Potrzebne do zwiększenia sprzedaży. Jak zwiększyć sprzedaż w sklepie detalicznym – metody pracy

W naszych czasach wielu ma do czynienia z wynajmowaniem mieszkania. Aby nie dać się nabrać na „przynętę” oszustów i oszustów, warto potwierdzić transakcję dokumentacją i zawrzeć umowę.

Powiemy Ci, dlaczego umowa jest konieczna, jak prawidłowo ją zawrzeć i co należy przewidzieć, a także ustalimy, jakie będą obowiązki wynajmującego i najemcy zgodnie z przepisami prawa.

Kto zawiera umowę najmu i dlaczego jest to konieczne – strony transakcji i zalety jej zawarcia w drodze umowy

Wynajem dowolnego mieszkania lub lokalu pozwala osobom fizycznym i prawnym żyć w komfortowych warunkach przez pewien czas w przypadku, gdy nie posiadają własnego mieszkania.

Co do zasady, przy wynajmie nieruchomość jest przekazywana jakiejś osobie do używania – ale tylko do używania, a nie do pełnego posiadania.

Stronami zawierającymi transakcję i umowę są:

1. gospodarz . Jest to właściciel lokalu, który jest wynajmowany na określony czas za określoną cenę. Właścicielem może być zarówno osoba fizyczna, jak i osoba fizyczna osoby prawne.
2. Najemca. Jest to osoba, która potrzebuje mieszkania tymczasowego, za które nie ma nic przeciwko płaceniu umówionej opłaty. Ponownie najemcą mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne.

Zwykle osoby prawne zaangażowane w transakcję wymagają dokumentacji, a osoby fizyczne w większości przypadków zaniedbują zawieranie umów, próbując ustnie omówić wszystko ważne warunki wynajem / wynajem mieszkania, domu, pokoju.

Jest to błędne stanowisko, ponieważ umowa jest ważnym dokumentem, który ma doniosłą moc i jest w stanie obronić Twoje prawa jako najemcy lub wynajmującego.

Powiemy Ci, jakie korzyści niesie ze sobą umowa najmu dla obu stron – nie ma znaczenia, czy są to osoby fizyczne, czy prawne:

1. Ścisłe przestrzeganie warunków i wymagań określonych w umowie. Należy pamiętać, że wynajmujący nie będzie mógł podwyższyć opłaty, chyba że zostanie to zapisane w dokumencie. W praktyce jest wiele przykładów: obywatel Wasilkow mieszkał w mieszkaniu długi czas Właściciel postanowił podnieść czynsz. Ponieważ umowa nie została zawarta między stronami, musiał zapłacić kwotę, którą wystawił właściciel mieszkania. Tym samym zawierając umowę strony mogą liczyć na to, że każda z nich wywiąże się ze swoich zobowiązań i określonych warunków.
2. Powiedz „nie” wizytom właścicieli. Dokument może określać, ile razy w miesiącu wynajmujący może odwiedzać lokal i go sprawdzać, a także najemca. Często wskazane - 1 raz w miesiącu.
3. Wliczone rachunki za media. Umowa pozwala najemcy nie martwić się o płacenie za mieszkanie komunalne. Właściciel ma prawo zawrzeć w umowie opłatę za usługi komunalne, wówczas pracodawca sam za nie zapłaci. Podajmy przykład: obywatel Borysow, który wynajmuje dom, nie zawarł w umowie klauzuli o opłacie mieszkania komunalnego. Miesiąc później otrzymał rachunek za rozmowy międzymiastowe z telefonu stacjonarnego. Borysow próbował przedstawić najemcy fakturę i zmusić go do pokrycia kosztów, ale on z kolei odmówił, a umowa o tym nie mówiła.
4. Terminowo opłacany wynajem mieszkania i wypłata odszkodowania. Zgodnie z umową najemca lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do zapłaty uzgodnionej kwoty za korzystanie z lokalu w wyznaczonym terminie. Jeśli tego nie zrobi, wynajmujący ma prawo dochodzić od niego odszkodowania. Oczywiście kwestie te powinny zostać doprecyzowane w dokumencie, aby później łatwo bronić swoich praw.
5. Ubezpieczenie szkód majątkowych. Osoba wynajmująca lokal wraz z meblami lub sprzęt AGD, może uchronić się przed nagłymi wydatkami z tytułu szkód majątkowych. Jeśli ta klauzula jest określona w umowie, wówczas najemca będzie zmuszony do naprawy uszkodzonego sprzętu lub naprawy mebli we własnym zakresie.
6. Zgodność z innymi ważnymi warunkami. W umowie możesz przepisać inne główne niuanse, które mogą pojawić się podczas wynajmu mieszkania. Na przykład, ilu lokatorów będzie mieszkać, czy można się wprowadzić, czy zostaną naliczone dodatkowe środki na remont.
7. Umowa umożliwia dochodzenie swoich praw na drodze sądowej. W przypadku jakichkolwiek sporów strony mogą zwrócić się do sądu i rozwiązać problem zgodnie z prawem.
8. Dodatkowy dochód dla właściciela, odzwierciedlenie na papierze. Oczywiście ta znacząca zaleta może pozwolić właścicielowi na podjęcie decyzji problemy finansowe. Na przykład, jeśli zdecyduje się wziąć pożyczkę, to wtedy dodatkowy dochód, potwierdzone dokumentacją - umową - będzie przy okazji.

Zawarcie umowy następuje zarówno ustnie, jak i pisemnie. Najpierw strony umowy negocjują wszystko ważne pytania, a potem spisać dokument – ​​albo zrobi to za nich notariusz.

Wymieniamy prawa i obowiązki pracodawcy:

1. Zamieszkaj w mieszkaniu/domu członków swojej rodziny, chyba że w umowie określono inaczej.
2. Przenieś mieszkanie na inne osoby.
3. Zapraszaj inne osoby do odwiedzin i czasowo zostaw je na terenie obiektu.
4. Wymagaj od właściciela przeprowadzenia poważnych napraw i wypełnienia swoich obowiązków.
5. Anulowanie istniejącego mieszkania do woli.
6. Skorzystaj z tymczasowego zakwaterowania.
7. Zachowaj mieszkania i mienie, jeśli takie istnieje.
8. W razie potrzeby przeprowadzaj naprawy domowe.
9. Na czas, w wyznaczonym terminie, płacić czynsz i media.
10. Poinformuj wynajmującego, że chce zmienić warunki umowy.

Ściśle mówiąc, jeśli rozmawiamy o wynajmie lub wynajmie mieszkania między osobami fizycznymi, bardziej odpowiednie jest mówienie o umowie najmu. Jednak z prawnego punktu widzenia nazwa umowy wielkie znaczenie nie ma, najważniejsze — jego zawartość. Dlatego dla ułatwienia w przyszłości umowę najmu będziemy nazywać umową najmu.

Tak więc umowę najmu (lub dzierżawy) musi zawrzeć każdy, niezależnie od stosunku stron. Nawet jeśli ze swojej dobroci pozwoliłeś komuś z rodziny lub znajomemu zamieszkać w mieszkaniu za darmo, lepiej sformalizować ten związek na piśmie – w takiej sytuacji dochodzi do zawarcia umowy o nieodpłatne najem mieszkania (patrz: Co jest i jak sporządzić umowę o nieodpłatne najem mieszkania?). Przynajmniej w ten sposób unikniesz ewentualnych sporów o to, kto płaci media i czy najemca spędza zbyt dużo czasu pod prysznicem lub przed telewizorem.

