Jeżeli wskaźnik kapitalizacji jest równy stopie dyskontowej. Podejście własności obejmuje dwie metody

Dysk-e jest metodą niesienia przyszłości. paragon-identyfikator-th sr-tv (przyszłe dochody i wydatki) do bieżącego (w szacowanym momencie) ich studziesięciu. Dysk to przyszłość. akt-iuse w celu określenia ich sztuki w teraźniejszości. temp. Różnica m / y przyszłość. suma dochodów i ich bieżący koszt-yusostavl. cenę, według której szacuje się niedogodności związane z odmową wykorzystania tej kwoty w chwili obecnej.

Przeniesienie bieżących przepływów pieniężnych w przyszłość. punkt w czasie tzw kroplówka-ona. Oznacza to, że capi-I jest definicją przyszłości. koszt prądu Pieniądze. Pr-ss, w którym m podane są inicjały. kwota i stopa procentowa, w obliczeniach finansowych nazywana jest procentem akumulacji (kapitał th). disc-ia, naz. proces dysku-i.

W pierwszym przypadku rozmawiamy o ruchu. przepływ pieniędzy z teraźniejszości. w przyszłość, w drugim - odwrotnie. Okres, dla którego oceniany jest efekt. inwestycja tys horyzont kalkulacji. Najczęściej przy obliczaniu efektu ekonomicznego inwestycji uwzględnia się przepływy pieniężne za rok obrotowy. Częstotliwość uwzględniania przepływów pieniężnych naz obliczony pas. Za początkowy rok horyzontu obliczeniowego uważa się rok rozpoczęcia finansowania prac nad realizacją projektu Rok końcowy horyzontu obliczeniowego może być określony standardowym okresem użytkowania sprzętu lub planowanym (standardowym) okres aktualizacji produktu.

Def. kapitału zwiększyć pervonach.velichinyden-x wed-in dzięki dodaniu naliczonego-th% podczas przechodzenia od chwili obecnej do przyszłości. Disk-e - amortyzacja przyszłych kwot pieniężnych, gdy są one redukowane do bieżącego momentu.

- wskaźnik kapitalizacji;

- współczynnik rabatu,

gdzie D– stopa procentowa (stopa dyskontowa) za okres (rok, kwartał, miesiąc); t- ilość okresów rozliczeniowych (lata, kwartały, miesiące).

Różnica polega jedynie na definicji czynnika D, kat-th we wzorze % składany to stopa procentowa, a we wzorze współczynnik. dysk - stopa dyskontowa Vkach-ve% zastosowanej stawki. Średnie oprocentowanie kredytów długoterminowych oprocentowanie depozytów, stopy refinansowania Narodowego Banku Republiki Białoruś.

Bank %-% stawki, czyli ceny płaconej przez bank właścicielowi zasoby finansowe do użytku tymczasowego. Właściciel kapitału udostępnia bankowi swoje zasoby do użytku, składa je w depozycie, za który bank pobiera odsetki według stopy depozytowej.

Stawka prowizji kredytu- jest to cena kredytu, którą płaci bankowi użytkownik tego kredytu lub inw-or. Stopa ta jest wyższa niż stopa procentowa banku o marżę banku.

Wycena udziału własnościowego w spółce jest równa wartości bieżącej przyszłych zysków z tytułu tego udziału. Wszystkie podejścia do wyceny określają wartość bieżącą przyszłych dochodów z tytułu własności, niektóre bardziej bezpośrednio niż inne. Procedura obliczania wartości rynkowej przedsiębiorstwa w podejściu dochodowym polega na:

Znajomość teorii pieniądza w czasie;

Określenie współczynnika kapitalizacji;

Procent rabatu.

Pojęcie wartości pieniądza w czasie opiera się na następującej podstawowej zasadzie: dolar jest teraz wart więcej niż dolar, który zostanie otrzymany w przyszłości, na przykład za rok, ponieważ można go zainwestować, a to przyniesie dodatkowe zysk. Zasada ta jest najważniejszym przepisem w całej teorii finansów i analizy inwestycji. Przyszła wartość pieniądza to kwota, na jaką zainwestowane w danym momencie pieniądze zmienią się po pewnym czasie, przy uwzględnieniu określonej stopy procentowej. Określenie przyszłej wartości pieniądza wiąże się z procesem kapitalizacji wartości początkowej, czyli stopniowego zwiększania zainwestowanej kwoty poprzez dodawanie kwoty płatności odsetkowych do jej pierwotnej wielkości. Innymi słowy, jest to koncepcja, na której opiera się założenie, że pieniądz powinien przynosić procent – ​​wartość pieniądza dzisiaj jest wyższa niż wartość tej samej kwoty otrzymanej w przyszłości. „Złota” zasada biznesowa mówi: Kwota otrzymana dzisiaj jest większa niż ta sama kwota otrzymana jutro.

