თუ კაპიტალიზაციის განაკვეთი უდრის დისკონტის განაკვეთს. ქონების მიდგომა მოიცავს ორ მეთოდს

დისკი- ეს მომავლის მოტანის მეთოდია. შემოსავლის მიღება (მომავალი შემოსავლები და ხარჯები) მიმდინარე (გამოთვლილ მომენტში) მათ ასამდე. დისკი-მომავალი აქტ-iiuse. რათა დადგინდეს მათი მდგომარეობა დღევანდელ დღეს. vr. სხვაობა მ/წ მომავალში. შემოსავლის ოდენობა და მათი მიმდინარე ხარჯთაღრიცხვა. ფასი, რომლითაც ფასდება დისკომფორტი, რომელიც დაკავშირებულია ამ თანხის გამოყენებაზე ამ დროისთვის უარს.

მიმდინარე ფულადი ნაკადების შემცირება მომავალზე. დროში მოწოდებული წვეთი-ეი. ანუ კაპიტალი არის მომავალი. მიმდინარე ღირებულება ფული. Pr-ss, რომელშიც მითითებულია ორიგინალები. თანხა და % განაკვეთი, ფინანსურ გამოთვლებში ეწოდება ზრდის პროცენტს (კაპიტალი).Pr-ss, რომელშიც მითითებულია მოსალოდნელი სამომავლო შემოსავალი (დაბრუნებადი) თანხა და კოეფიციენტი. დისკი, ე.წ დამუშავების დისკი-i.

პირველ შემთხვევაში ჩვენ ვსაუბრობთმოძრაობის შესახებ ფულადი ნაკადი ამიერიდან მომავლისკენ, მეორეში - პირიქით. დროის პერიოდი, რომლისთვისაც შეფასდა ეფექტი. ინვესტიცია, ე.წ გაანგარიშების ჰორიზონტი. ყველაზე ხშირად, ინვესტიციების ეკონომიკური ეფექტურობის გაანგარიშებისას გათვალისწინებულია ფინანსური წლის ფულადი ნაკადები. ფულადი ნაკადების განხილვის სიხშირე ე.წ გამოითვლება თითო მ. საანგარიშო ჰორიზონტის საწყის წლად ითვლება პროექტის განსახორციელებლად სამუშაოს დაფინანსების დაწყების წელი.საანგარიშო ჰორიზონტის ბოლო წელი შეიძლება განისაზღვროს აღჭურვილობის გამოყენების სტანდარტული პერიოდით ან დაგეგმილი (სტანდარტული) პერიოდით. პროდუქტის განახლებისთვის.

კაპიტალი დეფ. გადიდება ფულადი ღირებულების საწყისი ღირებულება დროის მიმდინარე მომენტიდან მომავალზე გადასვლისას დარიცხული პროცენტის დამატებით. დისკი - მომავალი ფულადი თანხების ამორტიზაცია მათი დროის მიმდინარე მომენტამდე მიყვანისას.

- კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი;

- ფასდაკლების კოეფიციენტი,

სად დ– საპროცენტო განაკვეთი (დისკონტის განაკვეთი) პერიოდისთვის (წელი, კვარტალი, თვე); ტ– ბილინგის პერიოდების რაოდენობა (წლები, კვარტლები, თვეები).

განსხვავება მხოლოდ ფაქტორის განსაზღვრაშია დ, ნაერთის % ფორმულაში კატა არის საპროცენტო განაკვეთი და ფორმულის კოეფიციენტი. დისკი - დისკონტის განაკვეთი.გამოყენებული ტარიფის ვკაჩ-ვე%. % განაკვეთები გრძელვადიან სესხებზე, საშუალო სადეპოზიტო განაკვეთები, ბელორუსის რესპუბლიკის ეროვნული ბანკის რეფინანსირების განაკვეთი.

ბანკის %-% განაკვეთი, ან ბანკის მიერ მფლობელს გადახდილი ფასი ფინანსური რესურსებიამ უკანასკნელის დროებითი გამოყენებისთვის. კაპიტალის მფლობელი აწვდის ბანკს მის რესურსებს გამოსაყენებლად, დებს მათ დეპოზიტზე, რისთვისაც ბანკი არიცხავს პროცენტს სადეპოზიტო განაკვეთით.

სესხის საკომისიოს განაკვეთი- ეს არის იმ სესხის ფასი, რომელსაც უხდის ბანკს ამ სესხის მომხმარებელი ან ინვესტორი. ეს განაკვეთი მეტია საბანკო განაკვეთზე საბანკო მარჟის ოდენობით.

კომპანიაში საკუთრების წილის შეფასება უდრის ამ საკუთრების პროცენტიდან მომავალი მოგების ამჟამინდელ ღირებულებას. შეფასების ყველა მიდგომა განსაზღვრავს ქონებიდან მომავალი შემოსავლის ამჟამინდელ ღირებულებას - ზოგი უფრო პირდაპირ, ვიდრე სხვები. საწარმოს საბაზრო ღირებულების გამოთვლის პროცედურა შემოსავლის მიდგომის ფარგლებში ითვალისწინებს:

დროთა განმავლობაში ფულის თეორიის ცოდნა;

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრა;

ფასდაკლების პროცენტი.

ფულის დროითი ღირებულების კონცეფცია ემყარება შემდეგ ძირითად პრინციპს: ახლა დოლარი უფრო მეტი ღირს, ვიდრე დოლარი, რომელიც მიიღება მომავალში, მაგალითად, წელიწადში, რადგან შესაძლებელია ინვესტიცია და ეს დამატებით მოგებას მოიტანს. ეს პრინციპი არის ყველაზე მნიშვნელოვანი წერტილი ყველა ფინანსურ თეორიასა და ინვესტიციის ანალიზში. ფულის სამომავლო ღირებულება არის ის თანხა, რომელიც გახდება ამჟამად დაბანდებული სახსრები გარკვეული პერიოდის შემდეგ გარკვეული საპროცენტო განაკვეთის გათვალისწინებით. ფულის სამომავლო ღირებულების განსაზღვრა დაკავშირებულია საწყისი ღირებულების შედგენის პროცესთან, რაც არის ინვესტირებული თანხის თანდათანობითი ზრდა საპროცენტო გადახდების თანხის თავდაპირველ ოდენობაზე დამატებით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს არის კონცეფცია იმ დაშვების უკან, რომ ფულმა უნდა გამოიმუშავოს პროცენტი - ფულის ღირებულება დღეს უფრო მეტია, ვიდრე მომავალში მიღებული იგივე თანხის ღირებულება. ბიზნესის „ოქროს“ წესი ამბობს: დღეს მიღებული თანხა აღემატება ხვალ მიღებულ იმავე თანხას.

კომერციული უძრავი ქონების ღირებულების დასადგენად კიდევ ერთი მნიშვნელოვანი მაჩვენებელია კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრა. კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი არის შემოსავლის მაჩვენებელი, რომელიც ასახავს ურთიერთობას შემოსავალსა და შესაფასებელი ქონების ღირებულებას შორის, ინდიკატორი, რომელიც ასახავს ურთიერთობას მოსალოდნელ წლიურ შემოსავალსა (ANI) და საწარმოს უძრავი ქონების ღირებულებას შორის. ეს ითვალისწინებს როგორც თავად შეფასებული ობიექტის ოპერაციიდან მიღებულ წმინდა მოგებას, ასევე ობიექტის შეძენაზე დახარჯული ძირითადი კაპიტალის ანაზღაურებას. კაპიტალიზაციის განაკვეთს, რომელიც ითვალისწინებს ამ ორ კომპონენტს, ეწოდება მთლიანი კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი ან წმინდა შემოსავლის კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი. ამ შემთხვევაში კაპიტალიზაციისთვის გამოყენებული წმინდა შემოსავალი განისაზღვრება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, ჩვეულებრივ, წელიწადში. ამრიგად, მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი, (ან სრული განაკვეთიკაპიტალიზაცია) გამოხატავს ურთიერთობას ობიექტის ექსპლუატაციის შედეგად მიღებულ წმინდა შემოსავლის წლიურ ოდენობასა და მის საბაზრო ღირებულებას შორის.

კაპიტალიზაციის განაკვეთი ყოფს შემოსავალს ორ ნაწილად:

უძრავ ქონებაში კაპიტალური ინვესტიციების ანაზღაურება;

შემოსავლის მიღება ობიექტის ფლობიდან.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი გამოიყენება, თუ:

შემოსავლის ნაკადები სტაბილური დადებითი მნიშვნელობებია;

შემოსავლების ნაკადები სტაბილური, ზომიერი ტემპით იზრდება.

ეს მეთოდი არ უნდა იქნას გამოყენებული, თუ შემოსავლების ნაკადები არასტაბილურია, ქონება მშენებარეა ან საჭიროებს ქონების მნიშვნელოვან განახლებას, არ არის ინფორმაცია უძრავი ქონების რეალური გაყიდვებისა და იჯარის შესახებ, საოპერაციო ხარჯები და სხვა ინფორმაცია, რაც ართულებს გამოთვლას. წმინდა საოპერაციო შემოსავალი და განაკვეთების კაპიტალიზაცია.

ძირითადი გაანგარიშების ფორმულა შემდეგია:

სადაც C არის ქონების ღირებულება, რუბ.;

NOR - წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, რუბ.;

Rcap - კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი.

კაპიტალიზაციის განაკვეთის განსაზღვრის რამდენიმე მეთოდი არსებობს:

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრის მეთოდი კაპიტალური ხარჯების ანაზღაურების გათვალისწინებით;

დაკავშირებული ინვესტიციის მეთოდი ან საინვესტიციო ჯგუფის ტექნიკა (კაპიტალი და სასესხო კაპიტალი);

ბაზრის მოპოვების მეთოდი (ბაზრის შეკუმშვა).

პირველ რიგში, გადავხედოთ კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრის მეთოდოლოგიას კაპიტალის დანახარჯების ანაზღაურების გათვალისწინებით.

სადაც Rcap არის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი;

Rincome cap - კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებელი;

უძრავი ქონების ღირებულების შემცირება (აქტივების ამორტიზაციადი ნაწილი);

რნორმის დაბრუნება - კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებელი;

კაპიტალზე უკუგების განაკვეთი (R ex cap) ყველაზე ხშირად აგებულია მშენებლობის კუმულაციური მეთოდის გამოყენებით, სადაც შეჯამებულია შემდეგი: ანაზღაურების რისკის გარეშე, უძრავ ქონებაში ინვესტირების რისკის პრემიები, დაბალი ლიკვიდურობის პრემიები. უძრავი ქონება, პრემიები ინვესტიციების მართვისთვის.

ურისკო ანაზღაურება არის საპროცენტო განაკვეთი მაღალ ლიკვიდურ აქტივებზე, ე.ი. ეს არის მაჩვენებელი, რომელიც ასახავს რეალურ საბაზრო შესაძლებლობებს ფირმებისა და ფიზიკური პირების სახსრების ინვესტირებისთვის უკუგების რისკის გარეშე.

