky zo zákona

Vznik hypotéky zo zákona znamená určité obmedzenia. Dlžník kúpi nehnuteľnosť, môže s ňou voľne disponovať, ale nebude môcť nehnuteľnosť predať. Skutočnosť vecného bremena je zaznamenaná v štátnom orgáne. Jedinou možnosťou realizácie je dohoda s bankou: väčšinou je to možné len v prípade problémov so splácaním úveru.

Veriteľ môže nastaviť limity na . Jedna banka môže takéto transakcie úplne zakázať, druhá to povolí, ale až po získaní povolenia (dlžník požiada banku so žiadosťou). Čo sa týka registrácie, neexistujú žiadne obmedzenia pre samotného kupujúceho a jeho rodinných príslušníkov.

Ako sa zbaviť zákonného záložného práva

Po úplnom zaplatení úveru na bývanie podľa harmonogramu alebo v predstihu sa dlžník obráti na veriteľa a dostane dokumenty potvrdzujúce úplné splnenie dlhových záväzkov. Na odstránení vecného bremena sa podieľajú obe strany transakcie, tvoria vzájomnú dohodu.

Podľa zákona sa môže zrušenie vecného bremena uskutočniť za osobnej prítomnosti dlžníka a veriteľa: najčastejšie sa to stáva, preto sa strany musia dohodnúť na čase transakcie a dohodnúť si stretnutie v MFC. Lehota na kontrolu dokladov je do 3 pracovných dní, pri nákupe cez DDU do 5 dní. Za túto operáciu sa neplatí žiadny poplatok.

Rozdiely medzi hypotékou zo zákona a na základe zmluvy sú pomerne výrazné. Tieto formáty majú svoje vlastné charakteristiky a používajú sa za rôznych okolností. Zároveň si netreba myslieť, že hypotéka na základe dohody nie je legálna. Naopak, tiež to neodporuje regulačnému rámcu, jednoducho je veľmi ťažké skutočne takýto úver nazvať hypotékou.

Federálny zákon č. 102-FZ „O hypotéke“ poskytuje konkrétnu definíciu tohto typu úveru. Každá hypotéka má v skutočnosti jednu dôležitú vlastnosť: peniaze dostane klient ako úver a on na oplátku poskytne banke zábezpeku vo forme kolaterálu.

Pre ruské finančné inštitúcie sú najtypickejšie hypotéky, pri ktorých si klient za pridelené prostriedky kupuje nehnuteľnosť. To znamená, že v tomto prípade hovoríme o účelovom úvere. Banka nekladie požiadavky len na podobu nehnuteľnosti, ale aj priamo na jej vlastnosti.

„Oprávnená“ hypotéka umožňuje dlžníkom kúpiť si byt na primárnom alebo sekundárnom trhu, v rozostavanom dome vrátane pozemku, domu, izby alebo podielu na byte. Niektoré banky ponúkajú účelové úvery na kúpu garáže. Pre obchodných zástupcov sú poskytované špeciálne druhy nehnuteľností (komerčné nehnuteľnosti, napr. výrobné alebo skladové priestory).

Pre banky sú hypotéky z právneho hľadiska výhodnejšie a bezpečnejšie, pretože im znižujú riziko straty peňazí získaním záložnej nehnuteľnosti. Klient s ním nemôže disponovať napriek tomu, že je evidovaný ako majetok, až do úplného splatenia dlhu a odstránenia vecného bremena.

Legitímna hypotéka vzniká za nasledujúcich podmienok:

• v čase podpisu nájomnej zmluvy (nehnuteľnosť sa stáva majetkom inej osoby, ktorá prevezme povinnosť starať sa o nezaopatrenú osobu, takýto systém často využívajú na výživu starých ľudí príbuzní alebo súkromné ​​opatrovateľské domy);
• cielený nákup hotových alebo rozostavaných nehnuteľností za peniaze vydané bankou;
• predaj nehnuteľnosti na úver alebo na splátky.

Hypotéka zo zákona je typická nielen pre bankové úvery. Podobné právne vzťahy môžu vzniknúť aj medzi fyzickými a právnickými osobami. Napríklad rodina má nejaké peniaze na kúpu bytu. Kupujúci súhlasí s poskytnutím splátkového kalendára na zostávajúcu sumu. V čase podpisu kúpnej zmluvy sú stanovené splátkové podmienky. Aj v tomto prípade je na mieste zo zákona hypotéka.