Innym ważnym wskaźnikiem służącym do określenia wartości nieruchomości komercyjnych jest określenie współczynnika kapitalizacji. Stopa kapitalizacji to stopa zwrotu, która odzwierciedla relację między dochodem a wartością wycenianego obiektu, wskaźnikiem odzwierciedlającym stosunek oczekiwanego rocznego dochodu (NAR) do wartości nieruchomości przedsiębiorstwa. Uwzględnia to zarówno sam zysk netto uzyskany z eksploatacji ocenianego obiektu, jak i zwrot środków trwałych wydanych na nabycie obiektu. Współczynnik kapitalizacji uwzględniający te dwa składniki nazywany jest ogólnym wskaźnikiem kapitalizacji lub stopą kapitalizacji dochodu netto. W takim przypadku dochód netto wykorzystywany do kapitalizacji jest ustalany na określony okres, z reguły na rok. Zatem całkowity wskaźnik kapitalizacji (lub pełny etat kapitalizacja) wyraża zależność między rocznym dochodem netto uzyskanym w wyniku eksploatacji obiektu a jego wartością rynkową.

Stopa kapitalizacji dzieli dochód na dwie części:

Zwrot inwestycji kapitałowych w nieruchomości;

Otrzymywanie dochodów z tytułu własności obiektu.

Metodę kapitalizacji dochodu stosuje się, jeżeli:

Strumienie dochodów mają stabilne wartości dodatnie;

Strumienie dochodów rosną w stałym, umiarkowanym tempie.

Tej metody nie należy stosować w przypadku niestabilności strumieni przychodów, nieruchomości w trakcie budowy lub konieczności przeprowadzenia istotnego remontu nieruchomości, braku informacji o faktycznych transakcjach sprzedaży i wynajmu nieruchomości, kosztach eksploatacji oraz innych informacji, które sprawiają, że trudne do obliczenia dochodu operacyjnego netto i kapitalizacji stopy procentowej.

Podstawowy wzór obliczeniowy jest następujący:

gdzie C jest wartością nieruchomości, rub.;

CHOD - dochód operacyjny netto, rub.;

Rcap - współczynnik kapitalizacji.

Istnieje kilka metod określania współczynnika kapitalizacji:

Sposób wyznaczania współczynnika kapitalizacji z uwzględnieniem zwrotu kosztów kapitału;

Powiązana metoda inwestycyjna lub technika grupy inwestycyjnej (kapitał własny i dłużny);

Metoda ekstrakcji rynku (wyciskanie rynku).

Na początek rozważmy metodologię określania wskaźnika kapitalizacji, biorąc pod uwagę zwrot kosztów kapitału.

gdzie Rcap - współczynnik kapitalizacji;

Rdoh cap - stopa zwrotu z kapitału;

Spadek wartości nieruchomości (część zużywalna majątku);

Rnormalny zwrot - stopa zwrotu kapitału;

Stopę zwrotu z kapitału (R doh cap) buduje się najczęściej metodą konstrukcji kumulatywnej, gdzie stopa zwrotu wolna od ryzyka, premie za ryzyko inwestowania w nieruchomości, premie za niską płynność nieruchomości, premie za zarządzanie inwestycjami są podsumowane.

Stopa zwrotu wolna od ryzyka – stopa oprocentowania aktywów o dużej płynności, tj. jest to stopa, która odzwierciedla rzeczywiste możliwości rynkowe dla firm i osób fizycznych w zakresie inwestowania pieniędzy bez ryzyka braku zwrotu.

Kalkulacja premii za ryzyko:

Premia za niską płynność. Przy obliczaniu tego składnika bierze się pod uwagę brak możliwości natychmiastowego zwrotu inwestycji zainwestowanych w obiekt nieruchomości i można go przyjąć przy stopie inflacji dla typowego czasu ekspozycji obiektów podobnego do ocenianego na rynku;

Premia za ryzyko inwestowania w nieruchomości. W takim przypadku uwzględnia się możliwość przypadkowej utraty wartości konsumenckiej przedmiotu, a składka może być przyjęta w wysokości składek ubezpieczeniowych w towarzystwach ubezpieczeniowych o najwyższej kategorii niezawodności;

Premia za zarządzanie inwestycjami. Im bardziej ryzykowne i złożone są inwestycje, tym bardziej kompetentnego zarządzania wymagają. Wskazane jest obliczenie dodatku na zarządzanie inwestycją z uwzględnieniem współczynnika niedociążenia i strat w poborze opłat czynszowych.