რისკის პრემიის გაანგარიშება:

პრემია დაბალი ლიკვიდობისთვის. ამ კომპონენტის გაანგარიშებისას მხედველობაში მიიღება ქონებაში განხორციელებული ინვესტიციების დაუყოვნებელი დაბრუნების შეუძლებლობა და ის შეიძლება იქნას მიღებული ინფლაციის მაჩვენებლით ბაზარზე შეფასებული ობიექტების ტიპიური ექსპოზიციის დროისთვის;

რისკის პრემია უძრავ ქონებაში ინვესტიციისთვის. ამ შემთხვევაში მხედველობაში მიიღება ობიექტის სამომხმარებლო ღირებულების შემთხვევითი დაკარგვის შესაძლებლობა და პრემიის მიღება შესაძლებელია სადაზღვევო შენატანების ოდენობით სანდოობის უმაღლესი კატეგორიის სადაზღვევო კომპანიებში;

ინვესტიციის მართვის ბონუსი. რაც უფრო სარისკო და რთულია ინვესტიცია, მით უფრო კომპეტენტურ მენეჯმენტს მოითხოვს იგი. მიზანშეწონილია გამოთვალოთ საინვესტიციო მენეჯმენტის პრემია დაბალ დატვირთვისა და დანაკარგების კოეფიციენტის გათვალისწინებით ქირავნობის გადასახადების შეგროვებისას.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი მოიცავს ინვესტიციის ანაზღაურებას და კაპიტალის ანაზღაურების ნორმას. თუ ქონებაში ჩადებული კაპიტალის ოდენობა უცვლელი რჩება და დაბრუნდება ხელახალი გაყიდვისას, არ არის საჭირო ანაზღაურების კოეფიციენტის გამოთვლა.

თუ მოსალოდნელია აქტივის ღირებულების ცვლილება, მაშინ საჭირო ხდება კაპიტალიზაციის კოეფიციენტში კაპიტალის ძირითადი თანხის დაბრუნების გათვალისწინება. კაპიტალის დაბრუნების მაჩვენებელი გვიჩვენებს ქონებაში დაბანდებული სახსრების ანაზღაურების წლიურ ოდენობას იმ შემთხვევაში, თუ რაიმე მიზეზით არის პროგნოზირებული ამ სახსრების დაკარგვა (მთლიანად ან ნაწილობრივ) ქონებაზე საკუთრების პერიოდში.

კაპიტალის დაბრუნების განაკვეთის გამოსათვლელად სამი გზა არსებობს (Rreturn):

კაპიტალის სწორხაზოვანი დაბრუნება (Ring მეთოდი);

კაპიტალის დაბრუნება ჩანაცვლებითი ფონდისა და ინვესტიციის ანაზღაურების განაკვეთზე დაფუძნებული (ინვუდის მეთოდი), რომელსაც ზოგჯერ ანუიტეტის მეთოდსაც უწოდებენ;

კაპიტალის დაბრუნება კომპენსაციის ფონდისა და ურისკო საპროცენტო განაკვეთის საფუძველზე (ჰოსკოლდის მეთოდი).

რინგის მეთოდი. ამ მეთოდის გამოყენება მიზანშეწონილია, როდესაც მოსალოდნელია ძირითადი თანხის თანაბარი განვადებით დაფარვა.

სადაც n არის დარჩენილი ეკონომიკური სიცოცხლე, წლები.

ინვუდის მეთოდი. გამოიყენება, თუ კაპიტალის დაბრუნების თანხა რეინვესტირდება ინვესტიციის ანაზღაურების განაკვეთით.

სადაც SFF არის კომპენსაციის ფონდის ფაქტორი SFF = Y/((1+Y)n-1);

Y არის ინვესტიციის ანაზღაურების მაჩვენებელი.

ჰოსკოლდის მეთოდი. გამოიყენება, როდესაც საწყისი ინვესტიციის ანაზღაურება გარკვეულწილად მაღალია, რაც ნაკლებად სავარაუდოა, რომ რეინვესტირება იგივე განაკვეთით მოხდეს.

სადაც Yb არის რისკის გარეშე მაჩვენებელი.

უძრავი ქონების ღირებულების შემცირება (?), რომელიც მოხდება n წელიწადში, ითვალისწინებს ქონების შემდგომი გაყიდვის ღირებულებას კაპიტალიზაციის კოეფიციენტში.

0, თუ შეფასებული ობიექტის ღირებულება არ იცვლება,

წილი, რომლითაც იგეგმება შეფასების ობიექტის ღირებულების შემცირება, თუ შეფასების ობიექტის ღირებულება შემცირდება,

წილი, რომლითაც იგეგმება შეფასების ობიექტის ღირებულების გაზრდა შეფასების ობიექტის ღირებულების გაზრდის შემთხვევაში.

კაპიტალიზაციის განაკვეთის გაანგარიშება საბაზრო შეკუმშვის მეთოდით. ​​გაყიდვების ფასებისა და შესადარებელი უძრავი ქონების NPV ღირებულებების საბაზრო მონაცემების საფუძველზე, შეგიძლიათ გამოთვალოთ კაპიტალიზაციის განაკვეთი:

სადაც NORi არის i-ე ანალოგი ობიექტის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი, რუბ.;

Сi - მე-ე ანალოგი ობიექტის გასაყიდი ფასი, რუბ.

კაპიტალიზაციის განაკვეთის გაანგარიშების კიდევ ერთი მეთოდი არის დაკავშირებული ინვესტიციის მეთოდი.

თუ ქონება შეძენილია კაპიტალის და ნასესხები კაპიტალის გამოყენებით, კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი უნდა აკმაყოფილებდეს დაბრუნების მოთხოვნებს ინვესტიციის ორივე ნაწილისთვის. თანაფარდობის ღირებულება განისაზღვრება შესაბამისი საინვესტიციო მეთოდით ან საინვესტიციო ჯგუფის ტექნიკით. ნასესხები კაპიტალის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტს ეწოდება იპოთეკური მუდმივი და გამოითვლება ფორმულით:

სადაც Rm არის იპოთეკის მუდმივი;

DO - წლიური ვალის მომსახურების გადახდა, რუბ.;

K - იპოთეკური სესხის თანხა, რუბლი.

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:

საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი განისაზღვრება შეწონილი საშუალოდ:

სადაც M არის იპოთეკური დავალიანების კოეფიციენტი.

ყოველივე ზემოთქმულიდან აღსანიშნავია, რომ ქონების კაპიტალიზაციის განაკვეთის გაანგარიშების გარეშე უბრალოდ შეუძლებელია მასში ჩადებული კაპიტალის ეფექტურობის შესახებ მონაცემების მოპოვება. ყველა საჭირო მონაცემის მიღების შემდეგ, თქვენ შეგიძლიათ მარტივად გამოთვალოთ კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი.

შემდეგი მაჩვენებელი, რომელიც აუცილებელია ქონების ღირებულების გამოსათვლელად შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით, არის ფასდაკლების ფაქტორი.

დისკონტის განაკვეთი არის ფაქტორი, რომელიც გამოიყენება მომავალში მიღებული და გადახდილი თანხის ამჟამინდელი ღირებულების გამოსათვლელად.

სადაც მე არის საპროცენტო განაკვეთი;

n -- პერიოდების რაოდენობა.

ფასდაკლების განაკვეთის განსაზღვრის რამდენიმე მეთოდი არსებობს:

კუმულაციური მშენებლობის მეთოდი;

ალტერნატიული ინვესტიციების შედარების მეთოდი;

შერჩევის მეთოდი;

მონიტორინგის მეთოდი.

მშენებლობის კუმულაციური მეთოდი ეფუძნება წინაპირობას, რომ დისკონტის განაკვეთი არის რისკის ფუნქცია და გამოითვლება, როგორც თითოეული კონკრეტული ქონების თანდაყოლილი რისკის ჯამი.

რისკის პრემია გამოითვლება მოცემულ ქონებაში თანდაყოლილი რისკის ღირებულებების შეჯამებით.

განაწილების მეთოდი - დისკონტის განაკვეთი, როგორც რთული საპროცენტო განაკვეთი, გამოითვლება უძრავი ქონების ბაზარზე მსგავს ობიექტებთან დასრულებული ტრანზაქციების მონაცემების საფუძველზე. ეს მეთოდი საკმაოდ შრომატევადია. გაანგარიშების მექანიზმი შედგება მომავალი შემოსავლის ღირებულების შესახებ დაშვებების რეკონსტრუქციისგან და შემდეგ მომავალი ფულადი ნაკადების თავდაპირველ ინვესტიციებთან (შესყიდვის ფასთან) შედარებისგან. ამ შემთხვევაში, გაანგარიშება შეიცვლება საწყისი ინფორმაციის მოცულობისა და შეფასებული უფლებების ზომის მიხედვით.

დისკონტის განაკვეთი (განსხვავებით კაპიტალიზაციის განაკვეთისგან) შეუძლებელია პირდაპირ გაყიდვების მონაცემებიდან ამოღებული იყოს, რადგან მისი გამოთვლა შეუძლებელია მყიდველის მოლოდინების იდენტიფიცირების გარეშე ფულადი სახსრების მომავალ ნაკადებთან დაკავშირებით.

განაწილების მეთოდის გამოყენებით დისკონტის განაკვეთის გამოსათვლელად საუკეთესო ვარიანტია მყიდველთან (ინვესტორთან) გასაუბრება და იმის გარკვევა, თუ რა განაკვეთი იქნა გამოყენებული გაყიდვების ფასის დასადგენად და როგორ აშენდა მომავალი ფულადი ნაკადების პროგნოზი. თუ შემფასებელმა სრულად მიიღო მისთვის საინტერესო ინფორმაცია, მაშინ მას შეუძლია გამოთვალოს მსგავსი ობიექტის შიდა ანაზღაურება (საბოლოო ანაზღაურება). იგი იხელმძღვანელებს მიღებული ღირებულებით დისკონტის განაკვეთის დადგენისას.

მიუხედავად იმისა, რომ თითოეული ქონება უნიკალურია, გარკვეული დაშვებით შესაძლებელია ფასდაკლების განაკვეთების მიღება განაწილების მეთოდის გამოყენებით, რომელიც შეესაბამება მომავალი პერიოდების პროგნოზის საერთო სიზუსტეს. ამასთან, გასათვალისწინებელია, რომ მსგავსი ობიექტების ყიდვა-გაყიდვის ოპერაციები, რომელთა არსებული გამოყენება საუკეთესო და ეფექტურია, უნდა შეირჩეს მსგავსებად.

დისკონტის განაკვეთის გაანგარიშების ჩვეულებრივი ალგორითმი განაწილების მეთოდით შემდეგია:

თითოეული ანალოგური ობიექტის მოდელირება გარკვეული პერიოდის განმავლობაში შემოსავლებისა და ხარჯების ნაკადების საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების სცენარის მიხედვით;

ობიექტზე ინვესტიციის ანაზღაურების განაკვეთის გაანგარიშება;

მიღებული შედეგების დამუშავება ნებისმიერი მისაღები სტატისტიკური ან საექსპერტო მეთოდით, რათა ანალიზის მახასიათებლები მიიტანოს შესაფასებელ ობიექტამდე.

მონიტორინგის მეთოდი ეფუძნება ბაზრის რეგულარულ მონიტორინგს, ძირითადის თვალყურის დევნებას ეკონომიკური მაჩვენებლებიინვესტიცია უძრავ ქონებაში. ასეთი ინფორმაცია უნდა იყოს შედგენილი ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტზე და რეგულარულად გამოქვეყნდეს. ასეთი მონაცემები ემსახურება შემფასებლის სახელმძღვანელოს და იძლევა მიღებული გამოთვლილი ინდიკატორების ხარისხობრივ შედარებას საბაზრო საშუალო მაჩვენებელთან, ამოწმებს სხვადასხვა ტიპის ვარაუდების მართებულობას.

რუსი შემფასებლები ყველაზე ხშირად ითვლის ფასდაკლების განაკვეთს კუმულაციური მეთოდის (ფორმულის) გამოყენებით. ეს აიხსნება უძრავი ქონების ბაზრის ამჟამინდელ პირობებში ფასდაკლების განაკვეთის კუმულაციური მშენებლობის მეთოდით გამოთვლის უდიდესი სიმარტივით.

