ხელშეკრულების ძალით იპოთეკის გაჩენა. რა განსხვავებაა კანონის მოქმედებით იპოთეკასა და ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკას შორის: როგორ მოვიშოროთ ტვირთი

თუ გსურთ მიმართოთ იპოთეკურ სესხს, მსესხებელს შეიძლება წააწყდეს სესხის ტიპის აღმნიშვნელი ორი ტერმინი: „იპოთეკა კანონის ძალით“ და „იპოთეკა ხელშეკრულების ძალით“. ორივე ტიპი მოიცავს უძრავი ქონების ტრანზაქციას, ორივესთვის შეგიძლიათ შეიძინოთ ობიექტი გირაოს გამოყენებით, მაგრამ ყველაზე ხშირად ეს არის იურიდიული სესხი, რომელსაც იყენებენ ბანკები.

იპოთეკა კანონის ძალით: რა არის ეს?

ეს არის საცხოვრებლის ან სხვა უძრავი ქონების შეძენა ყველა სამართლებრივი ნორმის შესაბამისად. კანონი მკაფიოდ არეგულირებს საბინაო სესხის აღების და რეგისტრაციის პროცესს.

ბანკების უმეტესობა გასცემს იპოთეკას კანონის ძალით, რადგან ეს ნაკლებად სარისკოა კრედიტორისთვის. თუ თქვენ გეგმავთ კლასიკური იპოთეკის აღებას, ანუ გარიგება უზრუნველყოფილი იქნება შეძენილი ქონების გირავნობით, უფრო სავარაუდოა, რომ ეს იყოს იპოთეკა კანონის ძალით.

იურიდიული იპოთეკის მნიშვნელოვანი მახასიათებლები:

1. ნებისმიერი სახის უძრავი ქონების შეძენა ან სახლის მშენებლობა ნასესხები სახსრების ხარჯზე.
2. შეძენილ ობიექტზე ეკისრება ტვირთი. მსესხებელი იღებს საკუთრების უფლებას, მაგრამ შეზღუდული იქნება ქმედებებში: იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების გაყიდვა შეუძლებელია, ასევე ბანკმა შეიძლება დააწესოს შეზღუდვები სხვა მოქალაქეების ბინაში/სახლში რეგისტრაციაზე ან ობიექტის გაქირავებაზე.
3. მსესხებლის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შეუსრულებლობის შემთხვევაში კრედიტორს უფლება აქვს დააყადაღოს დაგირავებულ ქონებაზე.
4. კანონით იპოთეკა არის მკაცრად მიზნობრივი სესხი. მსესხებელი არ იღებს ფულს ხელში, მათ კრედიტორი გადასცემს ქონების გამყიდველს.

კანონის ძალით რეგისტრაციის შემთხვევაში კრედიტორი შეიძლება გახდეს არა მხოლოდ ბანკი. ისინი შეიძლება იყვნენ სხვა ფინანსური ინსტიტუტი ან თუნდაც დეველოპერი ახალი საცხოვრებლის შეძენის შემთხვევაში. დეველოპერები ხშირად სთავაზობენ მყიდველებს განვადებით ბანკის მონაწილეობის გარეშე. ეს არის ასევე სესხი, რომელიც კანონით რეგულირდება და შესაბამისად გაფორმებულია. ამ შემთხვევაში ობიექტზე ასევე დაწესებულია ტვირთი და იპოთეკარის მოვალეობად იმოქმედებს დეველოპერი: სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში სწორედ მას შეუძლია დაიწყოს დეპოზიტის ამოღებისა და გამოსახლების პროცესი.

იპოთეკა ხელშეკრულებით

თუ გამსესხებელი იყენებს ამ ტიპის ტრანზაქციას, ეს ნიშნავს, რომ მსესხებელსა და გამსესხებელს შორის ურთიერთობა დარეგულირდება ცალკე ხელშეკრულებით და არა ფედერალური კანონებით. ფაქტობრივად, სახელშეკრულებო იპოთეკა გულისხმობს სესხის გაცემას ნებისმიერი პირობით, გარიგების მონაწილეებს შეუძლიათ ხელშეკრულებაში მიუთითონ კანონით დაურეგულირებელი ნებისმიერი პუნქტი, რაც კანონის ძალით შეუძლებელია იპოთეკური სესხის შემთხვევაში.

ამ ტიპის იპოთეკის მახასიათებლები:

1. გარიგება სულაც არ არის უზრუნველყოფილი. თუ თქვენ გეგმავთ იპოთეკის აღებას უკვე საკუთრებაში არსებული საცხოვრებლით უზრუნველყოფილი, ამ შემთხვევაში იპოთეკა გაიცემა ხელშეკრულების ძალით. გარიგების რეგისტრაციისას დაუყოვნებლივ მიიღებთ შეძენილ ქონებას სრულ საკუთრებაში, რაც კანონის ძალით შეუძლებელია სესხით.
2. ეს სულაც არ არის მიზნობრივი სესხი. თუ თქვენ გეგმავთ ნაღდი ფულის სესხის აღებას საკუთრებაში არსებული უძრავი ნივთის უზრუნველყოფით, ხელშეკრულება ასევე დაარეგულირებს გარიგებას. ასეთი გარიგებები ასევე ეხება იპოთეკურ სესხებს.

იპოთეკა კანონის ძალით და ხელშეკრულების ძალით: განსხვავებები

სახელშეკრულებო იპოთეკა არის გარიგება უფრო მოქნილი პირობებით, გამსესხებელსა და მსესხებელს შეუძლიათ გადაუხვიონ კანონს და შეადგინონ თანამშრომლობის ინდივიდუალური პირობები. მაგრამ ამ ტიპის დაკრედიტება იშვიათად გამოიყენება, რადგან ის რისკებს შეიცავს თავად კრედიტორისთვის. ფაქტობრივად, ბაზარზე ხელშეკრულების ძალით იპოთეკური სესხი გაიცემა პრაქტიკულად მხოლოდ ქონებით უზრუნველყოფილი უმიზნო სესხის გაცემისას ან მსესხებლის საკუთრებაში არსებული ქონების გირავნობით იპოთეკის დადებისას.