Ak je hypotéka vydaná prostredníctvom banky, postupnosť akcií je približne takáto:

1. klient požiada banku o predbežné schválenie hypotéky;
2. človek hľadá vhodnú nehnuteľnosť;
3. po ocenení nehnuteľnosti banka s konečnou platnosťou rozhodne o hypotéke, medzi zmluvnými stranami je podpísaná úverová zmluva;
4. je uzavretá predajná a nákupná transakcia;
5. predávajúci dostane od banky dlžné prostriedky.

Skutočnosť, že peniaze sa prevádzajú z banky, naznačuje, že bývanie sa kupuje za požičané prostriedky. Čo len potvrdzuje potrebu použiť nehnuteľnosť ako zábezpeku. Ak v budúcnosti dlžník náhle nemôže alebo nechce splniť svoje záväzky, banka má právo nehnuteľnosť skonfiškovať, predať a vziať si peniaze na splatenie dlhu.

Dôležitým znakom uzatvorenia hypotéky zo zákona je povinná prítomnosť hypotéky.

Tento typ hypotéky je v ruských bankách veľmi zriedkavý. Predpokladá, že všetky podmienky zmluvy medzi veriteľom a dlžníkom sú predpísané individuálne. V skutočnosti má tento typ hypotéky viac spoločného s bežným úverom ako s legálnou hypotékou. Má nasledujúce formáty:

1. banka vydáva peniaze, za ktoré klient kupuje nehnuteľnosť, pričom úver nie je účelový a nezahŕňa poskytnutie zábezpeky;
2. formou záložného práva klient poskytuje nie nadobudnutú, ale už vlastnenú nehnuteľnosť;
3. po zápise vlastníctva sa vydáva záložné právo.

Máloktorá banka je ochotná poskytnúť tento typ hypotéky, pretože sa tým výrazne zvyšuje riziko nesplatenia požičaných prostriedkov. Aj posledná možnosť má pre veriteľa svoje nevýhody. V tomto prípade má klient čas na prihlásenie nehnuteľnosti na seba. Až potom je uzatvorená záložná zmluva. Nehnuteľnosť však z oficiálneho hľadiska nemá žiadne vecné bremeno. A ak ho klient odmietne vydať, banka ani na súde nebude môcť získať vlastníctvo bývania, kým nebude zmluva úplne splatená.

V čom je rozdiel?

Hypotéka na základe zákona a zmluvy má veľa rozdielov. Týkajú sa nielen rizík pre banku, ale aj ďalších dôležitých vlastností:

Hypotéka zo zákona je pre banku výhodnejšia. Z finančného hľadiska je to tiež lepšie pre dlžníka: nemusí míňať peniaze na štátnu daň a podmienky pôžičky na takýto úver sú výhodnejšie. Hypotéka na základe zmluvy dáva viac práv a slobôd vo vzťahu k nadobudnutému majetku, ale absencia akéhokoľvek zabezpečenia bude od klienta vyžadovať potvrdenie finančnej solventnosti a spoľahlivosti.

V apríli 2007 OJSC (predávajúci) a LLC (kupujúci) uzavreli zmluvu o predaji a kúpe nehnuteľnosti (nebytový dom). V súvislosti s uvedeným objektom neboli podpísané žiadne ďalšie zmluvy.

Zmluva stanovuje, že pri prevode predávaného predmetu musia zmluvné strany bezpodmienečne vyhotoviť zmluvu o prevode - po úplnom zaplatení predajnej ceny predmetu. Zmluva neobsahuje výhrady k okamihu prechodu vlastníckeho práva.

V máji 2007 zmluvu zaregistrovala registračná komora. Kupujúcemu boli vydané dve osvedčenia o štátnej registrácii vlastníckych práv s obmedzením (záťažom): hypotéka zo zákona.

Do dnešného dňa nebola kúpna cena predávajúcemu zaplatená. Prevodná zmluva nie je vyhotovená. Predmet je v súvahe predávajúceho.
Bez úplného zaplatenia neprevádza nehnuteľnosť na kupujúceho.

IFTS sa domnieva, že kupujúci nezákonne neuvádza budovu do súvahy ako predmet investičného majetku, vyžaduje si takéto vyhlásenie a následne účtovať daň z nehnuteľnosti.