ნებისმიერი, თუნდაც ყველაზე რთული, ფასდაკლების ოპერაცია მოდის ფასდაკლების ფორმულამდე:

სადაც PV არის მომავალი ღირებულება, რუბ.;

FV - მიმდინარე მნიშვნელობა, რუბ.;

ი - ფასდაკლების განაკვეთი;

n - ვადა (პერიოტების რაოდენობა);

მას შემდეგ, რაც ცნობილია დისკონტის განაკვეთი, კომერციული უძრავი ქონების ღირებულება შეიძლება მიღებულ იქნეს დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით. დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი არის ყველაზე უნივერსალური მეთოდი მომავალი ფულადი ნაკადების ამჟამინდელი ღირებულების დასადგენად. ფულადი ნაკადები შეიძლება შეიცვალოს თვითნებურად, მიედინება არათანაბრად და განსხვავდებოდეს მაღალი დონერისკი. ეს განპირობებულია ისეთი კონცეფციის სპეციფიკით, როგორიცაა უძრავი ქონება. უძრავ ქონებას ინვესტორი ყიდულობს ძირითადად გარკვეული სამომავლო სარგებლისთვის. ინვესტორი უყურებს ქონებას, როგორც სამომავლო სარგებლის შეკვრას და აფასებს მის მიმზიდველობას იმის მიხედვით, თუ როგორ შეედრება ამ სამომავლო სარგებლის ფულადი ღირებულება იმ ფასს, რომლითაც შესაძლებელია ქონების შეძენა.

დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდი აფასებს ქონების ღირებულებას შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების საფუძველზე, რომელიც შედგება პროგნოზირებული ფულადი ნაკადებისა და ნარჩენი ღირებულებისგან.

ფულადი ნაკადების დისკონტირების მეთოდს აქვს საკუთარი გაანგარიშების ალგორითმი:

საპროგნოზო პერიოდის განსაზღვრა. საპროგნოზო პერიოდის განსაზღვრა დამოკიდებულია გრძელვადიანი პროგნოზებისთვის საკმარისი ინფორმაციის რაოდენობაზე. საგულდაგულოდ შესრულებული პროგნოზი საშუალებას გაძლევთ იწინასწარმეტყველოთ ფულადი სახსრების ნაკადების ცვლილებების ბუნება უფრო ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში.

საერთაშორისო შეფასების პრაქტიკაში საშუალო საპროგნოზო პერიოდია 5-10 წელი, რუსეთისთვის ტიპიური ღირებულება იქნება 35 წლის პერიოდი. ეს არის რეალისტური პერიოდი, რომლისთვისაც შესაძლებელია გონივრული პროგნოზის გაკეთება.

უძრავი ქონების აქტივიდან ფულადი ნაკადების სიდიდის პროგნოზირება ყოველი საპროგნოზო წლისთვის.

ფულადი სახსრების ნაკადების პროგნოზირება, რევერსიის ჩათვლით, მოითხოვს:

საფუძვლიანი ანალიზის საფუძველზე ფინანსური ანგარიშგება, მომხმარებლის მიერ წარდგენილი ქონებიდან მიღებული შემოსავლებისა და ხარჯების შესახებ რეტროსპექტულ პერიოდში;

უძრავი ქონების ბაზრის არსებული მდგომარეობისა და მისი ძირითადი მახასიათებლების ცვლილებების დინამიკის შესწავლა;

შემოსავლებისა და ხარჯების პროგნოზირება რეკონსტრუირებული მოგების ანგარიშგების საფუძველზე.

უძრავი ქონების ფასდაკლებული ფულადი ნაკადების მეთოდით შეფასებისას გამოითვლება ქონებიდან რამდენიმე სახის შემოსავალი:

პოტენციური მთლიანი შემოსავალი;

ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავალი;

წმინდა საოპერაციო შემოსავალი;

ფულადი ნაკადები გადასახადამდე;

ფულადი ნაკადი გადასახადების შემდეგ.

გადასახადის შემდგომი ფულადი ნაკადი არის გადასახადამდე ფულადი ნაკადი მინუს ქონების მფლობელის საშემოსავლო გადასახადის გადასახადები.

პრაქტიკაში, რუსი შემფასებლები ამცირებენ შემოსავალს ფულადი ნაკადების ნაცვლად:

CHOD (მიუთითებს, რომ ქონება მიღებულია, როგორც არ არის დატვირთული სავალო ვალდებულებებით);

ფულადი სახსრების წმინდა ნაკადები საოპერაციო ხარჯების, მიწის გადასახადებისა და რემონტის გამოკლებით;

დასაბეგრი შემოსავალი.

მეთოდის გამოყენებისას ფულადი სახსრების გაანგარიშების თავისებურებები.

ქონების გადასახადი (უძრავი ქონების გადასახადი), რომელიც შედგება მიწის გადასახადისა და ქონების გადასახადისგან, უნდა გამოიქვითოს ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლიდან, როგორც საოპერაციო ხარჯების ნაწილი.

ეკონომიკური და საგადასახადო ცვეთა არ არის რეალური ფულადი გადახდა, ამიტომ ამორტიზაციის გათვალისწინება შემოსავლის პროგნოზირებისას ზედმეტია.

სესხის მომსახურების გადახდა (პროცენტის გადახდა და დავალიანების გადახდა) უნდა გამოიქვითოს წმინდა საოპერაციო შემოსავლიდან, თუ შეფასებულია ქონების საინვესტიციო ღირებულება (კონკრეტული ინვესტორისთვის). ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას, თქვენ არ გჭირდებათ სესხის მომსახურების გადახდების წაკითხვა.

ქონების მფლობელის ბიზნეს ხარჯები უნდა გამოიქვითოს ფაქტობრივი მთლიანიდან. შემოსავალი, თუ ისინი მიზნად ისახავს ობიექტის აუცილებელი მახასიათებლების შენარჩუნებას.

ამრიგად:

CHOD = DVD - OR - ქონების მფლობელის ბიზნეს ხარჯები, რომლებიც დაკავშირებულია უძრავ ქონებასთან, (14)

ფულადი ნაკადები გადასახადამდე = NPV - კაპიტალის ინვესტიციები - სესხის მომსახურება + სესხის ზრდა, (15)

გადასახადის შემდგომი ფულადი ნაკადი უძრავი ქონებისთვის = გადასახადამდე ფულადი ნაკადი - ქონების მფლობელის საშემოსავლო გადასახადი (16)

რევერსიის ღირებულების პროგნოზირება შესაძლებელია:

გასაყიდი ფასის დადგენა ბაზრის ამჟამინდელი მდგომარეობის ანალიზის საფუძველზე, მსგავსი ობიექტების ღირებულების მონიტორინგი და დაშვებები ობიექტის სამომავლო მდგომარეობასთან დაკავშირებით;

საკუთრების პერიოდში უძრავი ქონების ღირებულების ცვლილებასთან დაკავშირებით ვარაუდების გაკეთება;

შემოსავლის კაპიტალიზაცია საპროგნოზო პერიოდის დასრულების წლის მომდევნო წლისთვის, დამოუკიდებლად გამოთვლილი კაპიტალიზაციის განაკვეთის გამოყენებით.

რევერსიის ღირებულება უნდა იყოს დისკონტირებული (ბოლო საპროგნოზო წლის ფაქტორით) და დაემატოს ფულადი სახსრების მიმდინარე ღირებულებების ჯამს.

ამრიგად, ქონების ღირებულება უდრის პროგნოზირებული ფულადი ნაკადების ამჟამინდელი ღირებულებისა და ნარჩენი ღირებულების (რევერსიის) ჯამს.

ძვირადღირებული შეფასების რეორგანიზაციის დისკონტირება

ბიზნესის განვითარებისთვის, თქვენ უნდა შეძლოთ ფულადი სახსრების გაანგარიშება მაქსიმალური სიზუსტით. ეს შეიძლება გაკეთდეს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ მომავალში მოსალოდნელი ფინანსური ნაკადი სწორად იქნება მიყვანილი მიმდინარე მომენტამდე. ამისათვის ყველაზე მნიშვნელოვანი პირობა არის დისკონტის განაკვეთის სწორი გაანგარიშება. ყველაზე გავრცელებულია ფასდაკლების განაკვეთის გამოთვლა კუმულაციური მეთოდით.

კუმულაციური გაანგარიშების მეთოდის არსი და მახასიათებლები

კუმულაციური მშენებლობის მეთოდი გამოიყენება კაპიტალიზაციის და დისკონტის განაკვეთის გამოსათვლელად. მისი დახმარებით ფასდება მთელი რიგი აქტივები (უძრავი ქონება, აღჭურვილობა, ტექნიკა). თქვენ ასევე შეგიძლიათ გამოიყენოთ იგი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოსათვლელად; ამ შემთხვევაში, საჭირო კრიტერიუმის მნიშვნელობა არის სხვაობა ბიზნესის მომგებიანობის ზრდის (კლების) სიდიდესა და სიჩქარეს შორის.

დღეს არის რამდენიმე სხვადასხვა გზითგანსაზღვრავს ფასდაკლების განაკვეთის ღირებულებას, თუმცა, მათ ყველას აქვს საკუთარი მახასიათებლები და გამოიყენება სხვადასხვა პირობებში:

• CAPM მოდელი(კაპიტალის აქტივების შეფასება) და მისი ვარიაციები (Carhart, Sharp, Fama და French მოდელები, MCAPM). ეს კარგად შეეფერება მსხვილ ფირმებს, რომლებიც გამოსცემენ საკუთარ აქციებს და ვაჭრობენ საფონდო ბირჟაზე. მეთოდის უპირატესობა არის მაღალი სიზუსტე მოსალოდნელი მომგებიანობის განსაზღვრაში. ნაკლოვანებებში შედის გადასახადების იგნორირება და მხოლოდ საბაზრო რისკის გათვალისწინება. გარდა ამისა, ეს მეთოდი კარგად არ ერგება რუსულ რეალობას ფასიანი ქაღალდების ბაზრის არასაკმარისი განვითარებით.
• გორდონის მოდელი. ის აქტუალურია იმ კომპანიებისთვის, რომლებიც იხდიან დივიდენდებს აქციებიდან. დივიდენდის შემოსავალზე დაყრდნობით, მას შეუძლია უზრუნველყოს უკუგების კურსის მკაფიო გაგება. თუმცა, ეს არ არის შესაფერისი იმ კომპანიებისთვის, რომლებიც არ იხდიან დივიდენდებს ან აკეთებენ ამას არარეგულარულად.
• WACC მოდელი. იგი გამოიყენება კომპანიების შესაფასებლად, რომლებიც იზიდავენ დამატებით კაპიტალს საინვესტიციო პროექტების განსახორციელებლად. კარგია სავალო და სააქციო კაპიტალის ანაზღაურების აღრიცხვისთვის. თუმცა, გაანგარიშების პროცესი იყენებს იგივე მიდგომებს, როგორც Gordon, CAPM, კუმულაციური დაგროვების და მომგებიანობის მოდელები, ამიტომ WACC მეთოდზე გავლენას ახდენს ყველა მათი ნაკლოვანება.
• შეფასება დაფუძნებული კაპიტალის ანაზღაურებაზე (ROA, ROCE, ROE, ROACE). ვარგისია კომპანიებისთვის (შპს, შსს), რომლებიც არ არიან ჩამოთვლილი საფონდო ბირჟაზე, მათი ფინანსური ანგარიშგების საფუძველზე. ამ შემთხვევაში განისაზღვრება არა შემოსავლიანობის მაჩვენებელი, არამედ მხოლოდ კომპანიის ამჟამინდელი მდგომარეობა (მისი კაპიტალის მომგებიანობა).

ყველა ზემოთ ჩამოთვლილ მეთოდთან შედარებით, ფასდაკლების განაკვეთის გამოთვლის კუმულაციური მეთოდი გამოირჩევა იმით, რომ მისი გამოყენება შესაძლებელია ყველა იმ რისკის გასათვალისწინებლად და აწონვისთვის, რამაც შეიძლება გავლენა მოახდინოს განხორციელებული ინიციატივის მომგებიანობაზე.