რა განსხვავებაა იპოთეკასა და იპოთეკას შორის კანონის მიხედვით:

1. იპოთეკით, კანონის ძალით, გარიგება იდება მხოლოდ შეძენილი ქონების გირავნობის გამოყენებით.
2. კანონიერი იპოთეკის რეგისტრაცია და ანგარიშსწორება გამყიდველთან ხდება იმ მომენტში, როდესაც რეგისტრირებულია ნასყიდობის ხელშეკრულება, ანუ ყველაფერი კეთდება ერთდროულად. სახელშეკრულებო საბინაო სესხის შემთხვევაში ბანკი ჯერ გასცემს ფულს გამყიდველს, რის შემდეგაც სრულდება ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია და მხოლოდ ამის შემდეგაა შესაძლებელი ტვირთის დაწესება: ეს არის ზუსტად იმიტომ, რომ ტრანზაქცია ზოგიერთისთვის დაუცველია. დრო, როდესაც ბანკები იღებენ რისკებს და ამან შეიძლება გავლენა მოახდინოს განაკვეთებზე.
3. იპოთეკის რეგისტრაცია კანონით უფასოა. ხელშეკრულების შესრულებისას საჭირო იქნება საკომისიო, ინდივიდუალური მსესხებლებისთვის ეს არის 1000 რუბლი. თუ მსესხებელი იურიდიული პირია, ის გადაიხდის 4000 რუბლს.

ორივე შემთხვევაში გამსესხებლად და მსესხებელად შეუძლია იმოქმედოს ნებისმიერ მსურველს: მოქალაქეებს, ორგანიზაციებს (აუცილებლად არა ფინანსურს). არ არის გამორიცხული კანონის ძალით იპოთეკა ფიზიკურ პირებს შორის.

იურიდიული იპოთეკის რეგისტრაცია

იპოთეკა კანონის მოქმედებით და იპოთეკა ხელშეკრულების ძალით მსგავსია მრავალი თვალსაზრისით. მსესხებელი დაუკავშირდება ბანკს, აგროვებს საჭირო დოკუმენტებს და ელოდება გადაწყვეტილებას. დამტკიცების და ყველა ფორმალური პროცედურის გავლისას, როგორიცაა დაზღვევა, გარიგება მოითხოვს სავალდებულო რეგისტრაციას.

თუ კანონის ძალით ადგენთ სტანდარტულ საბინაო სესხს, მაშინ მისი რეგისტრაციისთვის არ არის აუცილებელი ტრანზაქციის ყველა მონაწილის დასწრება, საკმარისია განცხადება გამსესხებლის ან მსესხებლისგან. მაგრამ ვინაიდან ბანკი დაინტერესებულია პროცედურის განხორციელებით, ის ჩვეულებრივ აკონტროლებს პროცესს და ტრანზაქცია ფიქსირდება გამსესხებლის წარმომადგენლისა და თავად მსესხებლის თანდასწრებით.

რეგისტრაციის პროცედურა:

1. ბანკი ეხმარება შეაგროვოს დოკუმენტების პაკეტი Rosreestr-ში ან MFC-ში გადასატანად. ამ ეტაპზე არანაირი პრობლემა არ იქნება: ბანკის წარმომადგენლებმა კარგად იციან, რა საბუთებია საჭირო რეგისტრაციისთვის.
2. საბუთების გადაცემის შემდეგ თავად რეგისტრაცია ხდება 5 სამუშაო დღის განმავლობაში. ამ პერიოდში სახელმწიფო უწყება საგულდაგულოდ ამოწმებს ყველა დოკუმენტს.
3. მსესხებელი იღებს საკუთრების მოწმობას ტვირთის აღნიშვნით.

ხელშეკრულების ძალით სესხის რეგისტრაცია

რეგისტრაცია ხდება მკაცრად გარიგების ყველა მხარის მონაწილეობით: როგორც მსესხებლის, ასევე კრედიტორის წარმომადგენლის მონაწილეობით. ჯერ ნასყიდობის ხელშეკრულება რეგისტრირდება, მხოლოდ ამის შემდეგ არის შესაძლებელი ტვირთის დადება (იპოთეკის შემთხვევაში, კანონის ძალით, ამ დოკუმენტების ლეგალიზაცია ერთდროულად ხდება). გარდა ამისა, ყველაფერი სტანდარტულია: დოკუმენტების წარდგენიდან 5 დღის ვადაში ტრანზაქცია რეგისტრირებულია.

კანონის ძალით იპოთეკის შემთხვევაში უძრავი ქონების უფლების შეზღუდვა და დატვირთვა.

კანონის ძალით იპოთეკის გაჩენა გარკვეულ შეზღუდვებს გულისხმობს. მსესხებელი ყიდულობს ქონებას, მას თავისუფლად შეუძლია განკარგოს იგი, მაგრამ ქონებას ვერ გაყიდის. დატვირთვის ფაქტი ფიქსირდება სახელმწიფო ორგანოში. განხორციელების ერთადერთი შესაძლებლობა არის ბანკთან შეთანხმება: როგორც წესი, ეს შესაძლებელია მხოლოდ სესხის გადახდასთან დაკავშირებული პრობლემების შემთხვევაში.

კრედიტორს შეუძლია დააწესოს ლიმიტები . ერთმა ბანკმა შეიძლება მთლიანად აკრძალოს ასეთი ტრანზაქციები, მეორე დაუშვებს ამას, მაგრამ მხოლოდ ნებართვის მიღების შემდეგ (მსესხებელი მიმართავს ბანკს განაცხადით). რაც შეეხება რეგისტრაციას, არ არსებობს შეზღუდვები თავად მყიდველისთვის და მისი ოჯახის წევრებისთვის.

როგორ დავაღწიოთ ლეგალური იპოთეკური ტვირთი

საბინაო სესხის გრაფიკის მიხედვით ან ვადაზე ადრე სრულად გადახდის შემდეგ მსესხებელი მიმართავს კრედიტორს და იღებს სავალო ვალდებულებების სრულად შესრულების დამადასტურებელ დოკუმენტებს. ტვირთის მოხსნაში მონაწილეობს გარიგების ორივე მხარე, ისინი ქმნიან ურთიერთშეთანხმებას.

კანონის თანახმად, ტვირთის მოხსნა შეიძლება მოხდეს მსესხებლისა და გამსესხებლის პირადი თანდასწრებით: ყველაზე ხშირად ეს ხდება, ამიტომ მხარეები უნდა შეთანხმდნენ გარიგების დროს და დანიშნონ შეხვედრა MFC-ში. დოკუმენტების შემოწმების ვადა 3 სამუშაო დღემდეა, DDU-ით ყიდვისას - 5 დღემდე. ამ ოპერაციისთვის საფასური არ არის.