A kwestia umowy jest o wiele bardziej istotna, jeśli najemca jest zobowiązany do zapłaty za wynajmowane mieszkanie. Kwestie związane z trybem korzystania z lokalu oraz wysokością czy terminem płatności czynszu równie dobrze mogą znaleźć swój finał w sądzie – art. 162 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wprost stanowi, że w przypadku braku pisemnej umowy zeznań świadków nie można wykorzystać w sądzie. Ponadto, zgodnie z tym samym Kodeksem Cywilnym, forma pisemna jest nie tylko wyraźnie przewidziana dla umów najmu lub dzierżawy (art. 674 Kodeksu Cywilnego), ale także musi być stosowana we wszystkich przypadkach, gdy zachodzi jedna lub obie z poniższych przesłanek:

• przynajmniej jedna strona transakcji jest osobą prawną;
• transakcja o wartości ponad 10 000 rubli jest zawierana między osobami fizycznymi, czyli obywatelami.

W przypadku mieszkań szczególnie istotny jest ostatni warunek - miesięczny koszt wynajmu mieszkania w Moskwie, Petersburgu. duże miasto jest teraz dużo droższy.

Czy można samodzielnie sporządzić umowę najmu bez adwokata?

Sama umowa najmu (dokładniej najmu komercyjnego, jeśli mówimy o umowie między dwoma obywatelami) nie jest jednym z nadmiernie skomplikowanych dokumentów. Każda biegła osoba, która poświęciła trochę czasu na przestudiowanie prawa i porównanie różnych form umów najmu mieszkania, w wielu dostępnych na prawniczych portalach czy forach prawniczych, będzie w stanie samodzielnie sporządzić taką umowę.

Są jednak sytuacje, w których lepiej jest zwrócić się do profesjonalisty. Zwykle taka potrzeba pojawia się, gdy:

• istnieją wątpliwości co do tego, czy wynajmujący ma prawo wynajmować mieszkanie;
• umowa zawierana jest za pośrednictwem pośrednika, którego dobrej wiary nie jesteś pewien;
• wysokość opłat mieszkaniowych jest zbyt różna od tego, czego żąda się za podobne mieszkania w tej samej części miasta.

W takim przypadku lepiej byłoby, gdybyś najpierw skonsultował się z prawnikiem, a nawet zlecił sporządzenie umowy najmu zawierającej warunki, które mogą chronić Twoje prawa.

Co powinna zawierać standardowa umowa najmu? Pobierz próbkę 2018 za darmo

W prawo cywilne podana jest koncepcja istotnych warunków umowy. Jeśli nie znajdują one odzwierciedlenia w tekście, umowa jest uważana nie tylko za nieważną, ale po prostu niezawartą. W odniesieniu do mieszkań na wynajem istotne będą następujące warunki:

• tożsamość właściciela i najemcy;
• przedmiot umowy (oznaczenia lokali mieszkalnych, które pozwalają jednoznacznie określić, co dokładnie jest wynajmowane);
• wysokość czynszu (w zasadzie nie możesz go określić, ale wtedy otrzymasz nie umowę najmu/dzierżawy, ale umowę o nieodpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego).

Tak więc umowa powinna zawierać następujące sekcje:

1. Preambuła. Tutaj wskazana jest nazwa umowy („Umowa najmu lokalu mieszkalnego” lub, bardziej poprawnie z prawnego punktu widzenia, „Umowa najmu lokalu mieszkalnego”), miejsce i data jej zawarcia, nazwiska lub nazwy (dla osób prawnych) strony, a także ich skróty, które będą używane w dalszej części tekstu traktatu.
2. Przedmiotem umowy. W tym miejscu należy szczegółowo opisać mieszkanie, które jest wynajmowane w ramach umowy. W jaki sposób pełniejsze informacje, tym lepiej - w związku z tym umowa powinna wskazywać nie tylko adres, ale także powierzchnię lokalu, jego numer ewidencyjny, a także podstawę uprawniającą wynajmującego do najmu tego lokalu (własność, dzierżawa umowa z prawem podnajmu mieszkania itp.).
3. Kwota czynszu.
4. Prawa i obowiązki stron.
5. Odpowiedzialność stron.
6. Okres na jaki zawarta jest umowa. W przypadku braku tej klauzuli umowę uważa się za zawartą na okres 5 lat. Ten sam okres określa art. 683 Kodeksu Cywilnego Federacji Rosyjskiej jako maksymalny termin umowy mieszkaniowe.
7. Szczegóły i podpisy. Tutaj konieczne jest jak najdokładniejsze opisanie stron. W przypadku obywateli konieczne będzie podanie danych paszportowych i miejsca stałego zameldowania, w przypadku osób prawnych - formy prawnej, NIP, PSRN, BIK i innych danych bankowych.

Oczywiście ta struktura jest tylko orientacyjna. Strony mogą, jeśli sobie tego życzą, zawrzeć dodatkowe warunki. W szczególności organizacja wynajmująca mieszkania dla swojego pracownika może wymagać zawarcia w umowie klauzuli o zachowaniu poufności wobec osób trzecich.

Przeanalizujmy teraz bardziej szczegółowo niektóre elementy struktury.

Osoby zawierające umowę

Prawo wyróżnia 2 rodzaje umów o czasowe komercyjne wykorzystanie mieszkania:

• umowa najmu lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą najemcą może być osoba prawna;
• umowa najmu lokalu mieszkalnego, zawarta wyłącznie z najemcami obywatelskimi (osobami fizycznymi).

W większości przypadków różnica między nimi jest niewielka, dlatego często obie nazywane są umową najmu. Ale nadal istnieją pewne różnice. W szczególności, w przypadku umowy najmu zawartej na okres dłuższy niż 1 rok, czasowi najemcy nie mogą wprowadzać się bezpłatnie, a wysokość czynszu nie jest warunkiem koniecznym (obywatel może bowiem udostępnić swoje mieszkanie innym osobom darmo).

Ponadto umowa najmu musi wskazywać nie tylko najemcę, ale także osoby z nim stale zamieszkujące (nie jest to wymagane przy wynajmie). Jeżeli takie osoby nie zostały od razu wskazane, to można je później wprowadzić za zgodą właściciela lokalu, jeżeli powierzchnia przypadająca na każdego odpowiada normom prawa mieszkaniowego. Wyjątkiem są osoby niepełnoletnie: na ich zamieszkanie nie jest wymagane żadne zezwolenie, a przestrzeganie normy nie jest obowiązkowe.

Ważność umowy najmu mieszkania i związane z nią cechy zawarcia

Z praktycznego punktu widzenia umowy dotyczące najmu lokalu można podzielić na 2 grupy:

• umowy trwające dłużej niż rok;
• umowy trwające krócej niż rok (krótkoterminowe).

Podział ten wynika z następujących okoliczności:

1. Jeżeli umowa nie określa określonego terminu, to umowa, zgodnie z art. 683 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jest uważany za więźnia na 5 lat. Aby wypowiedzieć taką umowę, najemca (najemca) musi powiadomić właściciela mieszkania na piśmie co najmniej 3 miesiące przed datą planowanej eksmisji.
2. Obciążeniom powstałym w wyniku zawarcia umów z okresem jednego roku podlegają obowiązkowa rejestracja w ciałach Rosreestra.

Ponadto w przypadku umów krótkoterminowych nie mają zastosowania zasady dotyczące remontu lokalu, gdyż w przypadku wynajmu na okres krótszy niż rok, konieczność remontu może nie zaistnieć.

W odniesieniu do warunków obowiązuje zasada: jeśli najemca rzetelnie zapłacił za mieszkanie i nie naruszył innych swoich zobowiązań wynikających z umowy, ma prawo zawrzeć nową na ten sam okres po wygaśnięciu umowy. Właściciel mieszkania ma prawo odmówić mu zawarcia nowej umowy, ale w takim przypadku jest zobowiązany do powstrzymania się od wynajmu mieszkania przez rok. Jeżeli w ciągu roku ponownie wynajął lokal, to poprzedni najemca ma prawo żądać przez sąd rozwiązania nowej umowy i odszkodowania za straty, które poniósł w związku z tym, że nie otrzymał mieszkania na nowy okres . Jednak w przypadku umów krótkoterminowych zasada ta nie ma zastosowania: nie można ich przedłużać.