მისი გამოყენება შესაძლებელია თუნდაც ახალი ინიციატივებისთვის (სტარტაპებისთვის), რომლებსაც ჯერ კიდევ არ აქვთ ფინანსური მაჩვენებლები. იგი გამოიყენება საინვესტიციო პროექტების, უძრავი ქონების ბიზნესისა და კომპანიების კაპიტალიზაციისთვის. ხშირად გამოიყენება კომპანიის შეფასებებში დახურული ტიპის, რომელიც არ შეიძლება შეფასდეს CAPM მეთოდით, ვინაიდან არ არსებობს მსგავსი თანატოლი ფირმები.

მართალია, ყველა თავისი უპირატესობით, დისკონტის განაკვეთის კუმულაციური აგების მეთოდი ხასიათდება სუბიექტურობით, რადგან კონკრეტული რისკის ღირებულება უნდა იქნას მიღებული როგორც კვლევის მონაცემების, ასევე სპეციალისტების საკუთარი დასკვნების გამოყენებით.

მეთოდის გრაფიკული ჩაწერის ვარიანტები

ფასდაკლების განაკვეთის გაანგარიშება კუმულაციური მეთოდით არის ურისკო განაკვეთის ზომის და ასევე პრემიის ზომის განსაზღვრა. განსხვავებული სახეობებირისკებს და ეს ყველაფერი ინფლაციის მაჩვენებელს დაარეგულირებს. მეთოდოლოგიის არსი მდგომარეობს იმაში, რომ რისკის გარეშე ინვესტიციის პირობებში, ინვესტორები ელიან შესაბამის ანაზღაურებას და თუ არსებობს შესაძლო საფრთხეები, სურთ პროექტისგან მეტი მომგებიანობა. რაც უფრო მეტი რისკია, მით მეტია მომგებიანობის პროცენტი, რომელიც მოსალოდნელია პროექტის მონაწილეების მიერ.

ზოგადი ფორმულა ასე გამოიყურება:

• r – დისკონტის განაკვეთი;
• r f – რისკის გარეშე საპროცენტო განაკვეთი;
• r p – პრემია კომპანიის შესაძლო რისკებისთვის;
• r p – რისკის პრემია, რომელიც დაკავშირებულია კონკრეტულ ქვეყანაში მუშაობასთან;
• I – ინფლაციის პროცესების მაჩვენებლები (სამომხმარებლო ფასები).

აქ ჩვენ საფუძვლად ვიღებთ ორ ძირითად რისკს - ქვეყანას და კომპანიას, მაგრამ ასევე არის რისკების ჩამონათვალი, რომლებიც გასათვალისწინებელია. ზოგიერთი მათგანი შეიძლება გამოჩნდეს მხოლოდ გარკვეულ ინდუსტრიებში ან ბიზნესის სფეროებში. ამიტომ, ფორმულა ხშირად იწერება ამ ფორმით:

R = Rf + R1 +… + Rn

სადაც:

• Rf – ურისკო განაკვეთის მნიშვნელობა;
• R1 +… + Rn – ყველა შესაძლო ბონუსებიპოტენციური რისკებისთვის.

ვინაიდან ეს ტექნიკა საშუალებას გაძლევთ გაითვალისწინოთ პოტენციური საფრთხეები საინვესტიციო პროექტისთვის, როგორც ზოგადი (ეკონომიკური განვითარების დონე, პოლიტიკური სიტუაცია) და სპეციფიკური (კონკრეტული ინდუსტრიის მდგომარეობა, გლობალური ან რეგიონალური ბაზრის ტენდენციები), ზოგჯერ ფორმულა უფრო დეტალურად გამოიყურება. :

Re = Rf + C1 + C2 + C3 + C4 + C5 + C6 + C7

• Rf – რისკის გარეშე განაკვეთი;

და ასო C-ით მითითებული ინდიკატორები არის პრემიები ინდივიდუალური რისკებისთვის:

• C1 – საწარმოს ზომა;
• C2 – კომპანიის დაფინანსების წყაროები და სტრუქტურა;
• C3 – ტერიტორიული და პროდუქტის დივერსიფიკაცია;
• C4 – პოტენციური კლიენტების დივერსიფიკაცია;
• C5 – პროგნოზირებადობა და მოსალოდნელი მოგება;
• C6 – მენეჯმენტის შესაძლო დაბალი ხარისხი და პარტნიორების არასანდოობა;
• C7 - სხვა შესაძლო დაბრკოლებები.

ამ შემთხვევაში, თითოეული რისკი ფასდება 0-დან 5%-მდე დიაპაზონში, ყველა მნიშვნელობა ემატება რისკისგან თავისუფალი განაკვეთის დონის ინდიკატორს.

როგორ განვსაზღვროთ ელემენტები, რომლებიც ქმნიან ფორმულას

კუმულაციური ფასდაკლების განაკვეთის მეთოდის გამოსაყენებლად აუცილებელია ფორმულაში გათვალისწინებული ყველა ინდიკატორის დადგენა. თქვენ ყოველთვის უნდა დაიწყოთ რისკის გარეშე საპროცენტო განაკვეთის დაწესებით.

განაკვეთი შეიძლება განისაზღვროს შემდეგი გზით:

• თქვენ შეგიძლიათ საფუძვლად აიღოთ რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს მიერ გამოშვებული სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდების მომგებიანობის დონე, როგორიცაა OFZ ან GKO. მათ აქვთ მაქსიმალური სანდოობის ნიშანი, თუმცა, სხვა ფინანსური ინსტრუმენტების მსგავსად, ისინი არ იძლევიან სრულ გარანტიას ზარალის წინააღმდეგ.
• მეორე ვარიანტია ფოკუსირება საბანკო დეპოზიტების მომგებიანობაზე. როგორც წესი, გაანგარიშება ხდება ყველაზე სანდო სახელმწიფო და კომერციულ ბანკებში გრძელვადიან დეპოზიტებზე საპროცენტო განაკვეთების გამოყენებით.

ზოგჯერ, თუმცა ნაკლებად ხშირად, გამოიყენება ურისკო განაკვეთის დადგენის სხვა მეთოდები. შეგიძლიათ გამოიყენოთ უცხო ქვეყნების ფასიანი ქაღალდების, რუსეთის ცენტრალური ბანკის მომგებიანობის დონე და ბანკთაშორისი სესხების პროცენტი.

შემდეგი ეტაპი, რომელიც აუცილებელია დისკონტის განაკვეთის გასათვალისწინებლად, არის პრემიები შესაძლო რისკებისთვის. მოდით უფრო დეტალურად ვისაუბროთ თითოეულ რისკის ჯგუფზე.

ქვეყანა.იგი ახასიათებს კონკრეტულ სახელმწიფოში ბიზნესის კეთების ზოგად საფრთხეებს და მნიშვნელოვანია უცხოელი ინვესტორების მოზიდვისას. ეს შეიძლება შეიცავდეს მთავრობის სტრუქტურაქვეყანა, ზოგადი პოლიტიკური და ეკონომიკური მდგომარეობა, ხელისუფლების ქმედებების პროგნოზირებადობა, სტაბილურობა ადგილობრივი ვალუტადა ა.შ. ამ ინფორმაციას აანალიზებენ და რეგულარულად ახლებენ ცნობილი საერთაშორისო საკონსულტაციო კომპანიები და სარეიტინგო სააგენტოები, როგორიცაა Fitch, Moody's, S&P. Moody's-ის რეიტინგის მიხედვით, ყველა შტატს აქვს ინდექსები AAA-დან (რისკები 0.2%) B-მდე (5%).

კომპანიის რისკები(დადგენილია სკალაზე 0-დან 5%-მდე):

• საწარმოს ზომა. Როგორ უფრო დიდი კომპანიარაც უფრო ნაკლები კონკურენტი ჰყავს მას ბაზარზე, შესაბამისად საშიშროებაც დაბალია. თუ საწარმო არის მონოპოლისტი გარკვეული ტიპის პროდუქტის წარმოებაში, მაშინ ის ნულის ტოლია. თუმცა, ზოგიერთ ინდუსტრიაში, მცირე ფირმებს აქვთ უპირატესობა ( კვება, საცალო, მომსახურების სექტორი).
• კაპიტალის სტრუქტურა. თუ ნასესხები სახსრები ჭარბობს ან კომპანიას აქვს დაბალი ლიკვიდობა, მაშინ რისკის პრემია უნდა გაიზარდოს.
• ტერიტორიის ან მრეწველობის მიხედვით დივერსიფიკაცია არის პროდუქციის ასორტიმენტის და მათი გაყიდვის შესაძლებლობის შესწავლის შედეგი (სადისტრიბუციო ქსელის განვითარების ხარისხი).
• კლიენტთა ბაზის დივერსიფიკაცია. პროდუქტზე მოთხოვნის შესწავლა, მყიდველების საკმარისი რაოდენობა, ინდივიდუალური კლიენტების დიდ შესყიდვებზე დამოკიდებულების დონე.
• სახსრების შემოდინების პროგნოზირებადობა განუყოფლად არის დაკავშირებული წინა მაჩვენებლებთან, ისევე როგორც პროექტის მომგებიანობის მაჩვენებლები.
• მენეჯმენტის ხარისხი და პარტნიორების კეთილსინდისიერება. პრობლემები შეიძლება წარმოიშვას იმ შემთხვევებში, როდესაც პროექტის მონაწილეთა ინტერესები მნიშვნელოვნად განსხვავდება. ცუდი მენეჯმენტის ხარისხი მოიცავს პერსონალის არასათანადო შერჩევის, სამუშაოს ორგანიზების, სახსრების ბოროტად გამოყენების და ა.შ.

როგორც წესი, ეს მაჩვენებლები განისაზღვრება საექსპერტო მეთოდით, საწარმოს მენეჯმენტის დონის წარმომადგენლებთან და სპეციალურად მოწვეულ სპეციალისტებთან გასაუბრების მეთოდით. არსებობს ძლიერი და სუსტი მხარეები. ერთის მხრივ, კუმულაციური მეთოდი შესაძლებელს ხდის მაქსიმალურად გავითვალისწინოთ კონკრეტული კომპანიისთვის არსებული საფრთხეები არსებულ პირობებში. მეორე მხრივ, ექსპერტების სუბიექტური დასკვნები შესაძლოა მცდარი აღმოჩნდეს, რაც უარყოფითად იმოქმედებს ინიციატივის განხორციელებაზე.

IN Ბოლო დროსპოტენციური საფრთხის შეფასებისას ობიექტურობის დონის ასამაღლებლად, შემფასებელი ფირმები შეიმუშავებენ მეთოდოლოგიურ რეკომენდაციებს. კერძოდ, შემოთავაზებულია კომპანიის ზომის შეფასების მეთოდოლოგია, რომელიც ეფუძნება ღია მონაცემების მქონე საწარმოების კაპიტალის საშუალო ღირებულებას, რომლებიც აწარმოებენ პროდუქციის მსგავს ასორტიმენტს.

ფასდაკლების განაკვეთის გაანგარიშების მაგალითი

შევეცადოთ გამოვთვალოთ დისკონტის განაკვეთი ამ პარამეტრების მიხედვით. საყოფაცხოვრებო ტექნიკის მწარმოებელი კომპანია აპირებს თავისი პროდუქციის წარმოებისა და რეალიზაციის ორგანიზებას რუსეთის რამდენიმე რეგიონში. კაპიტალის ნახევარი საკუთარი, დანარჩენი ნასესხები. ინიციატივის განხორციელების სავარაუდო ვადაა 3 წელი.

პირველ რიგში, მოდით შევხედოთ ძირითად ინდიკატორს - ურისკო განაკვეთის ზომას. იმის გათვალისწინებით, რომ სესხი გაიცემა კომერციულ ბანკში, უმჯობესია საფუძვლად აიღოთ სანდო ფინანსურ ინსტიტუტებში გრძელვადიან დეპოზიტებზე საშუალო საპროცენტო განაკვეთი. ვთქვათ, ეს არის 9% წელიწადში.