განსხვავებები იპოთეკას შორის კანონის ძალით და ხელშეკრულების ძალით საკმაოდ მნიშვნელოვანია. ამ ფორმატებს აქვთ საკუთარი მახასიათებლები და გამოიყენება სხვადასხვა გარემოებებში. ამასთან, არ უნდა ვიფიქროთ, რომ ხელშეკრულების ძალით იპოთეკა არ არის ლეგალური. პირიქით, ის ასევე არ ეწინააღმდეგება მარეგულირებელ ჩარჩოს, უბრალოდ ძალიან რთულია ასეთ სესხს რეალურად უწოდო იპოთეკა.

ფედერალური კანონი No102-FZ „იპოთეკის შესახებ“ იძლევა ამ ტიპის სესხის კონკრეტულ განმარტებას. რეალურად, ნებისმიერ იპოთეკას აქვს ერთი მნიშვნელოვანი თვისება: თანხა კლიენტს ეძლევა სესხის სახით და სანაცვლოდ იგი უზრუნველყოფს ბანკს გირაოს სახით.

რუსული ფინანსური ინსტიტუტებისთვის ყველაზე ტიპიურია იპოთეკა, რომლის დროსაც კლიენტი გამოყოფილი თანხებით ყიდულობს უძრავ ქონებას. ანუ ამ შემთხვევაში საუბარია მიზნობრივ სესხზე. ბანკი არა მხოლოდ აწესებს მოთხოვნებს უძრავი ქონების ფორმაზე, არამედ უშუალოდ მის მახასიათებლებზე.

„ლეგიტიმური“ იპოთეკა საშუალებას აძლევს მსესხებლებს შეიძინონ ბინა პირველად ან მეორად ბაზარზე, მშენებარე სახლში, მიწის, სახლის, ოთახის ან წილის ჩათვლით. ზოგიერთი ბანკი გთავაზობთ მიზნობრივ სესხებს ავტოფარეხის შესაძენად. ბიზნესის წარმომადგენლებისთვის გათვალისწინებულია უძრავი ქონების სპეციალური სახეობები (კომერციული უძრავი ქონება, მაგალითად, საწარმოო ან შესანახი ობიექტები).

ბანკებისთვის იპოთეკა ლეგალურად უფრო მომგებიანი და უსაფრთხოა, რადგან ისინი ამცირებენ უძრავი ქონების გირაოს მიღებით ფულის დაკარგვის რისკს. კლიენტი ვერ განკარგავს მას, მიუხედავად იმისა, რომ ის რეგისტრირებულია საკუთრებად, სანამ დავალიანება სრულად არ დაფარდება და ტვირთი არ მოიხსნება.

ლეგიტიმური იპოთეკა ხდება შემდეგ პირობებში:

• ქირავნობის ხელშეკრულების გაფორმების მომენტში (უძრავი ქონება ხდება სხვა პირის საკუთრება, რომელიც აკისრებს დამოკიდებულზე ზრუნვის ვალდებულებას, ასეთ სქემას ხშირად იყენებენ ახლობლების ან კერძო მოხუცთა თავშესაფრის მიერ მოხუცების მოვლა-პატრონობისთვის);
• ბანკის მიერ გაცემული ფულით მზა ან მშენებარე უძრავი ქონების მიზნობრივი შეძენა;
• უძრავი ქონების გაყიდვა კრედიტით ან განვადებით.

კანონის ძალით იპოთეკა დამახასიათებელია არა მხოლოდ საბანკო სესხებისთვის. მსგავსი სამართლებრივი ურთიერთობები შეიძლება წარმოიშვას ფიზიკურ და იურიდიულ პირებს შორისაც. მაგალითად, ოჯახს აქვს გარკვეული თანხა ბინის შესაძენად. მყიდველი თანახმაა უზრუნველყოს განვადებით დარჩენილი თანხისთვის. ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმებისას განვადებით განსაზღვრულია. ამ შემთხვევაშიც კანონის ძალით არის იპოთეკის ადგილი.

თუ იპოთეკა გაიცემა ბანკის მეშვეობით, მაშინ მოქმედებების თანმიმდევრობა დაახლოებით ასეთია:

1. კლიენტი მიმართავს ბანკს იპოთეკის წინასწარი დამტკიცებისთვის;
2. პირი ეძებს შესაფერის უძრავ ქონებას;
3. უძრავი ქონების შეფასების შემდეგ ბანკი იღებს საბოლოო გადაწყვეტილებას იპოთეკის შესახებ, მხარეებს შორის იდება სესხის ხელშეკრულება;
4. იდება ყიდვა-გაყიდვის ოპერაცია;
5. გამყიდველი იღებს მის კუთვნილ თანხებს ბანკიდან.

ბანკიდან თანხის გადარიცხვა იმაზე მეტყველებს, რომ საცხოვრებლის ნასესხები სახსრებით ყიდულობენ. რაც უბრალოდ ადასტურებს უძრავი ქონების გირაოს გამოყენების აუცილებლობას. მომავალში, თუ მოულოდნელად მსესხებელს არ შეუძლია ან არ სურს შეასრულოს თავისი ვალდებულებები, ბანკს უფლება აქვს ჩამოართვას ქონება, გაყიდოს და აიღოს ფული ვალის გასასტუმრებლად.

კანონის ძალით იპოთეკის დადების მნიშვნელოვანი მახასიათებელია იპოთეკის სავალდებულო არსებობა.

ამ ტიპის იპოთეკა ძალიან იშვიათია რუსულ ბანკებში. იგი ვარაუდობს, რომ გამსესხებელსა და მსესხებელს შორის ხელშეკრულების ყველა პირობა დადგენილია ინდივიდუალურად. სინამდვილეში, ამ ტიპის იპოთეკას უფრო მეტი საერთო აქვს ჩვეულებრივ სესხთან, ვიდრე ლეგალურ იპოთეკასთან. მას აქვს შემდეგი ფორმატები:

1. ბანკი გასცემს ფულს, რომლითაც კლიენტი ყიდულობს უძრავ ქონებას, ხოლო სესხი არ არის მიზნობრივი და არ გულისხმობს უზრუნველყოფის უზრუნველყოფას;
2. გირავნობის სახით კლიენტი აძლევს არა შეძენილ, არამედ მის საკუთრებაში არსებულ უძრავ ქონებას;
3. გირავნობა გაიცემა საკუთრების რეგისტრაციის შემდეგ.