Opłata za mieszkanie

Wysokość opłaty z tytułu umowy najmu ustalają same strony. Jednakże art. 682 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że maksymalna kwota płatności może być ustalona przez prawo. Co prawda do tej pory takie zasady nie zostały jeszcze wprowadzone w stosunku do wynajmu komercyjnego, ale należy mieć na uwadze możliwość wprowadzenia w przyszłości.

Warunki płatności czynszu reguluje również umowa. Jeżeli strony nie wskazały nic na ten temat w umowie, wówczas zastosowanie ma zasada przewidziana przez Kodeks mieszkaniowy w odniesieniu do najmu socjalnego. Zgodnie z nią opłata miesięczna jest uiszczana nie później niż do 10 dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który opłata jest należna.

Oprócz czynszu strony mogą również uzgodnić opłaty za media. Jeśli nie jest to wyraźnie określone w umowie, wówczas najemca płaci za energię elektryczną, wodę, ciepło itp.

Prawa i obowiązki stron wynikające z umowy najmu

Obowiązki wynikające ze stron umowy od momentu jej podpisania to:

1. Dla właściciela: zapewnij pokój odpowiedni do zamieszkania. W przypadku stwierdzenia wad, o których nowy najemca nie został uprzedzony, ma on prawo żądać od właściciela lokalu usunięcia tych wad, obniżenia czynszu lub zwrotu nakładów niezbędnych do usunięcia tych wad. Zwrot kosztów jest możliwy zarówno poprzez bezpośredni zwrot odpowiedniej kwoty pieniężnej, jak i poprzez potrącenie tych kosztów z czynszu.
2. Dla najemcy (najemcy): terminowo płacić za mieszkanie, wykorzystywać mieszkanie wyłącznie do zamieszkania i zapewnić mu bezpieczeństwo.

Z kolei oprócz obowiązków stronom przysługują również określone prawa. Niektóre z praw najemcy (najemcy) zostały już wymienione powyżej. Ponadto pracodawca ma prawo do:

1. Przy umowie długoterminowej (powyżej roku), za zgodą właściciela wynajmę lokal lub jego część na podstawie umowy podnajmu.
2. Zezwolenie na pobyt czasowy na okres nieprzekraczający 6 miesięcy. Jeżeli za ich zakwaterowanie nie zostanie pobrana opłata (czyli nie zostanie zawarta umowa podnajmu), to zgoda właściciela nie jest wymagana – wystarczy jego zgłoszenie. Właściciel ma jednak prawo zakazać zamieszkania tymczasowym mieszkańcom, jeśli w wyniku ich wprowadzenia się każda osoba w mieszkaniu będzie miała mniej powierzchni mieszkalnej niż przewidują normy tego miasta.

Kwestia wykorzystania lokalu na działalność gospodarczą lub działalność przedsiębiorcza. Z jednej strony część 2 art. 17 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej zezwala na taką działalność, jeżeli nie koliduje to z sąsiadami i innymi mieszkańcami mieszkania; z drugiej — art. 678 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej bezpośrednio przewiduje obowiązek najemcy do korzystania z lokalu wyłącznie do celów mieszkalnych. Wydaje się, że w tym przypadku przedsiębiorczy i działalność zawodowa najemca będzie mógł – ale tylko wtedy, gdy znajdzie to bezpośrednie odzwierciedlenie w umowie, gdyż art. 421 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej daje stronom możliwość zawarcia nawet umowy, która nie jest przewidziana przez prawo. W tym przypadku jednak będziemy już mówić o umowie mieszanej.

Odpowiedzialność z tytułu umowy najmu

Prawo przewiduje odpowiedzialność obu stron umowy. Ale jeśli wynajmujący (właściciel) odpowiada tylko za przekazanie lokalu odpowiedniej jakości i wolnego od praw osób trzecich, to odpowiedzialność najemcy jest znacznie bardziej zróżnicowana.

Zgodnie z prawem najemca (najemca) jest odpowiedzialny:

1. Dla bezpieczeństwa obudowy i jej przeznaczenia. Odpowiedzialnością za naruszenie jest tutaj naprawienie szkody wyrządzonej właścicielowi oraz możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy przez sąd z inicjatywy właściciela lokalu.
2. Za terminową płatność. Odpowiedzialnością będzie tutaj zapłata odsetek według stawki Banku Centralnego Federacji Rosyjskiej za cały czas zwłoki, a także możliwość sądowego rozwiązania umowy, jeżeli płatność nie zostanie zapłacona przez 6 lub więcej miesięcy (np. umowa krótkoterminowa - 2 razy z rzędu).
3. Za działania osób mieszkających w mieszkaniu z najemcą, a także tymczasowych mieszkańców. Właściciel mieszkania nie jest zainteresowany tym, kto dopuścił się naruszenia - najemca nadal będzie odpowiedzialny.

Od razu zrobimy rezerwację: w tym artykule skupimy się konkretnie na umowie komercyjnego najmu lokalu mieszkalnego, którą reguluje rozdział 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej i częściowo rozdział 5 Kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej Federacja Rosyjska, czyli o wynajmie mieszkania indywidualny. Istnieje różnica prawna między umową najmu (która jest zawarta z osobą fizyczną) a umową najmu (która jest zawarta z osobą prawną). Jednak w mowie potocznej używa się ustalonego słowa „czynsz”. Dlatego w tym materiale dla uproszczenia będziemy używać obu terminów – „wynajmowanie” i „wynajem” – jako równoważnych.

Dokumenty

W żadnym wypadku nie wahaj się poprosić właściciela mieszkania o dostarczenie pełnego pakietu dokumentów:

• paszport;
• wymagane jest zaświadczenie o rejestracji własności mieszkania;
• dodatkowo: opłacone rachunki za media (aby upewnić się, że nie ma na nich długów) oraz wyciąg z księgi domowej o osobach zameldowanych w lokalu mieszkalnym.

Jeśli mieszkanie ma kilku właścicieli, to zgoda jednego z nich nie wystarczy, trzeba uzyskać zgodę wszystkich. Możliwe są trzy scenariusze:

1. Załącz pisemną zgodę wszystkich współwłaścicieli.
2. Jeden współwłaściciel zawiera umowę z pełnomocnictwem od innych.
3. Przy zawarciu umowy wszyscy właściciele są obecni osobiście (wówczas umowa stanowi, że mieszkanie jest wynajmowane jednocześnie przez wszystkich właścicieli).

Pisemna zgoda wymagana jest również od osób niebędących właścicielami, ale zameldowanych w lokalu. W przeciwnym razie mogą w dowolnym momencie dochodzić swoich praw, a ty będziesz musiał pilnie szukać nowego mieszkania.

Skoro mówimy o wynajmie mieszkania, to znaczy, że najemcą jest osoba fizyczna. Musi więc zabrać ze sobą paszport. Jeśli zamierzasz mieszkać w mieszkaniu nie sam, wymagane są również dane paszportowe drugiego (trzeciego, piątego) najemcy.

Umowa najmu nieruchomości podlega rejestracji państwowej. Z wyjątkiem umowy zawartej na okres krótszy niż rok.

Termin

Umowa o pracę może być krótkoterminowa (do jednego roku) i długoterminowa (od jednego roku do pięciu lat). Jeśli umowa nie mówi ani słowa o okresie obowiązywania, uważa się, że została zawarta na okres maksymalnie pięciu lat. Główną różnicą między umowami długoterminowymi a krótkoterminowymi są warunki eksmisji lokatorów.

Umowa krótkoterminowa

Właściciel może wyznaczyć okres, w którym strony mogą rozwiązać umowę przed terminem. Jeśli taki okres nie jest określony, nie ma on prawa do eksmisji lokatorów przed końcem umowy. Ale pod koniec tego okresu właściciel sam decyduje, czy dalej wynajmować mieszkanie tym samym lokatorom, czy szukać innych.