ჩვენ არ ვითვალისწინებთ ქვეყნის ფაქტორს, ვინაიდან პროექტი ხორციელდება ქვეყნის შიგნით და ყველა შესაძლო კონკურენტი იგივე საფრთხის წინაშეა, რაც განსახილველი კომპანიაა.

ამის შემდეგ, საწარმოს მენეჯერების დახმარებით, ჩვენ ვიანგარიშებთ რისკის პრემიებს:

• კომპანიის ზომა საშუალოა, მასშტაბი ინტერრეგიონალურია, ამიტომ ამ კრიტერიუმისთვის 0-3% სტანდარტული დიაპაზონის საფუძველზე დავაწესებთ პრემიას 2%-ს.
• ფინანსური სტრუქტურა. ვინაიდან ინვესტიციების ნახევარი განხორციელდა კრედიტზე და ლიკვიდურობა დაბალია, ლოგიკური იქნებოდა მაჩვენებელს 3%-ის დამატება.
• პროდუქტის დივერსიფიკაცია – დაგეგმილია 4 სახის პროდუქციის წარმოება, ამიტომ რისკი მცირდება (1%). ტერიტორიული დივერსიფიკაცია - დაგეგმილია 3-4 რეგიონის დაფარვა, რაც არ არის საკმარისი ბაზარზე კომპანიის სტაბილური პოზიციისთვის (2%). ჯამური პრემია იქნება 3%.
• კლიენტთა ბაზის დივერსიფიკაცია. კომპანია აწარმოებს ახალი პროდუქტი, ძირითადად მიმართულია ინდივიდუალურ მომხმარებლებზე. მსხვილი საბითუმო მყიდველების არსებობა მოსალოდნელი არ არის. საშუალო დონის საფრთხეები (2%).
• შემოსავლის გამომუშავებისა და მომგებიანობის პროგნოზირებადობა. პროდუქტს აქვს კარგი სამომხმარებლო მახასიათებლები და შეუძლია ფასის მხრივ კონკურენცია გაუწიოს სხვა კომპანიების მსგავს პროდუქტებს. თუმცა, მარკეტინგული სტრატეგიის დანერგვას დრო სჭირდება, რამაც შეიძლება შეამციროს ფირმის მომგებიანობა საწყისი ეტაპი. 1.5% გადასახადი.
• მენეჯმენტისა და პარტნიორების ხარისხი. აქ შეგიძლიათ აიღოთ ინდიკატორის საშუალო მნიშვნელობა, რადგან ძნელია მისი ზუსტად განსაზღვრა (2.5%).
• სხვა სპეციფიკური საფრთხეები. ბაზრის გაჯერების გათვალისწინებით კონკურენტუნარიანი პროდუქტებიდა დიდი რაოდენობითმოთამაშეებს, მიზანშეწონილია გამოიყენოთ საშუალო ფიგურა საშუალოსთან ახლოს (2.2%).

ასე რომ, ყველა საჭირო კრიტერიუმის გათვალისწინებით, ჩვენ განვსაზღვრავთ ჩვენი კომპანიის ფასდაკლების განაკვეთს:

Re = Rf (9%) +Rp (0%) + C1 (2%) + C2 (3%) + C3 (3%) + C4 (2%) + C5 (1.5%) + C6 (2.5%) + C7 (2, 2%) = 25.2%

მაშასადამე, დისკონტის განაკვეთი ჩვენს შემთხვევაში არის 25.2% ან დამრგვალებული 25%. ამის საფუძველზე თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ პროექტის პერსპექტივები და მოგების მიღების შესაძლებლობა. თუმცა, არ უნდა დავივიწყოთ კიდევ ერთი პარამეტრი - ინფლაცია. თუ მიღებულ შედეგს დავუმატებთ ინფლაციის მაჩვენებელს (5,38% 2016 წელს), მაჩვენებელი გაიზრდება 30,58%-მდე.

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი უნდა შეესაბამებოდეს არჩეულ შემოსავლის დონეს.ბიზნესის კაპიტალიზაციის განაკვეთი, როგორც წესი, გამომდინარეობს დისკონტის განაკვეთიდან მოგების ან ფულადი ნაკადების მოსალოდნელი საშუალო წლიური ზრდის ტემპის გამოკლებით (რომელიც კაპიტალიზდება). შესაბამისად ერთი და იგივე საწარმოსთვის კაპიტალიზაციის განაკვეთი, როგორც წესი, დაბალია, ვიდრე დისკონტის განაკვეთი.

თან მათემატიკურიპოზიცია, კაპიტალიზაციის განაკვეთი არის გამყოფი, რომელიც გამოიყენება შემოსავლის ოდენობის (მოგების ან ფულადი სახსრების ნაკადის) ერთი პერიოდის განმავლობაში გადასაყვანად ღირებულების ინდიკატორად.

ასე რომ, კაპიტალიზაციის განაკვეთის დასადგენად, ჯერ უნდა გამოთვალოთ შესაბამისი დისკონტის განაკვეთი. ფასდაკლების განაკვეთის განსაზღვრის სხვადასხვა მეთოდი არსებობს, რომელთაგან ყველაზე გავრცელებულია:

1. კაპიტალის აქტივების შეფასების მოდელი;

2. კუმულაციური მშენებლობის მეთოდი;

3. კაპიტალის მოდელის საშუალო შეწონილი ღირებულება.

ცნობილი დისკონტის განაკვეთით, კაპიტალიზაციის განაკვეთი ზოგადი ფორმით არის:

რ რომ= რ დ-გ,სადაც რ დ- დისკონტის განაკვეთი, გ - შემოსავლის გრძელვადიანი ზრდის ტემპი (მოგება ან ფულადი სახსრები).

2) სამომავლო შემოსავლების დისკონტირების მეთოდი - ეფუძნება მომავალი ფულადი ნაკადების პროგნოზირებას მთელი საპროგნოზო პერიოდისთვის, ასევე დარჩენილ პერიოდში, რომლებიც შემდგომ დისკონტირდება შესაბამისი დისკონტით. იგი გამოიყენება იმ შემთხვევებში, როდესაც ვარაუდობენ, რომ საწარმოს მომავალი შემოსავალი არასტაბილური იქნება საპროგნოზო პერიოდის განმავლობაში, ასევე საპროგნოზო პერიოდის განმავლობაში დამატებითი ინვესტიციების მოზიდვისას.

DP მეთოდები გამოიყენება მაშინ, როდესაც შესაძლებელია გონივრულად განისაზღვროს შეფასებული კომპანიის მომავალი შემოსავლის ამა თუ იმ ტიპის და შესაბამისი ინვესტიციების კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი/ანაზღაურება.

საწარმოს საბაზრო ღირებულების დადგენისას დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მეთოდით, როგორც წესი, დაცულია მოქმედებების შემდეგი თანმიმდევრობა:

1) განისაზღვრება საპროგნოზო პერიოდის ხანგრძლივობა და შეირჩევა ფულადი ნაკადის ტიპი, რომელიც გამოყენებული იქნება შეფასების საფუძვლად; 2 გაანალიზებულია და პროგნოზირებულია საწარმოს მთლიანი შემოსავალი, ხარჯები და ინვესტიციები; 3 დისკონტის განაკვეთი. გამოითვლება; გამოითვლება 4 ფულადი ნაკადი საპროგნოზო და შემდგომი საპროგნოზო პერიოდებისთვის; 5 ითვლის მომავალი ფულადი ნაკადების მიმდინარე ღირებულებას საპროგნოზო და საპროგნოზო პერიოდებში; შეტანილია 6 საბოლოო ცვლილება და განისაზღვრება ღირებულება.

ბიზნესის შეფასებისას კაპიტალიზაციის კოეფიციენტებისა და შემოსავლის განაკვეთების გაანგარიშების მეთოდები. ვარიანტი 1

ყველაზე ხშირად, საინვესტიციო პროექტების გაანგარიშებისას, დისკონტის განაკვეთი განისაზღვრება როგორც კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულება (WACC), რომელიც ითვალისწინებს სააქციო (აქციონერთა) კაპიტალის ღირებულებას და ნასესხები სახსრების ღირებულებას.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 - tc),

სადაც Re არის კაპიტალის (აქციონერთა) კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებელი, რომელიც გამოითვლება, როგორც წესი, CAPM მოდელის გამოყენებით;

E - კაპიტალის საბაზრო ღირებულება ( სააქციო კაპიტალი). იგი გამოითვლება როგორც კომპანიის ჩვეულებრივი აქციების საერთო რაოდენობისა და ერთი აქციის ფასის ნამრავლი;

D არის ნასესხები კაპიტალის საბაზრო ღირებულება. პრაქტიკაში ხშირად ფინანსური ანგარიშგებიდან განისაზღვრება კომპანიის სესხების ოდენობა. თუ ეს მონაცემები ვერ მოიპოვება, მაშინ გამოყენებულია ხელმისაწვდომი ინფორმაცია მსგავსი კომპანიების კაპიტალისა და სავალო კაპიტალის თანაფარდობის შესახებ;

V = E + D - კომპანიის სესხების მთლიანი საბაზრო ღირებულება და მისი სააქციო კაპიტალი;

R d არის კომპანიის ნასესხები კაპიტალის ანაზღაურების მაჩვენებელი (ნასესხები კაპიტალის მოზიდვის ღირებულება). ასეთი ხარჯები მოიცავს პროცენტებს საბანკო სესხებზე და კომპანიის კორპორატიულ ობლიგაციებზე. ამ შემთხვევაში ნასესხები კაპიტალის ღირებულება კორექტირებულია საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთის გათვალისწინებით. კორექტირების მნიშვნელობა მდგომარეობს იმაში, რომ სესხებისა და სესხების მომსახურების პროცენტები შედის წარმოების ღირებულებაში, რითაც მცირდება საშემოსავლო გადასახადის საგადასახადო ბაზა;

t c არის საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთი.

სააქციო კაპიტალის ღირებულების დასადგენად იგი გამოიყენება კაპიტალის აქტივების ფასწარმოქმნის მოდელი (CAPM).

სააქციო კაპიტალის (Re) დისკონტის განაკვეთი (დაბრუნების განაკვეთი) გამოითვლება ფორმულის გამოყენებით:

Re = Rf + β (Rm - Rf),

სადაც Rf არის ანაზღაურების რისკის გარეშე;

β არის კოეფიციენტი, რომელიც განსაზღვრავს კომპანიის აქციების ფასის ცვლილებას ბაზრის მოცემულ სეგმენტში ყველა კომპანიის აქციების ფასების ცვლილებასთან შედარებით;

(Rm - Rf) - პრემია საბაზრო რისკისთვის;

Rm - ანაზღაურების საშუალო საბაზრო განაკვეთები საფონდო ბაზარზე.

რისკის გარეშე აქტივებში ინვესტიციების ანაზღაურების მაჩვენებელი (Rf). სახელმწიფო ფასიანი ქაღალდები, როგორც წესი, განიხილება, როგორც რისკის გარეშე აქტივები (ანუ აქტივები, რომლებშიც ინვესტიციები ხასიათდება ნულოვანი რისკით).

კოეფიციენტი β. ეს კოეფიციენტი ასახავს კონკრეტული კომპანიის ფასიანი ქაღალდების ანაზღაურების მგრძნობელობას საბაზრო (სისტემატური) რისკის ცვლილებებზე. თუ β = 1, მაშინ ამ კომპანიის აქციების ფასის რყევები მთლიანად ემთხვევა მთლიანი ბაზრის რყევებს. თუ β = 1.2, მაშინ შეიძლება ველოდოთ, რომ ბაზრის ზოგადი ზრდის შემთხვევაში, ამ კომპანიის აქციების ღირებულება 20%-ით უფრო სწრაფად გაიზრდება, ვიდრე მთლიან ბაზარს. პირიქით, საერთო კლების შემთხვევაში მისი აქციების ღირებულება 20%-ით უფრო სწრაფად შემცირდება, ვიდრე მთლიან ბაზარს.