Sú úkony registračnej komory na registráciu zmluvy a vydávanie certifikátov s obmedzeniami zákonné? Má IFTS pravdu?

E.N. Lobanov,
riaditeľ spoločnosti V-stroy LLC,
Voskresensk
Moskovská oblasť

Daňovníci majú pravdu

V posudzovanej situácii (za predpokladu, že registračná komora formalizovala prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydaním listu vlastníctva s vecným bremenom), požiadavka správcu dane trvajúca na zaúčtovaní nadobudnutej nehnuteľnosti kupujúcim je legitímna.

Štátna registrácia prevodu vlastníctva nehnuteľnosti je pre daňové úrady nesporným potvrdením povinnosti kupujúceho zaúčtovať nadobudnutý majetok do súvahy ako dlhodobý majetok a zaplatiť daň z nehnuteľností (článok 374 daňového poriadku Ruská federácia). Dôvodom je skutočnosť, že vlastníctvo nehnuteľností, ako aj ich prevod na iné osoby podliehajú štátnej registrácii v Jednotnom štátnom registri práv na nehnuteľnosti a transakcie s nimi (EGRP). Od okamihu štátnej registrácie vzniká vlastnícke právo k nehnuteľnosti (odsek 1, článok 131, článok 219 a odsek 2, článok 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Chyba registrátora?

Existujú dva dôvody, prečo výsledok transakcie nespĺňa očakávania strán. Po prvé, zmluva jasne neformuluje podmienku osobitného postupu pri prevode vlastníctva predávanej nehnuteľnosti (po úplnom zaplatení). Po druhé, registrujúci orgán úplne nezohľadnil podmienky zmluvy a podľa nášho názoru sa dopustil porušenia pri registrácii transakcie predaja a nákupu a prevodu práv z nej.

Ako vyplýva z otázky, strany mali v úmysle uzavrieť zmluvu o predaji nehnuteľnosti nielen na splátky (článok 489 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ale aj s osobitným postupom pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti - po plnú platbu podľa zmluvy. Tomuto záveru nepriamo nasvedčuje aj podmienka zmluvy citovaná v otázke: nehnuteľnosť sa prevádza po úplnom zaplatení predajnej ceny. Tento postup je prípustný v zmysle čl. 491 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Pre referenciu

Článok 491 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie „Výhrada vlastníctva predávajúceho“

V prípadoch, keď kúpna zmluva stanovuje, že vlastnícke právo k tovaru prevedenému na kupujúceho zostáva až do zaplatenia tovaru alebo iných okolností u predávajúceho, kupujúci nie je oprávnený scudziť tovar alebo s ním akokoľvek nakladať. iným spôsobom pred prechodom vlastníckeho práva na neho, ak zákon alebo zmluva neustanovuje inak alebo to nevyplýva z účelu a vlastností tovaru.

Schopnosť použiť špeciálnu štruktúru na určenie okamihu prevodu vlastníctva (po úplnom zaplatení) však závisí od prítomnosti podmienky, že si predávajúci podrží vlastníctvo do určitého okamihu v zmluve. V zmluve takáto klauzula nie je. Označuje len okamih prevodu majetku, a nie okamih prevodu vlastníctva.

Registračný orgán s najväčšou pravdepodobnosťou rozhodol, že osobitné podmienky čl. 491 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa v tomto prípade nepoužijú a zmluvu považovali za kúpno-predajnú transakciu s platbou na splátky (článok 489 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) s prevodom vlastníctva na kupujúceho do plná platba.

Za účelom použitia konštrukcie prevodu vlastníctva, ustanovenej v čl. 491 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie mala byť v zmluve zahrnutá nasledujúca podmienka: vlastníctvo tovaru prevedeného na kupujúceho si ponecháva predávajúci až do úplného zaplatenia tovaru. Registrujúcemu orgánu by to umožnilo jednoznačne určiť okamih prevodu vlastníctva a správne vykonať registračné úkony.

Absencia potvrdenia o prijatí zároveň znamená nesplnenie zmluvy zo strany predávajúceho. Za takýchto okolností musel registrujúci orgán zaregistrovať samotnú transakciu (kúpno-predajnú zmluvu) a prevod vlastníctva - až potom, čo strany splnili podmienky zmluvy. Na strane kupujúceho ide o úplnú platbu (potvrdením sú platobné príkazy alebo iné dôkazy povolené zmluvnými podmienkami), na strane predávajúceho o prevod majetku (potvrdený akceptačným listom podpísaným oboma stranami k zmluve).