Umowa długo terminowa

Właścicielowi znacznie trudniej jest rozstać się z lokatorami. Pod koniec obowiązywania umowy wynajmujący nie może po prostu wprowadzić do mieszkania innej osoby: jeśli nie powiadomił najemcy o swoim pragnieniu co najmniej na trzy miesiące przed końcem umowy, uważa się, że umowa wygasa automatycznie przedłużony na starych zasadach.

Jeśli wynajmujący mówi, że nie planuje już wynajmować nieruchomości, najemcy muszą się wyprowadzić. Ale w tym przypadku faktycznie nie może wynajmować mieszkania przez co najmniej rok, w przeciwnym razie poprzedni najemcy mają prawo wystąpić do sądu i domagać się odszkodowania.

W przeciwieństwie do wynajmującego, najemca może w każdej chwili wypowiedzieć umowę bez podania przyczyn.

Stan mieszkania i nieruchomości

Naprawy i ulepszenia

Palące pytanie: kto wykonuje naprawy? Zazwyczaj umowa zawiera sformułowanie, że „po wygaśnięciu umowy najmu najemcy zobowiązują się do zwrotu lokalu w takiej samej formie, w jakiej go udostępnili”. Dlatego umowa powinna od razu wskazywać, co można zmienić w mieszkaniu, a co nie.

Ponadto najemcy bez zgody właściciela nie mają prawa do reorganizacji i przebudowy mieszkania. Na przykład podczas naprawy nie można po prostu wziąć i zburzyć wewnętrznej przegrody lub poszerzyć drzwi.

Jeśli można przeprowadzić naprawę, pamiętaj, aby określić w umowie, o ile czynsz ma zostać obniżony. Jeśli nie ma instrukcji, możliwe, że wszystko naprawisz sam, a właściciel po prostu odmówi zwrotu kosztów.

Wszystkie bieżące naprawy i wydatki na nią spoczywają na barkach najemcy. Nie tylko utrzymuje porządek w mieszkaniu, ale odpowiada również za bezpieczeństwo mienia.

Większe naprawy musi przeprowadzać wynajmujący, a wszelkie wydatki ponosi on (chyba, że ​​umowa stanowi inaczej). Jeśli wynajmujący nie wykazuje zainteresowania poważnymi naprawami, gdy są one wymagane, wówczas najemca ma prawo do:

• samodzielnie produkować wyremontować przewidzianych w umowie lub spowodowanych pilną potrzebą i do odzyskania ich kosztów od wynajmującego;
• zażądać odpowiedniej obniżki czynszu;
• żądać rozwiązania umowy i naprawienia szkody.

Kiedy remontujesz lub kupujesz coś nowego do wynajmowanego mieszkania, mówiąc język prawniczy, wprowadzasz ulepszenia. Mogą być rozdzielne lub nierozłączne. Na przykład, jeśli najemca zainstalował na własny koszt klimatyzator lub podgrzewacz wody (a wynajmujący nie obniżył czynszu ani nie zwrócił ich kosztów), ma prawo zabrać je ze sobą.

Nieodłącznych ulepszeń, takich jak nowe tapety, nie można zabrać ze sobą bez uszkodzenia wygląd mieszkanie. W związku z tym najemca może żądać zwrotu poniesionych kosztów po wygaśnięciu umowy. Ale roszczenie zostanie zaspokojone, jeśli umowa stanowi, że wynajmujący nie sprzeciwił się temu ulepszeniu.

Stan nieruchomości

Wynajmujący jest zobowiązany do udostępnienia najemcy nieruchomości w dobry stan. Oznacza to, że jeśli coś uniemożliwia ci korzystanie z mieszkania, wówczas wynajmujący musi wyeliminować ten powód na własny koszt. Nawet taki, którego nawet nie podejrzewał w momencie wynajmu mieszkania. Na przykład osiedliłeś się i zdziwiłeś się, gdy odkryłeś, że wszystkie rury zgniły przez długi czas i po prostu nie można było umyć się pod prysznicem. Właściciel musi uzupełnić ten brak tak szybko, jak to możliwe i całkowicie za darmo. Jeśli tego nie zrobi, możesz albo samodzielnie usunąć przyczynę i zażądać zwrotu kosztów, albo rozwiązać umowę.

Uwaga: wynajmujący musi na własny koszt wyeliminować tylko te niedociągnięcia, o których ani on, ani ty nie wiedziałeś.

Jeśli podczas oględzin mieszkania zauważyłeś, że coś w nim nie działa lub zostałeś o tym wcześniej ostrzeżony, to masz prawo zgodzić się na taki warunek lub poszukać lepszej opcji.

Prawnicy zalecają również, aby oprócz umowy sporządzić akt odbioru mieszkania. Określa stan mebli, hydrauliki, podłóg, okien i wszystkiego innego. Następnie pomoże to uniknąć sporów dotyczących jakości napraw i mebli. Oczywiście w mieszkaniu ze starymi sowieckimi meblami i bez wyposażenia nie da się tego zrobić. Ale właściciel, wynajmujący mieszkanie z drogimi meblami i sprzętem AGD, jest zainteresowany zwrotem całego majątku w należytym stanie, więc może nawet dołączyć zdjęcia lokalu i czeki potwierdzające jego wartość. Naturalna amortyzacja jest oczywiście brana pod uwagę. Ale za zepsuty ekran telewizora najemca będzie musiał zapłacić.

Zwróć uwagę na coś takiego jak „odpowiedzialność solidarna”, jeśli wynajmujesz mieszkanie z kimś w klubie. Jeżeli umowa nie zawiera klauzuli o odpowiedzialności solidarnej, wówczas całą odpowiedzialność ponosi ten, który ją zawarł. Oznacza to, że jeśli twój niedbały sąsiad coś zepsuje i tylko ty jesteś odpowiedzialny w umowie, to ty będziesz musiał zapłacić.

Wynajem

Umowa określa tryb, warunki i warunki dokonywania czynszu. Jeśli nie ma specjalnych instrukcji w tym zakresie, to uważa się, że są one podobne do tych, które zwykle obowiązują przy wynajmie takiej nieruchomości: w przypadku mieszkania jest to stała kwota płatności dokonywana co miesiąc.

Jeśli wynajmujący zażąda od Ciebie natychmiastowego uiszczenia opłaty za 2-3 miesiące z góry lub kaucji, musi to być określone w umowie.

Dokument powinien również wskazywać, jak często iw jakim zakresie wynajmujący może podwyższyć czynsz. W praktyce czynsze są zwykle ustalane raz w roku do wysokości 10% kosztów początkowych. Ale to wszystko zależy od uznania stron.

Jeśli takiej klauzuli nie ma w umowie, wynajmujący nadal ma prawo do podwyższenia czynszu, ale może to zrobić nie częściej niż raz w roku. Ponadto jest zobowiązany powiadomić o tym najemcę z wyprzedzeniem na piśmie. Jeśli nowe warunki mu nie odpowiadają, może jednostronnie odstąpić od umowy.

Najemca ma również prawo żądać obniżenia czynszu, jeżeli z przyczyn niezależnych od niego warunki w wynajmowanym lokalu uległy pogorszeniu.

do tego

Porozmawiaj z właścicielem o wszystkich szczegółach. Najprawdopodobniej będziecie się często spotykać. On martwi się o swoje mieszkanie, ty martwisz się o jakość życia, więc naucz się negocjować i zapisuj wszystkie ustne ustalenia w dokumencie.

Nie często, ale zdarza się nieprzyjemna sytuacja: czasami właściciele lubią wchodzić bez ostrzeżenia, nawet pod nieobecność lokatorów i to kilka razy w miesiącu. Jest to powód do rozwiązania umowy ze zwrotem najemcy kosztów przeprowadzki. Aby uniknąć takiej sytuacji, po prostu dodaj do umowy jedną linijkę o tym, jak często właściciel może Cię odwiedzać, czy musisz wcześniej o tym uprzedzić i wskazać zakaz spontanicznych wizyt pod Twoją nieobecność.