რამდენიმე ბანკს სურს ამ ტიპის იპოთეკური სესხის გაცემა, რადგან ეს მნიშვნელოვნად ზრდის ნასესხები სახსრების გადაუხდელობის რისკს. ამ უკანასკნელ ვარიანტსაც კი აქვს თავისი ნაკლი კრედიტორისთვის. ამ შემთხვევაში კლიენტს ეძლევა დრო, რომ დაარეგისტრიროს ქონება. მხოლოდ ამის შემდეგ იდება გირავნობის ხელშეკრულება. თუმცა, ოფიციალური თვალსაზრისით, უძრავ ქონებას არანაირი დატვირთვა არ გააჩნია. და თუ კლიენტი უარს იტყვის მის გაცემაზე, მაშინ ბანკი, სასამართლოშიც კი, ვერ შეძლებს საცხოვრებლის საკუთრებას ხელშეკრულების სრულად დაფარვამდე.

Რა არის განსხვავება?

კანონისა და ხელშეკრულების მიხედვით იპოთეკას ბევრი განსხვავება აქვს. ისინი ეხება არა მხოლოდ ბანკის რისკებს, არამედ სხვა მნიშვნელოვან მახასიათებლებს:

იპოთეკა კანონის ძალით უფრო მომგებიანია ბანკისთვის. ფინანსური თვალსაზრისით, მსესხებლისთვისაც უკეთესია: მას არ სჭირდება სახელმწიფო გადასახადზე ფულის დახარჯვა და ასეთი სესხის გაცემის პირობები უფრო მომგებიანია. ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკა იძლევა მეტ უფლებებსა და თავისუფლებებს შეძენილ ქონებასთან მიმართებაში, მაგრამ გირაოს არარსებობა მოითხოვს კლიენტს დაადასტუროს თავისი ფინანსური გადახდისუნარიანობა და საიმედოობა.

2007 წლის აპრილში OJSC-მ (გამყიდველმა) და შპს-მ (მყიდველმა) გააფორმეს ხელშეკრულება უძრავი ქონების ობიექტის (არასაცხოვრებელი შენობა) ყიდვა-გაყიდვის შესახებ. აღნიშნულ ობიექტთან დაკავშირებით სხვა ხელშეკრულებები არ გაფორმებულა.

ხელშეკრულება ადგენს, რომ გასაყიდი ობიექტის გადაცემისას მხარეებმა უნდა შეადგინონ გადაცემის აქტი უშეცდომოდ - ობიექტის გასაყიდი ფასის სრულად გადახდის შემდეგ. ხელშეკრულება არ შეიცავს დათქმას საკუთრების გადაცემის მომენტთან დაკავშირებით.

2007 წლის მაისში ხელშეკრულება დაარეგისტრირა სარეგისტრაციო პალატამ. მყიდველზე გაიცა საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის ორი მოწმობა შეზღუდვით (დატვირთულობით): იპოთეკა კანონის ძალით.

დღემდე, შესყიდვის ფასი გამყიდველს არ გადაუხდია. გადაცემის აქტი არ არის შედგენილი. ობიექტი არის გამყიდველის ბალანსზე.
სრული გადახდის გარეშე ის ქონებას არ გადასცემს მყიდველს.

IFTS მიიჩნევს, რომ მყიდველი უკანონოდ არ აყენებს შენობას ბალანსზე, როგორც ძირითადი საშუალებების ობიექტზე, მოითხოვს ასეთი განცხადების გაკეთებას და, შესაბამისად, ქონების გადასახადის დარიცხვას.

კანონიერია თუ არა სარეგისტრაციო პალატის ქმედებები ხელშეკრულების დარეგისტრირებისა და შეზღუდვით მოწმობების გაცემის შესახებ? მართალია IFTS?

ე.ნ. ლობანოვი,
შპს V-stroy-ს დირექტორი,
ვოსკრესენსკი
მოსკოვის რეგიონი

მართლები არიან გადასახადები

განსახილველ სიტუაციაში (იმ პირობით, რომ სარეგისტრაციო პალატამ დააფორმა ქონების საკუთრებაში გადაცემა ტვირთით საკუთრების მოწმობის გაცემით), საგადასახადო ორგანოს მოთხოვნა მყიდველის მიერ შეძენილი ქონების აღრიცხვაზე დაჟინებით. არის ლეგიტიმური.

უძრავი ქონების საკუთრებაში გადაცემის სახელმწიფო რეგისტრაცია საგადასახადო ორგანოებისთვის არის მყიდველის ვალდებულების უდავო დადასტურება, რომ შეძენილი ქონება ბალანსზე შეიტანოს ძირითად აქტივად და გადაიხადოს ქონების გადასახადი (სსკ 374-ე მუხლი). Რუსეთის ფედერაცია). ეს გამოწვეულია იმით, რომ უძრავი ქონების საკუთრება, ისევე როგორც მისი სხვა პირებზე გადაცემა ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას უძრავ ქონებაზე უფლებათა და მასთან ტრანზაქციების ერთიან სახელმწიფო რეესტრში (EGRP). უძრავი ქონების საკუთრების უფლება წარმოიქმნება სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 131-ე მუხლის 131-ე მუხლის 219-ე მუხლის 223-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

რეგისტრატორის შეცდომა?

არსებობს ორი მიზეზი, რის გამოც გარიგების შედეგი არ ამართლებს მხარეთა მოლოდინებს. ჯერ ერთი, ხელშეკრულებაში ნათლად არ არის ჩამოყალიბებული პირობა გასაყიდი ქონების საკუთრებაში გადაცემის სპეციალური პროცედურის შესახებ (სრული გადახდის შემდეგ). მეორეც, მარეგისტრირებელმა ორგანომ სრულად არ გაითვალისწინა ხელშეკრულების პირობები და, ჩვენი აზრით, ჩაიდინა დარღვევა ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის რეგისტრაციისა და მასზე გათვალისწინებული უფლებების გადაცემისას.

როგორც კითხვიდან ირკვევა, მხარეები აპირებდნენ უძრავი ქონების გაყიდვის ხელშეკრულების დადებას არა მხოლოდ განვადებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 489-ე მუხლი), არამედ ქონების საკუთრებაში გადაცემის სპეციალური პროცედურებით - შემდეგ სრული გადახდა ხელშეკრულებით. ამ დასკვნაზე ირიბად მიუთითებს კითხვაში მოყვანილი ხელშეკრულების პირობა: ქონების გადაცემა ხდება გასაყიდი ფასის სრულად გადახდის შემდეგ. ეს პროცედურა დასაშვებია ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 491.