Registrácia hypotéky zo zákona

Ak existuje akceptačné osvedčenie podpísané zmluvnými stranami, registrujúci orgán má právo zaregistrovať prevod práv s vecným bremenom (hypotékou), a to aj napriek absencii samostatnej záložnej (zástavnej) zmluvy a príslušných vyhlásení strán transakcie. . Poďme si to vysvetliť.

Zmluvou o predaji nehnuteľnosti sa predávajúci zaväzuje previesť nehnuteľnosť do vlastníctva kupujúceho (odst. 1, čl. 130 a ods. 1
čl. 549 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Prevod vlastníctva nehnuteľnosti na kupujúceho podľa takejto zmluvy podlieha štátnej registrácii. Od okamihu jeho implementácie nadobúda nadobúdateľ vlastnícke právo k nehnuteľnosti (článok 1 článku 551 a odsek 2 článku 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Zmluvu o predaji nehnuteľnosti je možné uzavrieť za platobných podmienok v splátkach (odsek 1, článok 488 a odsek 1, článok 489 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V odseku 3 čl. 489 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že pravidlá uvedené v odsekoch 2, 4 a 5 čl. 488 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

V odseku 5 čl. 488 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie uvádza, že ak kúpna zmluva neurčuje inak, od okamihu odovzdania tovaru kupujúcemu až do zaplatenia za tovar sa tovar predaný na úver považuje za záložný. predávajúceho zabezpečiť, aby kupujúci splnil svoju povinnosť zaplatiť za tovar.

V súlade s odsekom 2 čl. 1 federálneho zákona zo 17. júla 1998 č. 102-FZ „O hypotéke (zálože nehnuteľnosti)“ (ďalej len „Zákon o hypotéke“) k záložnému právu k nehnuteľnosti vzniknutej na základe federálneho zákona pri vzniku z okolností v ňom uvedených (ďalej len záložné právo zo zákona) sa použijú pravidlá o záložnom práve na základe záložnej zmluvy, ak federálny zákon neustanovuje inak. Hypotéka ako vecné bremeno majetku založeného záložnou zmluvou vzniká okamihom uzavretia tejto zmluvy (odst. 2, § 11 Zákona o hypotékach). V prípade záložného práva zo zákona vzniká záložné právo ako vecné bremeno nehnuteľnosti od okamihu zápisu štátu do vlastníctva nehnuteľnosti, ak zmluva neustanovuje inak.

V odseku 2 čl. 20 Zákona o hypotékach uvádza, že hypotéka zo zákona podlieha štátnej registrácii bez podania samostatnej žiadosti a bez platenia poplatku. Štátna registrácia hypotéky na základe zákona sa vykonáva súčasne so štátnou registráciou vlastníckeho práva osoby, ktorej práva sú zaťažené hypotékou, pokiaľ federálny zákon neustanovuje inak. Práva záložného veriteľa v rámci hypotéky môžu byť potvrdené hypotékou na základe zákona. Pri štátnej registrácii hypotéky sa zo zákona do USRR zapisujú informácie o záložnom veriteľovi na základe zmluvy, na základe ktorej vznikol záväzok zabezpečený hypotékou. Nie je dovolené požadovať od žiadateľa iné doklady a informácie týkajúce sa záložného veriteľa.

V odseku 24 Pokynu o postupe pri štátnej registrácii hypotéky nehnuteľného majetku, schváleného vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Ruska z 15. júna 2006 č. 213, sa uvádza, že hypotéka na základe zákona vzniká, keď nehnuteľnosť predmet je odcudzený na základe zmluvy o predaji a kúpe nehnuteľnosti na úver, a to aj s podmienkou zaplatenia splátok, pokiaľ zmluva neustanovuje inak (článok 488 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V odseku 25 pokynu sa uvádza, že štátna registrácia hypotéky na základe zákona sa vykonáva súčasne so štátnou registráciou práva záložcu (kupujúceho, platiteľa nájomného atď. - odsek 2 článku 20 zákona o hypotékach). ).