საბაზრო რისკის პრემია (Rm - Rf). ეს არის ის ოდენობა, რომლითაც საფონდო ბირჟაზე ანაზღაურების საშუალო საბაზრო განაკვეთები გადააჭარბა ურისკო ფასიან ქაღალდებზე ანაზღაურების მაჩვენებელს დიდი ხნის განმავლობაში. იგი გამოითვლება სტატისტიკური მონაცემების საფუძველზე საბაზრო პრემიებზე ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში.

ზემოთ აღწერილი მიდგომა დისკონტის განაკვეთის გამოსათვლელად შეიძლება არ იყოს გამოყენებული ყველა საწარმოს მიერ. ჯერ ერთი, ეს მიდგომა არ ვრცელდება იმ კომპანიებზე, რომლებიც არ არიან საჯარო სააქციო საზოგადოებაშესაბამისად, მათი აქციები არ ივაჭრება საფონდო ბირჟებზე. მეორეც, ამ მეთოდს ვერ გამოიყენებენ ფირმები, რომლებსაც არ აქვთ საკმარისი სტატისტიკა β-კოეფიციენტის გამოსათვლელად, ისევე როგორც მათ, რომლებსაც არ აქვთ შესაძლებლობა იპოვონ მსგავსი საწარმო, რომლის β-კოეფიციენტის გამოყენებაც შეეძლოთ საკუთარ გამოთვლებში. ფასდაკლების განაკვეთის დასადგენად ასეთმა კომპანიებმა უნდა გამოიყენონ სხვა გაანგარიშების მეთოდები ან გააუმჯობესონ მეთოდოლოგია მათი საჭიროებების შესაბამისად. აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ კაპიტალის საშუალო შეწონილი ღირებულების შეფასების მეთოდოლოგია არ ითვალისწინებს ვალდებულებების სტრუქტურაში გადასახდელი ანგარიშების წილსა და ღირებულებას (ჩვეულებრივ ნულს).

ფასდაკლების განაკვეთის შეფასების კუმულაციური მეთოდი განისაზღვრება შემდეგი ფორმულის საფუძველზე:

d = E min + I + r,

სადაც d არის დისკონტის განაკვეთი (ნომინალური);

E min - მინიმალური რეალური დისკონტის განაკვეთი (რისკების გარეშე);

I - ინფლაციის მაჩვენებელი;

r არის კოეფიციენტი, რომელიც ითვალისწინებს საინვესტიციო რისკის დონეს (რისკის პრემია).

როგორც წესი, მინიმალური რეალური დისკონტის განაკვეთად მიიღება აშშ-ს 30-წლიანი სახელმწიფო ობლიგაციები.

ამ გაანგარიშების მეთოდის მთავარი მინუსი არის ის, რომ იგი არ ითვალისწინებს კომპანიის კაპიტალის სპეციფიკურ ღირებულებას. არსებითად, ამ ინდიკატორს ცვლის ინფლაცია და გრძელვადიანი სახელმწიფო ობლიგაციების შესადარებელი მინიმალური სარგებელი, რომელსაც საერთო არაფერი აქვს კომპანიის საქმიანობის მომგებიანობასთან, საშუალო შეწონილ საპროცენტო განაკვეთთან (სესხებზე ან/და ობლიგაციებზე) და სტრუქტურასთან. მისი ვალდებულებების.

ორივე მეთოდი მოიცავს რისკის პრემიის გამოყენებას. რისკის პრემია შეიძლება განისაზღვროს სხვადასხვა გზები: საინვესტიციო პროექტების ეფექტურობის შეფასების მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები გვირჩევენ კუმულაციური მეთოდის გამოყენებისას სამი სახის რისკის გათვალისწინებას: ქვეყნის რისკი; პროექტის მონაწილეთა არასანდოობის რისკი; პროექტით გათვალისწინებული შემოსავლის მიუღებლობის რისკი.

ქვეყნის რისკის გარკვევა შესაძლებელია სარეიტინგო სააგენტოებისა და საკონსულტაციო ფირმების მიერ შედგენილი სხვადასხვა რეიტინგებიდან (მაგალითად, გერმანული კომპანია BERI, რომელიც ამაშია სპეციალიზებული). პროექტის მონაწილეთა არასანდოობის დამახასიათებელი რისკის პრემიის ოდენობა, შესაბამისად მეთოდოლოგიური რეკომენდაციებიარ უნდა იყოს 5%-ზე მეტი. პროექტით გათვალისწინებული შემოსავლის მიუღებლობის რისკის კორექტირება რეკომენდებულია პროექტის მიზნიდან გამომდინარე. ამ მეთოდოლოგიის მრავალი კომპონენტი საკმაოდ სუბიექტურად არის შეფასებული, არ არსებობს კავშირი რისკის პრემიასა და პროექტის კონკრეტულ რისკებს შორის და კომპანიის მიმდინარე საქმიანობის გათვალისწინებით.

ვარიანტი 2

კუმულაციური მშენებლობის მეთოდიგულისხმობს საპროცენტო განაკვეთის აგებას რამდენიმე რაოდენობის შეჯამების შედეგად. საფუძველი არის ე.წ. ურისკო განაკვეთი. ურისკო განაკვეთს ემატება კორექტირება ინფლაციისთვის (ფიშერის ფორმულა), რისკს, რომელიც დაკავშირებულია შეფასებული ქონების მახასიათებლებთან, ინდუსტრიასთან, ქვეყანასთან (არასანდო მოიჯარეებზე იჯარით გაცემული ობიექტების რისკი; არასაკმარისი ლიკვიდობის რისკი. ფასდება აქტივების, პოლიტიკური არასტაბილურობის რისკი და ა.შ.) ყველა კორექტირება მხედველობაში მიიღება პროცენტულად. ურისკო განაკვეთისა და შეტანილი კორექტივების ჯამი არის საპროცენტო განაკვეთი, რომლითაც გამოითვლება კაპიტალიზაციის განაკვეთი. ცვლილებების შეტანის საფუძველი შეიძლება იყოს საყოველთაოდ ცნობილი მონაცემები ან ექსპერტი შემფასებლის მოსაზრება მის ცოდნასა და გამოცდილებაზე დაყრდნობით.

ზოგადად, საპროცენტო განაკვეთი კუმულაციური მეთოდით შეიძლება წარმოდგენილი იყოს:

სადაც Rr არის საპროცენტო განაკვეთი (დისკონტის განაკვეთი); ი - ურისკო საპროცენტო განაკვეთი; r - ინფლაციის პროცენტი; - სისტემატური რისკები (მთლიანად ეკონომიკის); - არასისტემატური რისკები (მხოლოდ საწარმოს თანდაყოლილი).

მეთოდი კაპიტალის აქტივების თეორიის მიხედვით CAPM (β-კოეფიციენტი).

კაპიტალის აქტივების ფასების მოდელი (CAPM) შეიმუშავა W. Sharp-მა. მისი არსი იმაში მდგომარეობს, რომ კორექტივები ემატება რისკის გარეშე განაკვეთს კომპანიისთვის დამახასიათებელი რისკის ჭარბი საბაზრო საშუალოზე (ინდუსტრიის საშუალოზე), გამრავლებული კომპანიის მომგებიანობის ცვალებადობაზე:

სადაც Rr არის კაპიტალის აქტივების შეფასების მეთოდით განსაზღვრული შემოსავლიანობის მაჩვენებელი; ir არის ანაზღაურების რისკის გარეშე. განისაზღვრება, როგორც აქტივის ანაზღაურება, რომელიც ცნობილია აბსოლუტური დარწმუნებით ანალიზის დროს. იგი გამოითვლება ორი გზით: 1) როგორც სახელმწიფო ან განსაკუთრებით სანდო ფასიანი ქაღალდების სარგებელი; 2) ბანკთაშორისი საპროცენტო განაკვეთების მთლიანი მომგებიანობა და სტაბილური, მსხვილი ბანკების მომგებიანობა. ორივე შემთხვევაში გათვალისწინებულია ინფლაციის კომპონენტი. სახელმწიფო ან განსაკუთრებით სანდო ფასიან ქაღალდებში, იგი იდება დაუყოვნებლივ, მთლიან შემოსავალს ემატება ინფლაციის პრემია (ფიშერის ფორმულა): R - საშუალო საბაზრო ანაზღაურება მოცემულ ინდუსტრიაში; p - კოეფიციენტი, რომელიც ახასიათებს მომგებიანობის ცვალებადობას, გვიჩვენებს ფარდობითი სისტემური რისკის ზომას მოცემულ ინდუსტრიაში საშუალო რისკთან შედარებით, ან კომპანიის მომგებიანობის ცვლილების თანაფარდობას ინდუსტრიაში საშუალო ბაზრის მომგებიანობის ცვლილებასთან, სადაც δcom არის კომპანიის მომგებიანობის ცვლილება; δ neg - ინდუსტრიაში საშუალო ბაზრის მომგებიანობის ცვლილების სიდიდე.

CAPM მოდელი უზრუნველყოფს ჭარბი რისკის პროდუქტების მთლიან ღირებულებას სხვადასხვა რისკის ფაქტორების ანაზღაურების ცვალებადობით. მაგრამ პრაქტიკულ პირობებში, ბიზნესის ღირებულების შეფასებისას, პროდუქტი გამოითვლება მხოლოდ ინდუსტრიაში საშუალო საბაზრო მომგებიანობის მიმართ; დარჩენილი საჭირო ცვლილებები ემატება ექსპერტის დასკვნის საფუძველზე ფორმულის გამოყენებით.

17. საბოლოო კორექტირების სახეები და მათი განხორციელების პროცესი. პრემიები და ფასდაკლებები საკონტროლო და არაკონტროლირებადი ფსონების შეფასებაში. ლიკვიდურობის დეფიციტის კორექტირების მეთოდები.

მიზნები ინფლაციის კორექტირება დოკუმენტაციაა: გასული პერიოდების რეტროსპექტული ინფორმაციის შესადარებელ ფორმამდე მიტანა; ფულადი ნაკადების პროგნოზებისა და დისკონტირების განაკვეთების მომზადებისას ინფლაციური ფასების ცვლილების გათვალისწინებით.

ინფლაციის კორექტირების უმარტივესი გზააყველა საბალანსო პუნქტის გადაფასება, რომელიც ეფუძნება რუბლის გაცვლის კურსს სხვა ვალუტის გაცვლის კურსს, როგორიცაა დოლარი ან ევრო. ამ მეთოდის უპირატესობა მისი სიმარტივე და ბევრი სამუშაოს გარეშე მუშაობის უნარია. დამატებითი ინფორმაცია. ნაკლოვანებები: ვალუტის კურსით კორექტირება იძლევა არაზუსტ შედეგებს, რადგან რუბლისა და სხვა ვალუტების გაცვლითი კურსის კოეფიციენტები არ ემთხვევა მათ რეალურ მსყიდველუნარიანობას.

ინფლაციის კორექტირების მეორე მეთოდი– ბალანსის აქტივებისა და ვალდებულებების გადაფასება სასაქონლო ფასების დონის რყევების საფუძველზე. აქ თქვენ შეგიძლიათ ფოკუსირება მოახდინოთ როგორც მთლიანი სასაქონლო მასაზე, ასევე თითოეულ კონკრეტულ პროდუქტზე ან პროდუქტის ჯგუფზე. ეს ინფლაციის კორექტირების უფრო ზუსტი გზაა.