Ცნობისთვის

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 491-ე მუხლი "გამყიდველის საკუთრების შენარჩუნება".

იმ შემთხვევებში, როდესაც ნასყიდობის ხელშეკრულება ითვალისწინებს, რომ მყიდველზე გადაცემული საქონლის საკუთრება ინარჩუნებს გამყიდველს საქონლის გადახდამდე ან სხვა გარემოებების დადგომამდე, მყიდველს არ აქვს უფლება გაასხვისოს საქონელი ან განკარგოს იგი რაიმე ფორმით. სხვაგვარად მასზე საკუთრებაში გადაცემამდე, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული ან არ გამომდინარეობს საქონლის დანიშნულებიდან და თვისებებიდან.

მაგრამ სპეციალური სტრუქტურის გამოყენების შესაძლებლობა საკუთრების გადაცემის მომენტის დასადგენად (სრული გადახდის შემდეგ) დამოკიდებულია ხელშეკრულებაში იმ პირობის არსებობაზე, რომ გამყიდველმა შეინარჩუნოს საკუთრება გარკვეულ მომენტამდე. ასეთი პუნქტი კონტრაქტში არ არის. მიუთითებს მხოლოდ ქონების გადაცემის, და არა საკუთრებაში გადაცემის მომენტზე.

სავარაუდოდ, სარეგისტრაციო ორგანომ გადაწყვიტა, რომ ხელოვნების სპეციალური პირობები. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 491 არ გამოიყენება ამ შემთხვევაში და განიხილება ხელშეკრულება, როგორც გაყიდვა-ყიდვის ოპერაცია განვადებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 489-ე მუხლი) მყიდველზე საკუთრების გადაცემით მანამ. სრული გადახდა.

საკუთრების გადაცემის მშენებლობის გამოყენების მიზნით, გათვალისწინებულია ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 491, კონტრაქტში უნდა ყოფილიყო შემდეგი პირობა: მყიდველზე გადაცემული საქონლის საკუთრება ინარჩუნებს გამყიდველს საქონლის სრულ გადახდამდე. ეს საშუალებას მისცემს მარეგისტრირებელ ორგანოს ცალსახად განსაზღვროს საკუთრების გადაცემის მომენტი და სწორად განახორციელოს სარეგისტრაციო მოქმედებები.

ამავდროულად, მიღების მოწმობის არარსებობა მიუთითებს გამყიდველის მიერ ხელშეკრულების შეუსრულებლობაზე. ასეთ ვითარებაში, მარეგისტრირებელ ორგანოს მხოლოდ თავად უნდა დაარეგისტრიროს გარიგება (ნასყიდობა-გაყიდვის ხელშეკრულება), ხოლო საკუთრებაში გადაცემა - მხოლოდ მას შემდეგ, რაც მხარეებმა შეასრულეს ხელშეკრულების პირობები. მყიდველის მხრიდან ეს არის სრული გადახდა (დადასტურება არის გადახდის დავალება ან ხელშეკრულების პირობებით ნებადართული სხვა მტკიცებულება), გამყიდველის მხრიდან ქონების გადაცემა (დადასტურებული ორივე მხარის მიერ ხელმოწერილი მიღების მოწმობით. ხელშეკრულებაზე).

იპოთეკის რეგისტრაცია კანონის ძალით

თუ არსებობს მხარეთა მიერ ხელმოწერილი მიღება-ჩაბარების მოწმობა, მარეგისტრირებელ ორგანოს უფლება აქვს დაარეგისტრიროს უფლების გადაცემა ტვირთით (იპოთეკით), მიუხედავად ცალკეული გირავნობის (იპოთეკის) ხელშეკრულებისა და გარიგების მხარეთა შესაბამისი განცხადებების არარსებობისა. . ავხსნათ.

უძრავი ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი იღებს ვალდებულებას გადასცეს უძრავი ქონება მყიდველის საკუთრებაში (130-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი და 1-ლი პუნქტი).
Ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 549). ასეთი ხელშეკრულებით უძრავი ქონების მყიდველზე გადაცემა სახელმწიფო რეგისტრაციას ექვემდებარება. მისი განხორციელების მომენტიდან შემძენი იძენს საკუთრების უფლებას უძრავ ქონებაზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 551-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი და 223-ე მუხლის მე-2 პუნქტი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის).

უძრავი ქონების გაყიდვის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს განვადებით გადახდის პირობებით (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1-ლი პუნქტი, 488-ე მუხლი და 1-ლი პუნქტი, 489-ე მუხლი). ხელოვნების მე-3 პუნქტში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 489 ითვალისწინებს ხელოვნების მე-2, მე-4 და მე-5 პუნქტებში გათვალისწინებული წესები. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488.

ხელოვნების მე-5 პუნქტში. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე წერია, რომ, თუ გაყიდვის ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, საქონლის მყიდველზე გადაცემის მომენტიდან და საქონლის გადახდამდე, კრედიტით გაყიდული საქონელი აღიარებულია დაგირავებულად. გამყიდველი, რათა უზრუნველყოს მყიდველის მიერ საქონლის გადახდის ვალდებულების შესრულება.

ხელოვნების მე-2 პუნქტის შესაბამისად. 1998 წლის 17 ივლისის ფედერალური კანონის No102-FZ „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ (შემდგომში იპოთეკის კანონი) უძრავი ქონების გირავნობაზე, რომელიც წარმოიშვა ფედერალური კანონის საფუძველზე დადგომისთანავე. მასში მითითებული გარემოებებიდან (შემდგომში კანონის ძალით იპოთეკა) გამოიყენება იპოთეკის ხელშეკრულებით წარმოშობილი გირავნობის წესები, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. იპოთეკა, როგორც იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებული ქონების ტვირთი წარმოიქმნება ამ ხელშეკრულების დადების მომენტიდან (იპოთეკის შესახებ კანონის მე-11 მუხლის მე-2 პუნქტი). კანონის ძალით იპოთეკის შემთხვევაში იპოთეკა, როგორც ქონების ტვირთი წარმოიქმნება ქონებაზე საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ხელოვნების მე-2 პუნქტში. იპოთეკის შესახებ კანონის 20-ე პუნქტში ნათქვამია, რომ იპოთეკა კანონის ძალით ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას ცალკე განცხადების წარდგენისა და საფასურის გადახდის გარეშე. იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია კანონის ძალით ხდება იმ პირის საკუთრების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციასთან ერთად, რომლის უფლებები დატვირთულია იპოთეკით, თუ ფედერალური კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. იპოთეკარის უფლებები იპოთეკით შეიძლება დამოწმებული იყოს იპოთეკით კანონის ძალით. იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის დროს, კანონის ძალით, იპოთეკის შესახებ ინფორმაცია შეიტანება USRR-ში იმ ხელშეკრულების საფუძველზე, რომლითაც წარმოიშვა იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება. დაუშვებელია განმცხადებლისაგან მოითხოვოს მოგირავნესთან დაკავშირებული სხვა დოკუმენტები და ინფორმაცია.