Okrem toho, na základe odseku 1 kapitoly 30 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa kúpna zmluva považuje za uzavretú, ak strany dosiahli dohodu o všetkých podstatných podmienkach v požadovanej forme.

V situácii, keď scudzenie majetku podlieha štátnej registrácii, vlastnícke právo nadobúdateľa vzniká od okamihu takejto registrácie, pokiaľ zákon neustanovuje inak (článok 2, článok 223 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Podľa odseku 1 čl. 2 federálneho zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi je právnym aktom uznania a potvrdenia štátom vzniku, obmedzenia (zaťaženia), prevodu alebo zániku práva k nehnuteľnostiam v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Štátna registrácia je jediným dôkazom existencie registrovaného práva k nehnuteľnosti. Toto právo je možné napadnúť len na súde.

V posudzovanom prípade zmluva stanovuje, že tovar nie je kupujúcemu odovzdaný až do úplného zaplatenia, preto ho nemožno považovať za záložný s ohľadom na vyššie uvedené pravidlá. Zápis prevodu vlastníckeho práva s vecným bremenom bol teda vykonaný v rozpore s normami platnej právnej úpravy.

Poznámka pre predajcu

Nesúhlas osoby so zákonom o štátnej registrácii by sa mal považovať za nezávislý nárok predávajúceho na predmet registrácie. Adekvátnym spôsobom ochrany práv predávajúceho k nehnuteľnosti je podanie predpísaným spôsobom reklamácie priznania práva osobe uvedenej v registračnom akte (pozri rozhodnutia Federálnej protimonopolnej služby Centrálneho okresu zo dňa 15. júna 2007 vo veci č. A35-5767 / 06-C11, severokaukazský okres č. Ф08-2930/2007 zo dňa 06.06.2007 vo veci č. А32-23817/2006-36/5052.07 zo dňa. Ф08-2437/2007 vo veci č. А32-17490/2006-41/464, okresu Ďaleký východ zo dňa 24.04.2007, 17.04.2007 č.F03-A73 / 07-1 / A883 vo veci č. -6497 / 2006-36).

Hypotéka na základe zmluvy a hypotéka na základe zákona vznikajú z rôznych dôvodov. Ale v podstate ide o to isté – pôžičku so zabezpečením, ktorá zabezpečuje platby od dlžníka veriteľovi. Účelom tejto povinnosti je kúpa nehnuteľnosti za peňažné prostriedky poskytnuté bankou.

Rôzne typy hypoték

Kúpa bývania dnes nie je taká jednoduchá, najmä pre obyvateľov veľkých miest. Všetko je to o nákladoch na nehnuteľnosti, ktoré sú pre väčšinu občanov jednoducho neúnosné. Preto je veľa úverových inštitúcií pripravených poskytnúť svojim klientom finančné prostriedky podliehajúce prevodu majetku, ak dlžník nesplní jeho podmienky. To znamená, že všetko je jednoduché - ak nemôžete zaplatiť, budete musieť zaplatiť zálohu. Treba si uvedomiť aj to, že hypotéka môže vzniknúť buď na základe dohody alebo zákona.

Hypotéka na základe zmluvy vzniká vždy na základe listiny uzatvorenej zmluvnými stranami. Ide o takzvanú hypotekárnu zmluvu označujúcu povinnosti dlžníka vo vzťahu k banke. Dôvody pre vznik tohto typu úveru sú tiež:

1. Zbierka listín na prevod nehnuteľnosti na záložné právo.
2. Registrácia nehnuteľnosti nadobudnutej za hypotekárne prostriedky.

Inými slovami, hypotéka na základe zmluvy vzniká vtedy, keď si dlžník postaví bývanie na zabezpečenie. Pre banky je to veľké riziko. Kým zmluvné strany nezaregistrujú zmluvu, veriteľ sa nemôže domáhať práv k založenej nehnuteľnosti. Preto je v tejto fáze klient povinný poskytnúť ručiteľov. Okrem toho banky často zvyšujú úrokové sadzby až do vydania kolaterálu.

Dôležité: postup registrácie hypotekárnej zmluvy sa vykonáva na základe žiadosti strán. Ak je dohoda overená notárom, môže podať žiadosť o štátnu registráciu (FZ č. 102).

Ak je z dohody všetko jasné, tak málokto vie, čo je hypotéka zo zákona. Nastáva vtedy, keď sa nadobudnuté bývanie stane záložným právom banky, ale dohoda tu nehrá žiadnu rolu.