ინფლაციის კორექტირების მესამე მეთოდიეფუძნება ფასების ზოგადი დონის ცვლილებების გათვალისწინებას: ფინანსური ანგარიშგების სხვადასხვა მუხლები გამოითვლება იმავე მსყიდველობითუნარიანობის ფულად ერთეულებში (საბაზისო ან მიმდინარე პერიოდის რუბლებში საანგარიშგებო თარიღისთვის); გადაანგარიშებისთვის გამოიყენება მთლიანი ეროვნული პროდუქტის დინამიკის ინდექსი ან სამომხმარებლო ან საბითუმო ფასების ინდექსი. მეთოდი ზრდის ანალიზის რეალიზმს, მაგრამ არ ითვალისწინებს ინდივიდუალური აქტივების ღირებულების ცვლილების სხვადასხვა ხარისხს.

ინფლაციის კორექტირების შემდეგ ხდება ფინანსური ანგარიშგების ნორმალიზება.

ფინანსური ანგარიშგების ნორმალიზება- ეს არის ანგარიშგების კორექტირება, რომელიც დაფუძნებულია ნორმალურად მოქმედი ბიზნესისთვის დამახასიათებელი შემოსავლებისა და ხარჯების განსაზღვრაზე.

აკონტროლეთ პრემიაგანიხილება, როგორც პროცენტი, რომლითაც გამოსყიდვის ფასი აღემატება აქციების საბაზრო ფასს.

ფასდაკლება პაკეტის არაკონტროლირებად ხასიათზეარის საკონტროლო პრემიის წარმოებული. ეს ტენდენცია ეფუძნება ემპირიულ მონაცემებს. პროცენტული ფასდაკლება არასაკონტროლო ხასიათზე (უმცირესობის პროცენტი) გამოითვლება შემდეგი ფორმულით:

საშუალო საკონტროლო პრემია მერყეობს 30-40%-ს შორის, ხოლო ნაკლები წილის ღირებულებაზე ფასდაკლება 23%-ის ფარგლებში მერყეობს.

ფასდაკლება არასაკმარისი ლიკვიდობისთვისგანისაზღვრება, როგორც თანხა ან პროცენტი, რომლითაც შეფასებული პაკეტის ღირებულება მცირდება არასაკმარისი ლიკვიდობის ასახვაზე.

შ. პრატი ( Pratt S.P.ბიზნესის შეფასება. ფასდაკლება და ბონუსები/თითო. ინგლისურიდან M.: Quinto-Management, 2005. გვ. 17.)ფასდაკლებებისა და ბონუსების გამოყენების მიზანია საბაზისო ღირებულების კორექტირების აუცილებლობა, რაც ასახავს განსხვავებებს შორის დამახასიათებელი ნიშნებიშეფასებული პაკეტი (წილი) და კომპანიების ჯგუფი, რომლის საფუძველზეც გაკეთდა გამოთვლები სავარაუდო ფასი. ყველა მონაცემი პრემიებისა და ფასდაკლებების შესახებ გამოითვლება ემპირიულად.

საკონტროლო პრემია არის საკონტროლო წილის ფლობასთან დაკავშირებული უპირატესობის ფულადი გამოხატულება.

ფასდაკლება არასაკონტროლო ხასიათზე - თანხა, რომლითაც მცირდება შესაფასებელი პაკეტის აქციების ღირებულება მისი არაკონტროლირებადი ხასიათის გათვალისწინებით.

არასაკმარისი ლიკვიდურობის დისკონტი წარმოიქმნება აქციების ლიკვიდურობის ნაკლებობის გამო, ე.ი. მათი ნაღდი ფულის სწრაფად გადაქცევის შესაძლებლობა მინიმალური დანახარჯით და საბაზრო ფასთან ახლოს.

თუმცა, S. Pratt-ის მიერ მითითებულ სახელმძღვანელოში ჩატარებული პრობლემის უფრო სიღრმისეული შესწავლით, განიხილება მთელი რიგი ფასდაკლება და ბონუსები:

– შეძენის სტრატეგიული ხასიათის პრემია (პრემია მთელი კომპანიის შესაძენად (პაკეტის 100%)) არის საკონტროლო პაკეტის ღირებულების 20%;

- ფასდაკლება, რომელიც დაკავშირებულია საკვანძო ფიგურის ცვლილებასთან (განიხილება როგორც ჩანაცვლებებირისკის პრემია, რომელიც დაკავშირებულია კომპანიის მენეჯმენტის ძირითად ფიგურასთან, რომელიც შეიძლება აისახოს შემოსავლის მიდგომაში, როგორც დისკონტის განაკვეთის გაანგარიშების ნაწილი და შედარებითი მიდგომით მრავლობითი გაანგარიშებისას);

- ფასდაკლება უსაფრთხოების რეალური ან პოტენციური ვალდებულებების გამო გარემო. ასევე განიხილება, როგორც შემოსავლის და შედარებითი მიდგომების საბოლოო კორექტირების შემცვლელი;

– ფასდაკლება შეფასებული კომპანიის წინააღმდეგ სასამართლო პროცესებთან დაკავშირებით;

– ფასდაკლება, რომელიც დაკავშირებულია მომხმარებელთა ბაზის ან მომწოდებლების დაკარგვასთან. ასევე განიხილება, როგორც რისკთან დაკავშირებული დისკონტის განაკვეთის ჩანაცვლება შემოსავლის მიდგომაში ან როგორც მრავლობითის კორექტირება შედარებითი მიდგომით;

– ბლოკური დისკონტი - აქციების საბაზრო ფასიდან გამოკლებული თანხის ღირებულება ან პროცენტული გამოხატულება, რათა აისახოს აქციების ბლოკის ღირებულების შემცირება (თითო აქციაზე) იმ შემთხვევაში, როდესაც დიდი ზომაპაკეტი არ იძლევა მის განხორციელებას პაკეტის ნორმალური მოცულობისთვის დამახასიათებელ დროში. ეს გარემოება განპირობებულია იმით, რომ ბაზარზე იქნება ასეთი აქციების ჭარბი მიწოდება, რაც გამოიწვევს ფასის ვარდნას;

– „პორტფოლიო“ ფასდაკლება (ფასდაკლება აქტივების ჰეტეროგენურობაზე) – ხდება მრავალ ინდუსტრიული კომპანიების მთლიანად ან დიდ ნაწილებად გაყიდვის შემთხვევაში, რომელიც აერთიანებს საქმიანობის რამდენიმე სფეროს, რაც ამცირებს შესყიდვის მიმზიდველობას (დამატებითი პრობლემების გამო. არაძირითადი აქტივების მართვაში და მათ შემდგომ გაყიდვაში). ფასდაკლება განისაზღვრება ინდივიდუალური ღირებულების ოდენობიდან კომპონენტებიკომპანიები.

ურთიერთდაკავშირებული დისკონტის განაკვეთების და კაპიტალიზაციის განსაზღვრის თემა ძალზე აქტუალურია და არა მხოლოდ შემფასებლებს შორის. ცოტა ხნის წინ, სამეფო საზოგადოება Chartered Surveyors (RICS) მოაწყო მრგვალი მაგიდა, მიძღვნილი ამ თემას და აერთიანებს უძრავი ქონების და შეფასების წამყვან ექსპერტებს - Cushman & Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Russian Society of Appraisers და ა.შ. ექსპერტებმა განიხილეს განაკვეთების განსაზღვრის პრობლემები და მოკლევადიანი ბაზრის პერსპექტივები.

სანამ დისკონტის განაკვეთსა და კაპიტალიზაციის განაკვეთს შორის ურთიერთობაზე ვისაუბრებთ, თავად უნდა გესმოდეთ ცნებები. დისკონტის განაკვეთი ასახავს ინვესტორის მიერ მოთხოვნილ შემოსავალს რისკის მოცემული დონისთვის და უნდა შეესაბამებოდეს ფულადი სახსრების ნაკადებს, მათ შორის რეალურ, ნომინალურ, კაპიტალის ან ინვესტირებული კაპიტალის ნაკადებს. უკუგების კოეფიციენტი შეიძლება მოდელირებული იყოს გარკვეული საბაზისო დონეების საფუძველზე, მათში შეტანილი ცვლილებების გათვალისწინებით, რაც ასახავს რისკების განსხვავებას.

უძრავი ქონების დისკონტის განაკვეთის განხილვისას მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ უძრავი ქონება არის აქტივი და ფასდება ფულადი ნაკადების გამოყენებით მთლიან ინვესტირებულ კაპიტალზე. ბიზნესის შეფასების მსგავსად, განაკვეთი შეიძლება გამოითვალოს WACC მოდელის გამოყენებით, თუმცა, რადგან საბაზრო შეფასება ძირითადად ეფუძნება გადასახადამდე ნაკადებს, უძრავი ქონების განაკვეთი არ შეიცავს საგადასახადო ბერკეტის კორექტირებას.

კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი ასახავს ურთიერთობას წლიურ შემოსავალსა და ქონების ღირებულებას შორის. მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ტრადიციული ფრაზა "კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი" არის შეფასების თარიღისთვის რეალურად მიღწეული მიმდინარე წმინდა შემოსავლის თანაფარდობა ობიექტის ღირებულებასთან. ამრიგად, კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი არის ინდიკატორი, რომელიც უზრუნველყოფს DCF მოდელის კოლაფსს უსასრულო ან ძალიან გრძელვადიანი ფულადი ნაკადისთვის. ეს მაჩვენებელი დაკავშირებულია დისკონტის განაკვეთთან, მაგრამ ასევე ითვალისწინებს თავად ინვესტიციის ცვლილებებს.

იმისდა მიუხედავად, რომ შემფასებელთა უმეტესობა იცნობს ტრადიციულ მოდელებს, რომლებიც ასახავს დისკონტის განაკვეთებისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთების ურთიერთდამოკიდებულებას, ამ მოდელებში ჩადებული ინდიკატორების ეკონომიკური მნიშვნელობა ყველასთვის ბოლომდე არ არის გასაგები. ამრიგად, აქტივის ღირებულების ცვლილება მომავალში შეიძლება დაიყოს ოთხ ძირითად ფაქტორად, რომლებიც ერთად შეიძლება ლოგიკურად მოერგოს მულტიპლიკაციურ მოდელს. პირველი არის ობიექტის დასაქმების დონის ცვლილება, ასევე ნებისმიერი დამატებითი ინვესტიცია. მეორე არის მონეტარული ინფლაცია. მესამე არის ზოგადი მოძრაობაბაზარი. და მეოთხე არის აქტივის ღირებულების დაკარგვა მისი ამორტიზაციის გამო. შემფასებლის მიერ გამოყენებული გაანგარიშების მოდელში, თითოეული ფაქტორი შესაბამისად უნდა იყოს გათვალისწინებული.

1) დატვირთვისა და ინვესტიციის შეცვლა - ფულადი სახსრების ნაკადების ასახვით ფულად ნაკადებში შესაბამისი პერიოდების დისკონტირებული ფულადი ნაკადების მოდელში გათვალისწინებით.

2) მონეტარული ინფლაცია - ნაკადის შესაბამისი დისკონტირების განაკვეთის გამოყენებით. იმ შემთხვევაში, როდესაც იჯარის გადახდებს აქვს ინფლაციასთან დაკავშირებული ინდექსაცია, ან შეიძლება შეიცვალოს სხვა გზით, მაგალითად, რეგულარული განახლებით ბაზრის დინამიკის შესაბამისად, მიზანშეწონილია ამ ფაქტორის აღმოფხვრა მოდელიდან, გაურკვევლობების რაოდენობის შემცირება. რეალური ნაკადი (ფასის მუდმივ დონეზე თარიღის შეფასებით) და შესაბამისი რეალური დისკონტის განაკვეთი, ე.ი. გაწმენდილი მონეტარული ინფლაციისგან.

3) ამორტიზაცია - შესაბამისი დაბრუნების განაკვეთის გამოყენებით (ან ალტერნატიულად - ფულადი სახსრების სარემონტო ხარჯების შესაბამისი დონის გამოყენებით, თუმცა, პრაქტიკამ დაამტკიცა, რომ არსებობს გარკვეული ეკონომიკურად გამართლებული სიცოცხლის ხანგრძლივობა და სარემონტო ხარჯების დონე, ანუ მეტი დახარჯოს სიცოცხლის გახანგრძლივებისთვის შენობები სამუდამოდ არ არის ეკონომიკურად მიზანშეწონილი; ალტერნატიული ვარიანტი, ანუ როცა ჯერ კიდევ არის შენობის სიცოცხლის გახანგრძლივების აუცილებლობა, ის შეიძლება განიხილებოდეს ძეგლებზე).