Dowiedz się, jak właściciel traktuje gości, zwierzęta i zaznacz to w umowie.

Tylko dzięki uzgodnieniu i ustaleniu wszystkich istotnych szczegółów obie strony będą mogły żyć bez konfliktów i bez zbędnych niepokojów.

Rozwiązanie umowy przez sąd

Mówiliśmy już, że właścicielowi nie jest łatwo rozstać się z najemcą, ważna rola pełni rolę kontraktu. Ale najemca ma prawo do rozwiązania umowy w dowolnym momencie, ale pod jednym warunkiem: musi powiadomić właściciela o swoim pragnieniu na trzy miesiące na piśmie.

Ale czasami porozumienie na poziomie ludzkim jest niemożliwe, a dla jednej ze stron jest tylko jedno wyjście - dochodzenie sprawiedliwości na drodze sądowej i rozwiązanie umowy.

Na wniosek wynajmującego umowa może zostać przedterminowo rozwiązana przez sąd w przypadkach, gdy najemca:

• korzysta z nieruchomości z istotnym naruszeniem warunków umowy lub z powtarzającymi się naruszeniami;
• znacznie degraduje mienie;
• nie płaci czynszu w terminie więcej niż dwa razy z rzędu;
• nie przeprowadza remontów kapitalnych nieruchomości w terminach określonych w umowie, jeżeli zgodnie z umową za remonty odpowiada najemca.

Wynajmujący może rozwiązać umowę na drodze sądowej tylko wtedy, gdy zażądał na piśmie od najemcy usunięcia naruszeń.

Na wniosek najemcy umowa najmu może zostać przedterminowo rozwiązana przez sąd w przypadkach, gdy:

• wynajmujący nie udostępnia nieruchomości lub stwarza przeszkody uniemożliwiające pełne korzystanie z nieruchomości;
• nieruchomość ma wady, które nie zostały wskazane przez wynajmującego przy zawarciu umowy, nie były wcześniej znane najemcy i nie mogły zostać wykryte podczas oględzin nieruchomości;
• wynajmujący nie przeprowadza kapitalnych napraw nieruchomości w ramach umownie ustalonych lub rozsądnych terminów;
• nieruchomości wskutek okoliczności niezależnych od najemcy, w stanie nienadającym się do użytku.

Po rozwiązaniu umowy najmu, najemca jest zobowiązany zwrócić przedmiot wynajmującemu w takim stanie, w jakim go otrzymał, z uwzględnieniem normalnego zużycia lub w stanie określonym w umowie.

Podsumowując, skupmy się na jeszcze dwóch ważnych kwestiach.

Jeśli wynajmujący przekazuje lub sprzedaje wynajmowaną nieruchomość, nie powoduje to rozwiązania umowy najmu. Innymi słowy, gdy ktoś przychodzi i mówi: „Wyprowadź się, sprzedaję mieszkanie” – to jest nielegalne. Zmiana właściciela nie pociąga za sobą rozwiązania umowy najmu.

W razie potrzeby możesz zmienić najemcę (najemcę). To znaczy, jeśli umowa jest zawarta dla męża, a on na przykład wyjeżdża biegun północny w długą podróż służbową, to za jego zgodą możesz zmienić najemcę na jego żonę. Jednocześnie umowa pozostaje ta sama, te same warunki, okres nadal biegnie i nie jest resetowany. Ale może to uchronić Cię przed biurokracją, jeśli pojawią się jakiekolwiek problemy (na przykład, jeśli będziesz musiał rozwiązać umowę lub odebrać coś na drodze sądowej).

Wynajmując lub wynajmując mieszkanie na doby lub na dłuższy okres konieczne jest zawarcie odpowiedniej umowy.

Ta – na pierwszy rzut oka – formalność chroni prawa uczestników transakcji, aw przyszłości może stać się dokumentem rozstrzygającym w przypadku sytuacji konfliktowej.

Umowa najmu mieszkania to umowa, na podstawie której właściciel udostępnia drugiej stronie mieszkanie za określoną opłatą na czas określony posiadania i użytkowania. Zwykle dokument jest sporządzany w dwóch egzemplarzach, z których jeden jest przechowywany przez wynajmującego, a drugi przez najemcę. Kto tego potrzebuje?

Niektórzy właściciele wynajmujący mieszkanie na doby bez pośredników nie zawierają umów. Z jakiegoś powodu uważają, że prawdziwy dokument najmu można sporządzić tylko w agencji nieruchomości, zawsze z pięknymi pieczęciami i logo. W rzeczywistości umowa najmu mieszkania zawarta między dwiema osobami fizycznymi jest również dokumentem urzędowym i ma taką samą moc prawną jak umowa zawarta za pośrednictwem firm zajmujących się obrotem nieruchomościami.

Umowa najmu mieszkania między wynajmującym a najemcą jest sporządzona w prostej formie pisemnej i nie wymaga poświadczenia notarialnego, ale strony mogą to zrobić, jeśli sobie tego życzą. Jeśli mieszkanie jest wynajmowane tylko na podstawie ustnych umów, to wkrótce obie strony mogą mieć problemy. Najemca nie będzie mógł zarejestrować miejsca pobytu czasowego w organach spraw wewnętrznych, nie będzie dowodów na legalność jego pobytu w wynajmowanym mieszkaniu, a właściciel może „zapomnieć”, że wynajmował mieszkanie temu konkretnej osoby i eksmitować ją. Z kolei właściciel, który zaniedbał formalności, również naraża się na utratę pieniędzy. Istnieje możliwość, że najemca zepsuje (wyniesie) nieruchomość z wynajmowanego mieszkania, zaleje sąsiadów, zaprosi do zamieszkania licznych „ubogich krewnych”, podnajmie mieszkanie itp. Sporządzenie umowy najmu mieszkania jest więc konieczne zarówno dla wynajmującego i dla pracodawcy.

Główne punkty umowy

Tak więc, sporządzając i podpisując umowę najmu mieszkania, zwróć szczególną uwagę na następujące punkty:

• - przedmiot umowy;
• - adres mieszkania/pokoju, jego wymiary;
• - dane stron (nazwiska, imiona, patronimiki, dane paszportowe, meldunek w miejscu zamieszkania);
• - link do dokumentu potwierdzającego prawo (własność lub dzierżawę) wynajmującego do wynajmowanego mieszkania;
• - informacje o lokatorach, którym nadano prawo zamieszkania w wynajmowanym lokalu: o najemcy i członkach jego rodziny lub innych osobach;
• - wysokość i tryb płacenia czynszu;
• - odpowiedzialność stron;
• - termin wydania mieszkania i tryb przedłużenia umowy o pracę; datę podpisania dokumentu.

Ponadto integralną częścią umowy najmu mieszkania jest akt odbioru mieszkania, a także inwentaryzacja nieruchomości znajdującej się w mieszkaniu. Sporządzeniem inwentarza zainteresowane są obie strony. Właściciel otrzymuje gwarancję, że za szkody aktywa materialne otrzyma rekompensatę za poniesione straty. A najemca ubezpiecza się od nieuzasadnionych roszczeń. W dokumencie stawkę najmu najlepiej podać w walucie ($, euro), z dodaniem wyrażenia „według kursu Centralnego Banku Rosji w dniu płatności”. W przeciwnym razie kwota płatności będzie „pływać” w zależności od kwotowań walut.

Kolejną ważną kwestią jest to, kto otrzyma płatność. Zwykle jest to właściciel mieszkania. Jeśli mieszkanie jest własnością kilku osób, umowa musi wskazywać, komu najemca może przekazywać pieniądze. Zdarzają się przypadki, gdy po wygaśnięciu umowy najmu właściciele mieszkania otrzymywali rachunki duże sumy na rozmowy telefoniczne.