Hypotéka zo zákona sa registruje pri štátnej registrácii kúpnej zmluvy. A doklad o vlastníctve bývania zakúpeného na úver obsahuje informáciu, že má určité vecné bremeno. Toto vecné bremeno neumožňuje napríklad predať túto nehnuteľnosť bez povolenia záložného veriteľa, zapísať príbuzných a pod.

Okrem toho sú dôvody:

1. Predaj na úver. Ak sa predmet predáva na úver, je automaticky zastavený, pokiaľ nie je ustanovené inak. Toto ustanovenie zákona sa vzťahuje aj na nákup na splátky.
2. Nájomné. Príjemca nájomného má právo dať do záložného práva nehnuteľnosť, ktorá je predmetom zmluvy.

Rozdiely

Hypotéka na základe uzatvorenej zmluvy a hypotéka zo zákona sa odlišujú týmito podmienkami:

1. Hypotéka zo zákona vzniká automaticky okamihom registrácie kúpno-predajnej zmluvy, pričom pri druhom type úveru je potrebné zmluvu uzavrieť.
2. V prvom prípade slúži ako záruka len nadobudnutý majetok. V druhom prípade môže ako záruka slúžiť akýkoľvek majetok dlžníka.
3. Za registráciu hypotéky sa na základe zákona neúčtuje žiadna štátna daň, hypotéka na základe zmluvy však podlieha zdaneniu.

Je dôležité vedieť

Pri zakladaní nehnuteľnosti je potrebné zohľadniť tieto požiadavky:

1. Nedeliteľný majetok, ktorý môže pri delení stratiť svoj účel, nemožno poskytnúť ako záložné právo.
2. Ak je na kúpu nehnuteľnosti s pomocou banky potrebné získať povolenie od tretích strán, potom banka bez neho nevypracuje príslušnú zmluvu.
3. Dlžník je povinný sa o založenú nehnuteľnosť starať a zabezpečiť jej bezpečnosť.
4. Ak existuje možnosť straty alebo poškodenia založeného majetku, je dlžník povinný o tom informovať záložného veriteľa.
5. Banka má právo preveriť stav majetku založeného veriteľom.
6. Akékoľvek scudzenie majetku, ktorý je záložným právom, je možné len so súhlasom banky.
7. Ten, kto nadobudne založený majetok, získava všetky práva a povinnosti záložcu.
8. Po uzavretí úveru by malo byť z nehnuteľnosti odstránené vecné bremeno.

Problémy súvisiace s registráciou hypoték na základe zákona a zmluvy spôsobujú veľa problémov a sporov. Je to spôsobené dosť neostrou hranicou medzi použitými výrazmi. V rámci tohto článku si rozoberieme, čo znamená hypotéka zo zákona, aké sú jej znaky, prípady uplatnenia a ako sa hypotéka na základe zmluvy odlišuje od tej, ktorú ustanovuje zákon.

Hypotéka zo zákona

Správne vymedzenie pojmu hypotéka zo zákona, čo znamená a aké pravidlá upravuje, je možné len pri správnom použití týchto základných finančných definícií:

• hypotéka;
• hypotekárny úver (pôžička).

Mnohí občania tieto pojmy nesprávne identifikujú a predpokladajú, že v oboch prípadoch ide o získanie úveru na kúpu bývania, ktorý je typický len pre hypotekárny úver.

Hypotéka je jedným zo spôsobov, ako zabezpečiť plnenie záväzkov zo zmluvy, vrátane zmluvy o úvere, na základe ktorej je založená nehnuteľnosť. Vlastník takéhoto majetku je v skutočnosti zbavený práva s ním nakladať bez získania súhlasu záložného veriteľa, a to vykonávať transakcie predaja, výmeny, darovania a iné.

Povinnosti vyplývajúce zo zákona sú založené na pôsobení predpisov, ktoré bez ohľadu na želanie strán stanovujú povinnosť založiť nehnuteľnosť. Normatívny základ takýchto vzťahov je:

Občiansky zákonník Ruskej federácie;

• federálny zákon č. 218-FZ z 13. júla 2015 „o štátnej registrácii nehnuteľností“;
• federálny zákon č. 102-FZ zo 16. júla 1998 „o hypotéke (zástave nehnuteľností)“;
• Federálny zákon č. 122-FZ z 21. júla 1997 „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakcií s nimi“ (úplná platnosť vyprší 1. januára 2020).