4) ვინაიდან ბაზარზე ფასების ცვლილების რეალური პროგნოზი არ არის იმდენად მნიშვნელოვანი შეფასებისთვის, როგორც ბაზრის მონაწილეთა მოლოდინები ასახული აქტივის ფასზე, მაშინ პრაქტიკულად ერთადერთი ყველაზე ადეკვატური ვარიანტია ამ მოლოდინების კურსში გათვალისწინება. მიიღოს განაკვეთი, რომელიც დაფუძნებულია შესადარებელი ტრანზაქციებიდან საბაზრო მონაცემების მოპოვებაზე, ანუ სწორედ ამ ფაქტორის სწორად გათვალისწინებისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანია მისი დაფუძნება ბაზარზე კაპიტალიზაციისა და დისკონტირების განაკვეთების განსაზღვრისას. ბაზრის მოძრაობა შეიძლება ჩაითვალოს როგორც მონეტარული ინფლაციის გათვალისწინებით, ასევე მის გარეშე. რომელი ვარიანტის გამოყენება დამოკიდებულია იმ მონაცემებზე, რომლებზეც კეთდება პროგნოზი. ამავდროულად, ასევე უნდა გვესმოდეს, რომ საბაზრო ფასებში ცვლილებების მოლოდინი უნდა განიხილებოდეს აქტივის სიცოცხლის ტოლი პერიოდისთვის, პერიოდის განმავლობაში, რომლის განმავლობაშიც მას შეუძლია შემოსავალი გამოიმუშაოს, ხოლო მიწისთვის - ზოგადად განუსაზღვრელი ვადით.

ბოლო წერტილიდან შეუფერხებლად გადავდივართ მეორე მნიშვნელოვან ინდიკატორზე, რომელიც გამოიყენება საანგარიშო მოდელებში დისკონტის განაკვეთიდან კაპიტალიზაციაზე გადასასვლელად. იდეალური შემთხვევაა უსასრულობა, ანუ როცა განვიხილავთ ნაკადს, რომელიც ითვალისწინებს შენობის ფუნქციონირებას, მის დანგრევას, ახლის აშენებას, ხელახლა გამოყენებას და ა.შ. მაგრამ იმის გამო, რომ ფულადი ნაკადების გათანაბრების გამო, რომელიც დროში მნიშვნელოვნად შორს არის, ფასდაკლების ფაქტორი, ისევე როგორც ის ფაქტი, რომ შენობები იკავებს უფრო დიდ წილს უძრავი ქონების უმეტესობის ღირებულებაში და აქტივის ღირებულების კრიტიკული ცვლილება. წარმოიქმნება შენობის ექსპლუატაციის დასრულებისთანავე, უმეტეს შემთხვევაში, მოდელის მიზანშეწონილია განიხილოს, როგორც მინიმუმ ამ პერიოდამდე, უგულებელყოფს ექსპლუატაციის დასრულების შემდეგ დარჩენილი მიწის ნაკვეთის ღირებულებას ან არ უგულებელყოფს მას.

კაპიტალიზაციის მოდელის ყველა ფაქტორი გათვალისწინებული უნდა იყოს ამ პერიოდისთვის და უნდა შეესაბამებოდეს ერთმანეთს დროის პერიოდებში. შესაბამისად, ამ პერიოდისთვის გასათვალისწინებელია როგორც ბაზრის მოძრაობა, ასევე მონეტარული ინფლაცია, თუ ისინი გამოიყოფა მოდელში. ინდიკატორების მნიშვნელობა დროთა განმავლობაში, დისკონტირების გათვალისწინებით, არათანაბარი იქნება, რაც მხედველობაში უნდა იქნას მიღებული მათი ერთ კოეფიციენტად დაშლით, რომელიც გამოყენებული იქნება ტერმინალის მოდელში. დიდი ხნის განმავლობაში შეიძლება ჩანდეს, რომ უძრავი ქონების ბაზრის მოძრაობა შედარებულია ინფლაციასთან, ანუ თუ ფულადი ინფლაციის იზოლირებას გააკეთებთ, არაფერი დარჩება, თუმცა, RICS-ის კვლევა აჩვენებს, რომ უძრავი ქონების ბაზარი ხანგრძლივი პერიოდის განმავლობაში არის 1,5-2%-ით უსწრებს ინფლაციას, რაც პრინციპში აიხსნება მიწის, როგორც რესურსის შეზღუდვით, მე-20 საუკუნის განმავლობაში მსოფლიოს მოსახლეობის ზრდით და აგლომერაციით. ამორტიზაცია, თუ გავითვალისწინებთ აქტივის მოქმედების დასრულებამდე პერიოდს, უდრის დარჩენილი სასარგებლო ვადის წლიური ამორტიზაციის ნორმას.

ზემოთ მოყვანილი ინფორმაცია. ეხება საბაზრო ღირებულების შეფასების ზოგად მიდგომას. პრაქტიკულ განხორციელებაში უფრო რთულია მოდელირება, როდესაც საჭიროა კონკრეტული ინვესტორისთვის აქტივის საინვესტიციო ღირებულების გამოთვლა, იმ პირობით, რომ იგი ფლობს ამ აქტივს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, ისევე როგორც კონკრეტული ტრანზაქციის სტრუქტურა, დაფინანსების გათვალისწინებით. , გადასახადები და სხვა ფაქტორები. მაგალითად, საინვესტიციო ფონდს შეუძლია შენობის ყიდვა არა იმ მიზნით, რომ შეინარჩუნოს იგი დანგრევამდე, არამედ 3 წლის განმავლობაში შემოსავლის მიღების მოლოდინით, შემდეგ კი ობიექტის გაყიდვით გამოვიდეს პროექტი. აქ უკვე შეუძლებელია მოდელის ცალკეული ფაქტორების უგულებელყოფა მათი გამარტივებით.

კოლეგები JLL-დან მიიჩნევენ, რომ მნიშვნელოვანია შემდეგი ფაქტორები, რომლებსაც ინვესტორები აქცევენ ყურადღებას ტრანზაქციის დროს, რაც ასევე აისახება ტრანზაქციაში გამოყენებულ კაპიტალიზაციის განაკვეთზე.

1) დაფინანსების სტრუქტურა.ეს ფაქტორი დიდ გავლენას ახდენს ინვესტორისთვის ნაღდი ფულის მომგებიანობაზე. თავის მხრივ, ინვესტორები მზად არიან გადაიხადონ პრემია იმ აქტივებისთვის, რომლებსაც აქვთ მიმზიდველი დაფინანსების სტრუქტურა.

2) გადასახადები.ქონების გადასახადი მხედველობაში მიიღება წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გაანგარიშებისას და პირდაპირ მოქმედებს კაპიტალიზაციის განაკვეთზე. თავის მხრივ, ეს გავლენას ახდენს მხოლოდ ირიბად. მიუხედავად იმისა, რომ პრაქტიკაში აქტივის შემოსავლის მხარის ყველაზე გავრცელებული მაჩვენებელია EBITDA, ინვესტორებისთვის საბოლოო ჯამში მნიშვნელოვანია წმინდა მოგება გადასახადის შემდეგ.

მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ საშემოსავლო გადასახადის ოდენობაზე გავლენას ახდენს შემდეგი ასპექტები:

ტრანზაქცია ხორციელდება აქტივის პირდაპირ ან SPV (პროექტის კომპანია) გაყიდვით. ეს პირდაპირ აისახება დღგ-ის ვალდებულებებზე. თუმცა, ცოტა ხნის წინ საგადასახადო სამსახურიექვსი თვის განმავლობაში ანაზღაურებს მყიდველს შესყიდვის ტრანზაქციაზე დღგ-ს, რაც უძრავი ქონების აქტივების სახით შეძენას მეტად მიმზიდველს ხდის.

ობიექტის აგების შემდეგ დაგროვილმა ზარალმა - SPV-ის საშუალებით ობიექტის შეძენისას - შეიძლება გამოიწვიოს დამატებითი შემოსავალისაპროგნოზო პერიოდის პირველ წლებში, რაც შედეგად მყიდველს უფრო მაღალ ანაზღაურებას აძლევს, ვიდრე იმავე აქტივის შეძენას ექსპლუატაციიდან რამდენიმე წლის შემდეგ.

ტრანზაქციის სტრუქტურირება - ოფშორული/ოფშორული - მნიშვნელოვნად მოქმედებს მოგებაზე.

3) აქტივის შემოსავლის ვალუტა.თუ შეფასებული ქონების შემოსავალი გამოითვლება რუბლებში, მაგრამ ბაზარზე ყველა შესადარებელი ტრანზაქცია განხორციელდა აქტივებთან, რომლის შემოსავლის ნაწილი იყო დენომინირებული აშშ დოლარში, მაშინ ამ ტრანზაქციის კაპიტალიზაციის განაკვეთების საფუძვლად აღება იქნება არასწორი ნაბიჯი რამდენიმე ურთიერთდაკავშირებული მიზეზის გამო.

პირველ რიგში, ინფლაცია. შედარებისთვის, 2013 წლის მონაცემებით რუსეთის ფედერაციის 6,5% აშშ-ის 1,5%-ის წინააღმდეგ.

მეორეც, დაფინანსების მოზიდვის ღირებულება: მაგალითად, 7% ფიქსირდება დოლარის სესხზე, 12% რუბლის სესხის წინააღმდეგ.

მესამე, რუბლისა და უცხოური ვალუტით იჯარის ხელშეკრულებების განსხვავებული ინდექსაცია.

4)საკადასტრო ღირებულების გადაფასების რისკი.

საგადასახადო კოდექსში ცვლილებების შეტანის შესახებ 2013 წლის 2 ნოემბრის No307-FZ კანონის თანახმად, ქონების გადასახადის გამოანგარიშებისას საგადასახადო ბაზა უნდა გამოითვალოს ქონების საკადასტრო ღირებულების მიხედვით. მოსკოვში ეს კანონი უკვე გამოიყენება 5000 კვადრატულ მეტრზე მეტი ფართობის კომერციულ ობიექტებზე. მ, 2015 წლიდან ბარიერი 3000 კვ.მ-მდე შემცირდება. მ, ხოლო 2016 წლიდან მაღალი ალბათობამთელი ქვეყნის მასშტაბით ობიექტები სრულად გადაეცემა ამ გადასახადს. მეთოდოლოგიაში არსებული ხარვეზების გათვალისწინებით სახელმწიფო შეფასებამსხვილი კომერციული ობიექტებისთვის, ექსპერტები ხედავენ საკადასტრო ღირებულების მნიშვნელოვანი გადაფასების რისკს მოძველებული შენობებისა და შენობების დიდი პარკინგის ფართის, საწყობისა და სხვა ზოგადი შენობებისთვის. შესაბამისად, სხვა თანაბარ პირობებში, ამ რისკმა შეიძლება გავლენა მოახდინოს კაპიტალიზაციის მაჩვენებელზე.

დასასრულს აღვნიშნავთ, რომ რისკები იზრდება და მათთან ერთად იზრდება კაპიტალის ღირებულება და, შესაბამისად, დისკონტირებისა და კაპიტალიზაციის განაკვეთები, რაც იწვევს უძრავი ქონების ღირებულების შემცირებას. თუმცა, კითხვა, რამდენად შემცირდება ღირებულება, ღიად რჩება. ეს სხვა განსახილველი თემაა.

გმადლობთ დახმარებისთვის მასალის მომზადებაში RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors - Royal Society of Chartered Surveyors in სფეროში უძრავი ქონება).