Znalezienie byłych lokatorów i zmuszenie ich do zapłaty odszkodowania jest w tym przypadku trudne. Dlatego konieczne jest wcześniejsze pobranie od najemcy kaucji za korzystanie z telefonu (i zaznaczenie tego w umowie!), a następnie zwrot pieniędzy, upewniając się, że nie ma długu. Na szczególną uwagę zasługuje paragraf „Odpowiedzialność stron”, który określa obowiązki szczególnie ważne dla obu stron. Najemca musi zagwarantować bezpieczeństwo mieszkania, terminową płatność czynszu, a po upływie okresu najmu lokalu opuścić lokal i zwrócić mienie w stanie nienaruszonym. Ponadto, bez zgody właściciela, najemca nie jest uprawniony do podnajmu mieszkania i dokonywania przebudowy.

Ze swojej strony właściciel musi oddać najemcy mieszkanie na czas w stanie nadającym się do zamieszkania. A za nieplanowaną wcześniejszą eksmisję wynajmujący będzie musiał zapłacić najemcy grzywnę w wysokości jednej lub dwóch miesięcznych opłat.

UMOWA №_

wynajem lokali mieszkalnych

Gr.____________________________ zwany dalej WYNAJMUJĄCYM, z jednej strony oraz

Gr.____________________________ zwany dalej NAJEMCĄ natomiast zawarli niniejszą umowę w następujący sposób:

1. PRZEDMIOT UMOWY.

WYNAJMUJĄCY oddaje NAJEMCY do używania na okres __________ lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ________ mkw. m.

„19 ______. Petersburg. _____________________________________________________________,

budowa domu.._____________. kwadrat _______. należącym do WYNAJMUJĄCEGO na podstawie:

a NAJEMCA zobowiązuje się do zapłaty ustalonego czynszu.

2. PRAWA I OBOWIĄZKI WYNAJMUJĄCEGO.

2.1. Oddanie NAJEMCOWI do używania określonego lokalu mieszkalnego nadającego się do zamieszkania nie później niż _________________ dni od dnia podpisania umowy

2.2. Oddać NAJEMCY do używania jego nieruchomość znajdującą się w tym lokalu mieszkalnym, w stanie odpowiadającym jego przeznaczeniu i warunkom umowy.

2.3. Odpowiedzialny i na własny koszt usunąć wady przedmiotu najmu, które utrudniają korzystanie z niego, chociażby w chwili zawarcia umowy nie wiedział o tych brakach.

2.4. Nie wymieniaj, nie sprzedawaj ani nie wykonuj innych czynności prowadzących do zmiany właściciela tego lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania umowy.

2.5 Uzgodnienie najmu lokalu mieszkalnego określonego w punkcie 1 niniejszej umowy z osobą lub osobami uprawnionymi do korzystania z tego lokalu, zapewnienie ich pisemnej zgody na najem i przedstawienie jej NAJEMCY.

2.6. WYNAJMUJĄCY ma prawo do okresowych kontroli tego lokalu (czas oględzin ustalany jest za uprzednim porozumieniem stron), jednak nie częściej niż raz w miesiącu, a także przebywania w lokalu bez uzgodnienia z NAJEMCĄ w celu likwidacji zaistniałych wypadków pod nieobecność NAJMUJĄCEGO, w celu uniknięcia uszkodzeń w/w lokalu oraz lokali w sąsiedztwie.

3. PRAWA I OBOWIĄZKI NAJMUJĄCEGO.

3.1. Korzystania z określonych pomieszczeń, utrzymywania w należytym stanie urządzeń technicznych i innych, w tym mebli, zapewniających ich bezpieczeństwo.

3.2. Do zapłaty czynszu za to mieszkanie w terminach określonych w punkcie 4.3.

3.3. Terminowe płatności za połączenia międzymiastowe i międzynarodowe.

3.4. Indywidualne ulepszenia wykonane przez NAJEMCĘ są jego własnością. W przypadku, gdy NAJEMCA dokonał nierozłącznych ulepszeń na własny koszt i za uprzednią zgodą WYNAJMUJĄCEGO, bez szkody dla tego lokalu, ma on prawo do rekompensaty kosztów ulepszeń, ustalonych z góry w drodze porozumienia stron, chyba że umowa przewiduje inaczej. Koszt nieodłącznych ulepszeń dokonanych przez NAJEMCĘ bez zgody WYNAJMUJĄCEGO nie podlega zwrotowi.

3.5. NAJEMCA jest zobowiązany do naprawienia szkód materialnych wyrządzonych w mieniu lub lokalu z własnej winy lub zaniedbania albo z winy lub zaniedbania osób z nim mieszkających lub gości.

3.6. NAJEMCA nie ma prawa podnajmu tego lokalu, chyba że wynika to z odrębnej umowy z WYNAJMUJĄCYM.

3.7. Po upływie okresu obowiązywania umowy przekazać WYNAJMUJĄCEMU lokal po dokonaniu pełnej zapłaty i zwolnić go nie później niż _______ dni od dnia rozwiązania umowy.

4. POLECENIE PŁATNOŚCI.

4.1. NAJEMCA płaci czynsz w wysokości ________________ USD miesięcznie.

4.2. Tytułem zaliczki NAJMUJĄCY płaci czynsz za _____________________miesięcy w kwocie stanowiącej równowartość _________________ dolarów amerykańskich. Wpłata zaliczki następuje równocześnie z podpisaniem Umowy.

4.3. Czynsz najmu jest płacony przez NAJEMCĘ na zasadach określonych poniżej.

• Płatne (od - do)
• Suma
• Podpis
• Płatne (od - do)
• Suma
• Podpis

4.4. WYNAJMUJĄCY nie ma prawa do zmiany wysokości czynszu w trakcie trwania umowy, bez zgody NAJMUJĄCEGO.

4.5. Wszystkie kwoty określone w umowie w dolarach amerykańskich są przeliczane na ruble w dniu płatności po kursie Centralnego Banku Rosji.

4.6. Zapłata media wykonane na koszt ________________________________________

5. PROCEDURA DZIAŁANIA, ZMIANY I ROZWIĄZANIE UMOWY.

5.1 Niniejsza umowa wchodzi w życie z chwilą podpisania. Okres obowiązywania umowy wynosi od „__”________” ____ do „____”_______________”_______. Umowa zostaje sporządzona i podpisana w 2 egzemplarzach, które znajdują się w rękach stron.

5.2. NAJEMCA, który należycie wypełnił zobowiązania wynikające z umowy, ma przed innymi osobami prawo pierwszeństwa odnowienia okresu obowiązywania, za zgodą stron lub w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy przez jedną ze stron.

5.3. W przypadku naruszenia przez WYNAJMUJĄCEGO ust. 1. lub odmowy najmu lokalu mieszkalnego po podpisaniu niniejszej umowy, WYNAJMUJĄCY płaci NAJEMCOWI otrzymany przez niego czynsz najmu w całości oraz karę pieniężną w wysokości: ______ opłaty miesięcznej.

5.4. W przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z inicjatywy WYNAJMUJĄCEGO bez naruszenia warunków umowy przez NAJEMCĘ, pierwszy płaci otrzymany czynsz najmu w całości pomniejszony o kwotę faktycznego czynszu najmu powierzchni mieszkalnej oraz karę pieniężną w wysokości ____________ miesięcznej opłaty.

5.5. W przypadku naruszenia przez WYNAJMUJĄCEGO punktu 2.4. WYNAJMUJĄCY płaci NAJEMCOWI otrzymany przez niego czynsz najmu w całości, pomniejszony o kwotę rzeczywistego czynszu najmu powierzchni mieszkalnej oraz karę w wysokości ________ miesięcznej opłaty.

5.6. NAJEMCA w przypadku niedotrzymania warunków niniejszej umowy z jego strony lub w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy z jego winy, płaci WYNAJMUJĄCEMU karę w wysokości ____________________ opłaty miesięcznej. W takim przypadku kwota otrzymana przez WYNAJMUJĄCEGO tytułem czynszu najmu jest zwracana NAJEMCY w całości, pomniejszona o kwotę naliczoną za rzeczywisty czynsz najmu lokalu.