Zo zmyslu týchto noriem možno usúdiť, že hypotéka zo zákona má tieto charakteristické znaky:

• banka alebo iná úverová organizácia vystupuje ako veriteľ a záložný veriteľ;
• nehnuteľnosť sa nadobúda na úkor vypožičaných prostriedkov;
• podmienky a náležitosti zabezpečenia sú obsiahnuté v úverovej zmluve;
• na registráciu musí záložca alebo záložca požiadať o hypotéku na základe zákona a poskytnúť zmluvu o pôžičke, na základe ktorej sa do štátneho registra zapisujú informácie o zmluvných stranách;
• súčasne sa vykonáva zápis vlastníctva k nadobudnutému predmetu a záložné bremeno.

Vykonaná analýza nám umožňuje klasifikovať typy hypoték na základe zákona v závislosti od dôvodov výskytu:

• použitie úverových prostriedkov pri kúpe nehnuteľnosti vo fáze výstavby - napriek absencii nehnuteľnosti v čase uzavretia zmluvy o úvere sa predpokladá jej zloženie do záložného práva;
• registrácia úveru na kúpu hotovej nehnuteľnosti - registrácia práv záložného veriteľa sa vykonáva v čase prevodu práv k nehnuteľnosti na záložcu;
• vyplývajúce z podmienok nájmu;
• iné prípady výslovne ustanovené právnymi predpismi.

Treba poznamenať, že strany podliehajú osobitnému preferenčnému režimu, ktorý ich oslobodzuje od platenia štátnej dane pri registrácii.

Hypotéka na zmluvu

Zákon síce spomína druh záložného práva k nehnuteľnosti vyplývajúci zo zmluvných podmienok, no neupravuje ho jednoznačne a neobsahuje pojem, čo je hypotéka na základe zmluvy. V zmysle vyššie uvedených noriem treba rozumieť všetkým typom záložného práva k nehnuteľnostiam, ktoré nemajú znaky hypotéky ustanovenej na legislatívnej úrovni.

Záložné právo vyplývajúce zo zmluvy môže vzniknúť v rôznych situáciách, napríklad pri žiadosti o úver alebo byť zárukou za splnenie iných záväzkov. Bez ohľadu na dôvod vzniku záložných záväzkov musí byť uzatvorená samostatná nezávislá hypotekárna zmluva obsahujúca údaje o zmluvných stranách a predmete záložného práva.

Registrácia bremena sa vykonáva v súlade s nasledujúcimi pravidlami:

• vyžaduje sa spoločné vyhlásenie záložcu a záložného veriteľa alebo vyhlásenie notára, ktorý dohodu potvrdil;
• údaje v USRN sa zadávajú v prísnom súlade s vykonanou transakciou;
• registrácia sa vykonáva samostatne a neznamená zmenu vlastníckych a iných vecných práv k predmetu;
• zápis do štátneho registra sa vykonáva po zaplatení štátnej dane - 1 000 rubľov (doložka 28, časť 1, článok 333.33 daňového poriadku Ruskej federácie).

Prevod majetku do záložného práva sa vykonáva dobrovoľne, napríklad pri získaní vyššej sumy spotrebného úveru alebo pri žiadosti o úver s minimálnou úrokovou sadzbou.

Charakteristické rysy

Správna klasifikácia existujúcich právnych vzťahov v rámci záložných záväzkov umožní nielen registrovať vecné bremeno podľa pravidiel, ale aj určiť, či je v konkrétnom prípade potrebné zaplatiť štátnu povinnosť.

Pre ľahké vnímanie sú charakteristické znaky uvedené v tabuľke.

Registrácia hypotéky na základe zákona je relevantná pre všetky hypotekárne úvery vrátane tých, ktoré sú vydané v rámci špeciálnych štátnych programov. Vecné bremeno majetku podľa pravidiel záložného práva na základe zmluvy využívajú zástupcovia veľkých a stredných podnikateľov na otvorenie úverovej linky alebo získanie úverov na rozvoj svojej činnosti, ako aj fyzické osoby pri vzájomnom poskytovaní úverov zabezpečených reálnou panstvo.