რუსეთის იუსტიციის სამინისტროს 2006 წლის 15 ივნისის No213 ბრძანებით დამტკიცებული უძრავი ქონების ობიექტების იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაციის წესის შესახებ ინსტრუქციის 24-ე პუნქტი აღნიშნავს, რომ იპოთეკა კანონის ძალით წარმოიქმნება უძრავი ქონების დროს. ობიექტი გასხვისებულია უძრავი ქონების კრედიტით ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით, მათ შორის განვადებით, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 488-ე მუხლი). ინსტრუქციის 25-ე პუნქტში ნათქვამია, რომ იპოთეკის სახელმწიფო რეგისტრაცია კანონის ძალით ხდება იპოთეკის (მყიდველის, ქირის გადამხდელის და ა.შ.) უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციასთან ერთად - იპოთეკის შესახებ კანონის მე-20 მუხლის მე-2 პუნქტი. ).

გარდა ამისა, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 30-ე თავის 1 პუნქტის საფუძველზე, გაყიდვის ხელშეკრულება დადებულად ითვლება, თუ მხარეებმა მიაღწიეს შეთანხმებას ყველა არსებით პირობებზე საჭირო ფორმით.

იმ სიტუაციაში, როდესაც ქონების გასხვისება ექვემდებარება სახელმწიფო რეგისტრაციას, შემძენის საკუთრების უფლება წარმოიქმნება ასეთი რეგისტრაციის მომენტიდან, თუ კანონით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 223-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მიხედვით. 1997 წლის 21 ივლისის №122-FZ ფედერალური კანონის 2, უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაცია და მასთან გარიგებები არის გაჩენის, შეზღუდვის (დატვირთვის), გადაცემის ან შეწყვეტის სახელმწიფოს მიერ აღიარების და დადასტურების სამართლებრივი აქტი. უძრავი ქონების უფლებები რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის შესაბამისად. სახელმწიფო რეგისტრაცია უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებული უფლების არსებობის ერთადერთი დადასტურებაა. ამ უფლების გასაჩივრება შესაძლებელია მხოლოდ სასამართლოში.

განსახილველ შემთხვევაში, ხელშეკრულება ითვალისწინებს, რომ საქონელი არ გადაეცემა მყიდველს სრულ გადახდამდე, შესაბამისად, იგი არ შეიძლება ჩაითვალოს გირავნობაში ზემოაღნიშნული წესების გათვალისწინებით. ამრიგად, საკუთრების უფლების ტვირთით გადაცემის რეგისტრაცია განხორციელდა მოქმედი კანონმდებლობის ნორმების დარღვევით.

შენიშვნა გამყიდველისთვის

პირის უთანხმოება სახელმწიფო რეგისტრაციის აქტთან უნდა ჩაითვალოს გამყიდველის დამოუკიდებელ მოთხოვნად რეგისტრაციის ობიექტთან დაკავშირებით. საკუთრებაზე გამყიდველის უფლებების დაცვის ადეკვატური გზაა საჩივრის წარდგენა დადგენილი წესით რეგისტრაციის აქტში მითითებულ პირზე უფლების აღიარების თაობაზე (იხ. ცენტრალური ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის გადაწყვეტილებები თ. 2007 წლის 15 ივნისი საქმეზე No A35-5767 / 06-C11 ჩრდილო კავკასიის ოლქი No Ф08-2930/2007 06.06.2007 საქმე No A32-23817/2006-36/557 2006-36/557 2007 წ. Ф08-2437/2007 საქმეზე No A32-17490/2006-41/464, შორეული აღმოსავლეთის ოლქის 24.04 .2007 წ., 04/17/2007 No F03-A73 / 07-1 / 883 საქმეში No. -6497 / 2006-36).

იპოთეკა ხელშეკრულების ძალით და იპოთეკა კანონის ძალით წარმოიქმნება სხვადასხვა მიზეზის გამო. მაგრამ არსებითად, ეს იგივეა - სესხი გირაოთი, რომელიც უზრუნველყოფს მსესხებლისგან კრედიტორს გადახდებს. ამ ვალდებულების მიზანია ბანკის მიერ გაცემული სახსრებით უძრავი ქონების შეძენა.

სხვადასხვა სახის იპოთეკა

სახლის ყიდვა დღეს არც ისე ადვილია, განსაკუთრებით დიდი ქალაქების მაცხოვრებლებისთვის. ეს ყველაფერი უძრავი ქონების ღირებულებას ეხება, რაც მოქალაქეების უმეტესობისთვის უბრალოდ აუტანელია. ამიტომ ბევრი საკრედიტო დაწესებულება მზადაა მიაწოდოს თავის მომხმარებელს ქონების გადაცემას დაქვემდებარებული სახსრები, თუ მსესხებელი ვერ შეასრულებს თავის პირობებს. ანუ ყველაფერი მარტივია - თუ ვერ გადაიხდით, მაშინ მოგიწევთ ანაბრის გადახდა. ასევე უნდა იცოდეთ, რომ იპოთეკა შეიძლება წარმოიშვას ხელშეკრულების ან კანონის საფუძველზე.

ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკა ყოველთვის წარმოიქმნება მხარეთა მიერ დადებული დოკუმენტის საფუძველზე. ეს არის ე.წ. იპოთეკური ხელშეკრულება, რომელიც მიუთითებს მსესხებლის ვალდებულებებზე ბანკთან მიმართებაში. ამ ტიპის სესხის გამოჩენის მიზეზები ასევე არის:

1. უძრავი ქონების გირავნობით გადაცემის საბუთების შეგროვება.
2. იპოთეკური სახსრებისთვის შეძენილი ქონების რეგისტრაცია.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკა წარმოიქმნება მაშინ, როდესაც მსესხებელი ადგენს საცხოვრებელს უზრუნველყოფის საფუძველზე. ბანკებისთვის ეს დიდი რისკია. სანამ მხარეები არ დაარეგისტრირებენ ხელშეკრულებას, კრედიტორი ვერ მოითხოვს უფლებებს იპოთეკით დადებულ ქონებაზე. შესაბამისად, ამ ეტაპზე კლიენტი ვალდებულია უზრუნველყოს თავდები. გარდა ამისა, ბანკები ხშირად ზრდიან საპროცენტო განაკვეთებს გირაოს გაცემამდე.

მნიშვნელოვანია: იპოთეკის ხელშეკრულების რეგისტრაციის პროცედურა ხორციელდება მხარეთა განცხადების საფუძველზე. თუ ხელშეკრულება დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ, მას შეუძლია წარადგინოს განცხადება სახელმწიფო რეგისტრაციაზე (FZ No102).

თუ ხელშეკრულებით ყველაფერი ნათელია, მაშინ ცოტამ თუ იცის, რა არის იპოთეკა კანონის ძალით. ეს ხდება მაშინ, როდესაც შეძენილი საცხოვრებელი ხდება ბანკის გირავნობა, მაგრამ ხელშეკრულება აქ არანაირ როლს არ თამაშობს.

კანონის ძალით იპოთეკა რეგისტრირდება ნასყიდობის ხელშეკრულების სახელმწიფო რეგისტრაციის დროს. ხოლო დოკუმენტი კრედიტისთვის შეძენილი საცხოვრებლის საკუთრების შესახებ შეიცავს ინფორმაციას, რომ მას აქვს გარკვეული დატვირთვა. ეს ტვირთი არ იძლევა, მაგალითად, ამ ქონების გაყიდვას იპოთეკარის ნებართვის გარეშე, ნათესავების აღრიცხვა და ა.შ.

გარდა ამისა, საფუძველია:

1. იყიდება კრედიტით. თუ ობიექტი გაიყიდება კრედიტით, ის ავტომატურად იპოთეკით იდება, თუ სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. კანონის ეს დებულება ვრცელდება განვადებით შესყიდვებზეც.
2. Ქირავდება. ქირავნობის მიმღებს უფლება აქვს დადოს ხელშეკრულების საგანი ქონება.

Განსხვავებები

იპოთეკა დადებული ხელშეკრულებით და იპოთეკა კანონის ძალით გამოირჩევა შემდეგი პირობებით:

1. კანონის მოქმედებით იპოთეკა წარმოიქმნება ავტომატურად ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების რეგისტრაციის დროს, ხოლო მეორე ტიპის სესხისთვის აუცილებელია ხელშეკრულების დადება.
2. პირველ შემთხვევაში გირაოს სახით მოქმედებს მხოლოდ შეძენილი ქონება. მეორე შემთხვევაში, მსესხებლის ნებისმიერი ქონება შეიძლება იყოს გირაოს სახით.
3. კანონის ძალით იპოთეკის დარეგისტრირებისთვის სახელმწიფო გადასახადი არ ეკისრება, მაგრამ ხელშეკრულების საფუძველზე იპოთეკა დაბეგვრას ექვემდებარება.

მნიშვნელოვანია იცოდეთ

ქონების იპოთეკის დადებისას მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული შემდეგი მოთხოვნები:

1. განუყოფელი ქონება, რომელმაც შეიძლება დაკარგოს დანიშნულება გაყოფისას, გირავნობის სახით არ შეიძლება ჩაითვალოს.
2. თუ ბანკის დახმარებით უძრავი ქონების შესაძენად საჭიროა მესამე პირებისგან ნებართვის მიღება, მაშინ ამის გარეშე ბანკი არ დადებს შესაბამის ხელშეკრულებას.
3. მსესხებელი ვალდებულია გაუფრთხილდეს დაგირავებულ ქონებას და უზრუნველყოს მისი უსაფრთხოება.
4. თუ არსებობს დაგირავებული ქონების დაკარგვის ან დაზიანების შესაძლებლობა, მსესხებელი ვალდებულია ამის შესახებ აცნობოს მოგირავნეს.
5. ბანკს უფლება აქვს შეამოწმოს კრედიტორის მიერ დაგირავებული ქონების მდგომარეობა.
6. ქონების ნებისმიერი გასხვისება, რომელიც წარმოადგენს გირავნობას, შესაძლებელია მხოლოდ ბანკის თანხმობით.
7. პირი, რომელიც იძენს დაგირავებულ ქონებას, იღებს დამგირავებლის ყველა უფლება-მოვალეობას.
8. სესხის დახურვის შემდეგ ტვირთი უნდა მოიხსნას ქონებიდან.

კანონისა და ხელშეკრულების ძალით იპოთეკის რეგისტრაციასთან დაკავშირებული საკითხები ბევრ პრობლემასა და დავას იწვევს. ეს გამოწვეულია გამოყენებული ტერმინებს შორის საკმაოდ ბუნდოვანი ხაზით. ამ სტატიის ფარგლებში გავაანალიზებთ რას ნიშნავს კანონის ძალით იპოთეკა, რა თავისებურებები, გამოყენების შემთხვევები და რით განსხვავდება ხელშეკრულებით იპოთეკა კანონით გათვალისწინებულისაგან.

იპოთეკა კანონის ძალით

ტერმინის იპოთეკის სწორი განმარტება კანონის ძალით, რას ნიშნავს და რა წესებს არეგულირებს, შესაძლებელია მხოლოდ შემდეგი ძირითადი ფინანსური განმარტებების სწორი გამოყენებით:

• იპოთეკა;
• იპოთეკური კრედიტი (სესხი).

ბევრი მოქალაქე არასწორად ამოიცნობს ამ ცნებებს და ვარაუდობს, რომ ორივე შემთხვევაში საუბარია სახლის შესაძენად სესხის აღებაზე, რაც დამახასიათებელია მხოლოდ იპოთეკური სესხისთვის.

იპოთეკა არის ერთ-ერთი გზა ხელშეკრულებით ნაკისრი ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად, მათ შორის სასესხო ხელშეკრულებით, რომლითაც გირავნდება უძრავი ქონება. ასეთი ქონების მფლობელს ფაქტობრივად მოკლებულია უფლება, განკარგოს იგი მოგირავნესთან თანხმობის გარეშე, კერძოდ, განახორციელოს გაყიდვის, გაცვლის, შემოწირულობის და სხვა ოპერაციები.