5.7. Agencja nie przyjmuje na siebie żadnego obowiązku rozstrzygania sporów pomiędzy stronami. Spory wynikające z umowy strony rozwiązują w drodze wzajemnych negocjacji, aw przypadku braku porozumienia na drodze arbitrażu lub sąd ludowy gdzie w razie potrzeby agencja może zostać wezwana w charakterze świadka.

6. RÓŻNE.

6.1. W wynajmowanym lokalu zainstalowany jest numer telefonu (oddzielny, z blokadą).

6.2. Kwestie nieuwzględnione w umowie są rozwiązywane zgodnie z obowiązującymi przepisami Federacji Rosyjskiej.

6.3. WYNAJMUJĄCY w razie potrzeby wyznacza ________________________________

odpowiedzialny za wykonanie tej umowy.

6.4 W pokoju tym razem z NAJEMCĄ zamieszkać będą:________________________________________________

6.5. Specjalne warunki:

7. DANE I PODPISY STRON.

ODDAJĄCY W DZIERŻAWĘ

Wydana seria paszportów __

Numer seryjny paszportu

zarejestrowany_

NAJEMCA

Wydana seria paszportów __

Numer seryjny paszportu

zarejestrowany_

tel. dom./sl. ____________________

Strony znają zasady korzystania z lokali mieszkalnych, utrzymania budynku mieszkalnego i przyległego terytorium w Federacji Rosyjskiej. Strony zapoznały się z umową iw pełni zgadzają się z jej treścią.

ODDAJĄCY W DZIERŻAWĘ____________________

NAJEMCA____________________

„____”____________________200

Zgodnie z ustawodawstwo rosyjskie, obywatele Federacji Rosyjskiej, którzy są właścicielami jakiejkolwiek nieruchomości, mają prawo ją wynajmować lub wynajmować. Procedura sporządzenia i zawarcia odpowiedniej umowy zależy od tego, jakie osoby są zaangażowane w transakcję (osoby fizyczne lub prawne).

Jednak właściciele mieszkań często nie uważają za konieczne zawierania umowy najmu mieszkania z drugą stroną (najemcą), chociaż dokument ten pozwoliłby im uniknąć różnych sprzeczności, które często rozstrzygane są dopiero na drodze sądowej i nieuchronnie powstają między właściciel i najemca.

Bardzo aktualna kwestia, rozstrzygnięta poprzez zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego, to liczba osób zamieszkujących wynajmowane mieszkanie. Również przy wynajmie mieszkania bardzo ważne jest wcześniejsze formalne ustalenie działań i odpowiedzialności stron na wypadek różnych sytuacji awaryjnych.

Ponadto, jeśli planujesz wynająć mieszkanie, nierzadko jego właściciel ostrzega, że ​​w każdej chwili może cię odwiedzić z „czekami”. Jest to bezpośrednie naruszenie Twoich praw jako najemcy!

Następny ważny punkt to nieprzewidziane okoliczności, które mogą nagle zaistnieć dla jednej ze stron. Załóżmy, że zgodziłeś się z właścicielem na wynajem mieszkania na sześć miesięcy. Mija kilka miesięcy i nagle dostajesz telefon od właściciela mieszkania z żądaniem opuszczenia lokalu w ciągu dwóch dni, ponieważ jego córka wychodzi za mąż i teraz będzie mieszkała z mężem pod tym adresem. Co zrobić w takiej sytuacji? Podpisz wcześniej umowę najmu!

Umowa najmu mieszkania od strony prawnej

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, którą osoby nieobeznane z terminologią prawniczą nazywają umową najmu lokalu mieszkalnego, jest wzajemną odpłatną i konsensualną umową zawieraną pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego lub osobą przez niego upoważnioną (właścicielem) a osobą fizyczną, która chce otrzymać to mieszkanie do posiadania i używania w celu zamieszkiwania w nim za opłatą i przez określony czas (zwany dalej najemcą).

Przedmiotem takiej umowy jest wyodrębniona dzielnica mieszkaniowa nadająca się do stałego zamieszkania. Do takich lokali zalicza się: budynek mieszkalny, mieszkanie, część budynku mieszkalnego lub mieszkanie.

Umowa najmu mieszkania przewiduje wzajemne zobowiązania stron. Rozważ główne obowiązki przypisane właścicielowi lokalu:

1. Wynajmujący zobowiązuje się za określoną opłatą udostępnić najemcy nieodpłatnie lokal mieszkalny do posiadania i używania, przy czym wynajmowany lokal musi być w stanie nadającym się do zamieszkania.
2. Wynajmujący zobowiązuje się do prowadzenia eksploatacji budynku mieszkalnego, w którym znajduje się wynajmowane mieszkanie, zgodnie z odpowiednimi wymaganiami.
3. Wynajmujący zobowiązuje się do zapewnienia najemcy niezbędnych mediów.
4. Wynajmujący zobowiązuje się do zapewnienia prace naprawcze wspólna własność domu i urządzeń lokalu mieszkalnego do pełnego świadczenia usług publicznych.

Jeśli chodzi o drugą stronę (pracodawca):

1. Przestrzeń mieszkalna musi być wykorzystywana wyłącznie do celów mieszkalnych.
2. Najemca lokalu jest zobowiązany do zapewnienia jego bezpieczeństwa.
3. Najemca zobowiązuje się do utrzymywania lokalu w należytym stanie.
4. Reorganizacja i przebudowa lokalu mieszkalnego przez najemcę odbywa się wyłącznie za zgodą właściciela.
5. Najemca zobowiązuje się do terminowego uiszczania ustalonej opłaty za korzystanie i posiadanie lokalu mieszkalnego.
6. Najemca zobowiązuje się do samodzielnego uiszczania miesięcznych opłat za media, chyba że umowa najmu stanowi inaczej.

Jak sporządzić umowę najmu mieszkania

W zależności od terminu, istnieją dwa rodzaje umów: krótkoterminowe i długoterminowe. Krótkoterminowa umowa najmu mieszkania zawierana jest na okres do 1 roku, a długoterminowa - do 5 lat. Jeżeli umowa nie określa warunków jej obowiązywania, wówczas umowę uważa się za zawartą na 5 lat.

Typową umowę najmu mieszkania, której próbkę opublikowano na oficjalnej stronie gotowych formularzy, można pobrać tutaj:

1. Umowa najmu długoterminowego lokalu mieszkalnego - pobierz.
2. Umowa najmu krótkoterminowego lokalu mieszkalnego - pobierz.

Na wzajemne porozumienie stron warunki umowy mogą ulec zmianie lub uzupełnieniu.

Na co należy zwrócić uwagę podpisując umowę najmu mieszkania

Potencjalny najemca przed podpisaniem umowy najmu lokalu mieszkalnego musi upewnić się, że właściciel lokalu mieszkalnego posiada kwalifikacje prawnicze, to znaczy, że wynajmujący jest zobowiązany do przedłożenia dokumentów tytułowych, zgodnie z którymi mieszkanie należy do niego. Może to być świadectwo własności lokalu mieszkalnego, umowa sprzedaży, umowa zamiany, umowa darowizny lub orzeczenie sądu o własności tej nieruchomości.

Jeżeli umowa najmu lokalu mieszkalnego jest podpisana przez przedstawiciela jednej ze stron, to w celu potwierdzenia jego uprawnień osoba upoważniona musi dołączyć pisemne upoważnienie (pełnomocnictwo). Co ważne, w kompetencjach takiego przedstawiciela mieści się prawo do podpisania umowy o pracę i otrzymywania czynszu.

Jeżeli wynajmującym jest osoba, która nie osiągnęła pełnoletności, to do zawarcia umowy najmu wymagane będzie odpowiednie zezwolenie w imieniu organu opiekuńczo-wychowawczego.