კანონის ძალით ვალდებულებები ემყარება იმ რეგულაციების მოქმედებას, რომელიც მხარეთა სურვილის მიუხედავად ადგენს უძრავი ქონების გირავნობის ვალდებულებას. ასეთი ურთიერთობების ნორმატიული საფუძველია:

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი;

• 2015 წლის 13 ივლისის ფედერალური კანონი No218-FZ „უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ“;
• 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი No102-FZ „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ)“;
• 1997 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონი No122-FZ „უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციისა და მასთან გარიგებების შესახებ“ (სრული ვადა იწურება 2020 წლის 1 იანვრიდან).

ამ ნორმების მნიშვნელობიდან შეიძლება დავასკვნათ, რომ იპოთეკას კანონის ძალით აქვს შემდეგი დამახასიათებელი ნიშნები:

• ბანკი ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაცია მოქმედებს როგორც კრედიტორი და მოგირავნე;
• უძრავი ქონების შეძენა ხდება ნასესხები სახსრების ხარჯზე;
• უზრუნველყოფის პირობები და მოთხოვნები მოცემულია სესხის ხელშეკრულებაში;
• რეგისტრაციისთვის დამგირავებელმა ან მოგირავნემ კანონის ძალით უნდა მიმართოს იპოთეკას და უზრუნველყოს სესხის ხელშეკრულება, რომლის საფუძველზეც სახელმწიფო რეესტრში შეიტანება ინფორმაცია მხარეთა შესახებ;
• შეძენილი ობიექტის საკუთრების რეგისტრაცია და გირაოს დატვირთვა ერთდროულად ხორციელდება.

ჩატარებული ანალიზი საშუალებას გვაძლევს კანონის ძალით დავახარისხოთ იპოთეკის ტიპები, წარმოშობის საფუძვლებიდან გამომდინარე:

• საკრედიტო სახსრების გამოყენება უძრავი ქონების შეძენისას მშენებლობის ფაზაში - მიუხედავად სასესხო ხელშეკრულების გაფორმების მომენტში ქონების არარსებობისა, მოსალოდნელია მისი გირავნობა;
• მზა ქონების შესყიდვაზე სესხის რეგისტრაცია - მოგირავვნის უფლებების რეგისტრაცია ხდება ქონებაზე უფლების დამგირავებლისთვის გადაცემის დროს;
• ქირის პირობებიდან გამომდინარე;
• კანონის წესებით პირდაპირ გათვალისწინებული სხვა შემთხვევები.

აღსანიშნავია, რომ მხარეებს ექვემდებარება სპეციალური შეღავათიანი რეჟიმი, რომელიც ათავისუფლებს მათ რეგისტრაციისას სახელმწიფო ბაჟის გადახდისგან.

იპოთეკა ხელშეკრულებით

მიუხედავად იმისა, რომ კანონში აღნიშნულია ხელშეკრულების პირობებიდან გამომდინარე ქონების გირავნობის სახე, იგი მკაფიოდ არ არეგულირებს მას და არ შეიცავს კონცეფციას, თუ რა არის ხელშეკრულებით იპოთეკა. ზემოაღნიშნული ნორმების მნიშვნელობიდან უნდა გავიგოთ უძრავი ქონების ყველა სახის გირავნობა, რომელსაც არ გააჩნია საკანონმდებლო დონეზე დადგენილი იპოთეკის მახასიათებლები.

ხელშეკრულებიდან გამომდინარე გირავნობა შეიძლება წარმოიშვას სხვადასხვა სიტუაციებში, მაგალითად, სესხზე განაცხადის დროს ან იყოს სხვა ვალდებულებების შესრულების გარანტი. გირავნობის ვალდებულებების წარმოშობის საფუძვლის მიუხედავად, უნდა დაიდოს ცალკე დამოუკიდებელი იპოთეკური ხელშეკრულება, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას მხარეთა და გირავნობის ობიექტზე.

ტვირთის რეგისტრაცია ხორციელდება შემდეგი წესების დაცვით:

• საჭიროა დამგირავებელსა და მოგირავნეს ერთობლივი განცხადება ან ნოტარიუსის განცხადება, რომელმაც დაადასტურა ხელშეკრულება;
• მონაცემები USRN-ში შეყვანილია დასრულებული ტრანზაქციის მკაცრი შესაბამისად;
• რეგისტრაცია ხდება ცალკე და არ გულისხმობს ობიექტზე საკუთრების და სხვა რეალური უფლებების ცვლილებას;
• სახელმწიფო რეესტრში ჩანაწერის გაკეთება ხდება სახელმწიფო გადასახადის გადახდის შემდეგ - 1000 რუბლი (რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსის 28, ნაწილი 1, მუხლი 333.33).

ქონების გირაოს სახით გადაცემა ხდება ნებაყოფლობით, მაგალითად, სამომხმარებლო სესხის უფრო დიდი ოდენობის მისაღებად ან მინიმალური საპროცენტო განაკვეთით სესხის მისაღებად.

Გამორჩეული მახასიათებლები

გირავნობის ვალდებულებების ფარგლებში არსებული სამართლებრივი ურთიერთობების სწორი კლასიფიკაცია საშუალებას მისცემს არა მხოლოდ დარეგისტრირდეს ტვირთი წესების მიხედვით, არამედ დაადგინოს არის თუ არა საჭირო კონკრეტულ შემთხვევაში სახელმწიფო ბაჟის გადახდა.

მარტივი აღქმისთვის განმასხვავებელი ნიშნები წარმოდგენილია ცხრილში.

იპოთეკის რეგისტრაცია კანონის ძალით აქტუალურია ყველა იპოთეკური სესხისთვის, მათ შორის სპეციალური სახელმწიფო პროგრამებით გაცემული სესხებისთვის. ხელშეკრულებით იპოთეკის წესით ქონების დატვირთვას იყენებენ მსხვილი და საშუალო ბიზნესის წარმომადგენლები საკრედიტო ხაზის გასახსნელად ან თავიანთი საქმიანობის განვითარებისთვის სესხის მისაღებად, აგრეთვე ფიზიკური პირები, რომლებიც უზრუნველყოფენ უძრავი ქონების უზრუნველყოფას. მამული.