Co do zasady umowa najmu mieszkania zawierana jest na okres nie dłuższy niż 5 lat. Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa zawarta na okres dłuższy niż rok podlega rejestracji państwowej.

„Kaucja ubezpieczeniowa uchroni przed stratami”

Należy zauważyć, że w wielu przypadkach wynajem lokalu mieszkalnego nie jest kompletny bez kaucji lub kaucji pieniężnej. Po co to jest? Ta ilość jest swego rodzaju ubezpieczeniem (odszkodowaniem) od ewentualnych szkód wyrządzonych w trakcie eksploatacji mieszkania. Również koszt kwoty zaliczki występuje w przypadku nieprzewidzianych okoliczności. Np. najemca wyprowadził się z wynajmowanego mieszkania i oczywiście nie powiadomił o tym wynajmującego, w takim przypadku właściciel ma prawo pobrać wpłaconą kaucję ubezpieczeniową na konto w zeszłym miesiącu wynajem.

Kaucja ubezpieczeniowa chroni wynajmującego lokal przed stratami materialnymi, zwiększa poziom odpowiedzialności stron umowy oraz bezpieczeństwo warunków transakcji. Z reguły wielkość kaucji jest równa wysokości miesięcznego czynszu, ale jej wysokość zależy bezpośrednio od pewnych warunków. Zgadzam się, jeśli „uciekinierzy” zostawią ci ogromne rachunki za telefon, to kaucja w wysokości miesięcznego czynszu oczywiście nie wystarczy, a znalezienie najemcy, który nie zapłacił i pociągnięcie go do odpowiedzialności w sądzie, będzie cię kosztować nawet więcej.

Musisz mieć świadomość, że wielkość kaucji zależy bezpośrednio od zobowiązania, jakie ona przewiduje. Dlatego wskazanie w umowie najmu procedury wniesienia i zwrotu kaucji to konieczność!

Kto korzysta z zawarcia umowy najmu mieszkania

Na tej podstawie można stwierdzić, że umowa najmu jest korzystna zarówno dla wynajmującego (właściciela mieszkania), gdyż nieruchomość do niego należy, a umowa jest gwarantem naprawienia szkody w mieniu, jak i dla najemcy, ponieważ umowa najmu mieszkania zapewnia najemcy spokojne życie i ochronę jego praw w przypadku naruszenia przez wynajmującego ustalonych wymagań.

Rejestracja umowy najmu mieszkania

Rejestracja umowy najmu mieszkania to procedura mająca na celu legitymizację tej transakcji. Należy zauważyć, że rejestracja umowy najmu jest fakultatywna, jeśli umowa jest prawidłowo zawarta. Istnieją jednak pewne okoliczności, które powodują konieczność uzyskania „zgody państwa”. Takie przypadki obejmują:

1. Najem lokalu wydawany jest na okres dłuższy niż rok.
2. Stronami umowy są osoby prawne (lub przynajmniej jedna ze stron działa jako osoba prawna).

Rejestracji umowy najmu mieszkania towarzyszy dokonanie odpowiedniego wpisu w Jednolitym Państwowym Rejestrze Praw, po czym dokument staje się prawnie wiążący. Rejestracja umowy chroni Twoje prawa i interesy, a także potwierdza legalność transakcji.

W celu zarejestrowania zwykłej umowy najmu mieszkania jedna ze stron musi złożyć stosowny wniosek, dołączyć dowód wpłaty rejestracyjnej, dwa egzemplarze umowy najmu lokalu (lub więcej, w zależności od liczby stron umowy) oraz wyjaśnienie lokalu, który można odpłatnie zamówić w biurze inwentaryzacji technicznej.

Rejestracja takiej umowy jest pożądana, jeżeli:

1. Nie ufasz zbytnio swoim najemcom.
2. Musisz okresowo opuszczać miasto, w którym wynajmujesz mieszkanie.
3. Nie masz wystarczająco dużo czasu na kontrolę bezpieczeństwa wynajmowanego mieszkania.
4. Chcesz ubezpieczyć się od przykrych konsekwencji.

Jeśli chodzi o najemców, jedyne, czego się od nich wymaga, to podpisanie umowy, ale jeśli najemca odmówi zarejestrowania dokumentu, jest to już powód do myślenia dla właściciela mieszkania.

Warto się rozejrzeć

Zawierając umowę najmu, bądź czujny, jeśli:

Koszt powierzchni mieszkalnej jest znacznie niższy niż jej wartość rynkowa. Z reguły tanie mieszkania na wynajem można znaleźć tylko „przez znajomego lub pokrewieństwo”, w innych przypadkach taka oferta to kolejny powód do ostrożności.

Właściciel lokalu przyspiesza proces zawarcia umowy i przelewu pieniędzy, nie nalegając jednocześnie na szczegółowe oględziny mieszkania. W takiej sytuacji każda pochopna decyzja może prowadzić do katastrofalnych konsekwencji dla pracodawcy. Pospiesznie zawierając umowę, tracisz możliwość dochodzenia roszczeń wobec właściciela mieszkania w związku z nieodpowiednimi warunkami mieszkalnymi. Podpisanie umowy i przelew pieniędzy - Ostatni etap przetwarzanie transakcji. Przede wszystkim zwróć należytą uwagę na stan urządzeń gazowych, instalacji elektrycznej, wod-kan, kłódki meble, serwisowanie urządzeń elektrycznych i sprzęt AGD i ogólny stan mieszkania. Dodatkowo w umowie możesz sporządzić spis sprzętu AGD i mebli, stopnia ich zużycia, stanu i funkcjonalności.

Poświadcz zaświadczenie o przekazie pieniężnym paragonem. Kalkulacje finansowe są nieodzownym atrybutem wszystkich transakcji wynajmu mieszkań - przelewem Pieniądze od najemcy do właściciela mieszkania. Na podstawie obowiązujących przepisów zaleca się wystawianie paragonów w przypadku rozliczeń przekraczających kwotę 10 min. wynagrodzenie jednak w praktyce obecność paragonu jest pożądana przy mniejszych kwotach. Zgadzam się, obrona Twoich interesów jest znacznie łatwiejsza i skuteczniejsza, jeśli były one udokumentowane, zwłaszcza że paragon ma moc prawną, a także jest niepodważalnym dowodem wzajemnych rozliczeń.

Pokwitowanie jest bardzo proste do sporządzenia i z reguły nie wymaga notarialnego poświadczenia. Wystarczy, że strony podają swoje dane paszportowe, adres zameldowania i faktycznego zamieszkania, kwotę pieniędzy oraz przedmiot płatności.

Oszuści liczą na Twoją nieuwagę

Pośpiech i nieuwaga klientów zainteresowanych mieszkaniem sprzyja pozbawionym skrupułów właścicielom, dlatego poświęć jak najwięcej czasu na zapoznanie się z dokumentami osobistymi właściciela mieszkania, dokumentami tytułowymi, zgodnie z którymi mieszkanie należy do właściciela, aktami prawnymi relacji „wynajmujący – najemca”, a także zasady rozliczeń finansowych.

Podsumować

Umowa najmu lokalu mieszkalnego w pełni reguluje najważniejszy stosunek prawny łączący jej strony – najemcę i wynajmującego. Czas trwania umowy najmu lokalu mieszkalnego wpływa na formalność jej zawarcia (krótkoterminowy lub długoterminowy), a także konieczność rejestracji w USRR.

Wynajmujący i najemca mają prawo do obrony negatywne konsekwencje sprawdzając dokumenty, zawierając umowę najmu mieszkania, meldując się w ZSRR, składając kaucję ubezpieczeniową, a także dokonując pisemnych rozliczeń finansowych.

Umowa najmu mieszkania działa w interesie obu stron, ustanawia wzajemną odpowiedzialność i zapewnia wszelkie niezbędne gwarancje.

Siergiej Preżewalski, rmnt.ru