Wskaźnik kapitalizacji obejmuje stopę zwrotu z inwestycji oraz stopę zwrotu z kapitału. Jeżeli kwota kapitału zainwestowanego w nieruchomość pozostaje niezmieniona i zostanie zwrócona przy jej odsprzedaży, nie ma potrzeby obliczania stopy zwrotu.

Jeżeli przewidywana jest zmiana wartości składnika aktywów, wówczas konieczne staje się uwzględnienie we wskaźniku kapitalizacji zwrotu z kapitału kapitału. Stopa zwrotu kapitału określa roczną kwotę zwrotu środków zainwestowanych w nieruchomość w przypadku, gdy z jakiegokolwiek powodu przewiduje się utratę tych środków (w całości lub w części) w okresie posiadania nieruchomości.

Stopę zwrotu z kapitału (Rnorm return) można obliczyć na trzy sposoby:

Prosty zwrot z kapitału (metoda Ringa);

Zwrot kapitału na fundusz refundacyjny i stopa zwrotu z inwestycji (metoda Inwooda), nazywana jest czasem metodą rentową;

Zwrot kapitału na fundusz kompensacyjny i wolna od ryzyka stopa procentowa (metoda Hoskolda).

Metoda pierścieniowa. Ta metoda jest odpowiednia, gdy oczekuje się, że kapitał będzie spłacany w równych ratach.

gdzie n to pozostały okres ekonomicznej użyteczności, lata.

Metoda Inwooda. Używane, jeśli kwota zwrotu z kapitału jest reinwestowana według stopy zwrotu z inwestycji.

gdzie SFF - współczynnik funduszu kompensacyjnego SFF = Y/((1+Y)n-1);

Y to stopa zwrotu z inwestycji.

Metoda Hoskolda. Używane, gdy stopa zwrotu z początkowej inwestycji jest dość wysoka, co sprawia, że ​​reinwestycja przy tej samej stopie jest mało prawdopodobna.

gdzie Yb jest stopą wolną od ryzyka.

Spadek wartości nieruchomości (?), który nastąpi po n latach, uwzględnia wartość późniejszej odsprzedaży nieruchomości we wskaźniku kapitalizacji.

0 jeżeli wartość wycenianego obiektu nie ulega zmianie,

udział, o jaki planuje się pomniejszyć wartość wycenianego przedmiotu, w przypadku obniżenia wartości wycenianego przedmiotu,

Udział, o jaki planuje się zwiększyć wartość wycenianego przedmiotu w przypadku wzrostu wartości wycenianego przedmiotu.

Obliczanie wskaźnika kapitalizacji metodą market squeeze Na podstawie danych rynkowych dotyczących cen sprzedaży oraz wartości NPV porównywalnych nieruchomości można obliczyć wskaźnik kapitalizacji:

gdzie CHODi - dochód operacyjny netto i-tego obiektu analogowego, rub.;

Сi to cena sprzedaży i-tego obiektu analogowego, rub.

Inną metodą obliczania stopy kapitalizacji jest metoda inwestycji powiązanych.

Jeśli nieruchomość jest nabywana z kapitałem własnym i długiem, wskaźnik kapitalizacji musi spełniać wymagania dotyczące zwrotu z obu części inwestycji. Wartość współczynnika określa się metodą inwestycji powiązanych lub techniką grupy inwestycyjnej. Współczynnik kapitalizacji pożyczonego kapitału nazywany jest stałą hipoteczną i obliczany jest ze wzoru:

gdzie Rm - stała hipoteki;

DO - roczne płatności za obsługę zadłużenia, rub.;

K - kwota kredytu hipotecznego, rub.

Współczynnik kapitalizacji kapitału własnego obliczany jest według wzoru:

Ogólny wskaźnik kapitalizacji definiuje się jako średnią ważoną:

gdzie M jest wskaźnikiem zadłużenia hipotecznego.

Z powyższego warto zauważyć, że bez obliczenia stopy kapitalizacji dla nieruchomości po prostu nie da się uzyskać danych na temat efektywności zainwestowanego w nią kapitału. Po otrzymaniu wszystkich niezbędnych danych możesz łatwo obliczyć stopę kapitalizacji.

Kolejnym wskaźnikiem potrzebnym do obliczenia wartości nieruchomości metodą dochodową jest czynnik dyskontowy.

Stopa dyskontowa jest czynnikiem służącym do obliczania wartości bieżącej kwoty pieniędzy otrzymanych i zapłaconych w przyszłości.

gdzie i -- stopa procentowa;

n to liczba okresów.

Istnieje kilka metod określania współczynnika dyskonta:

Kumulacyjna metoda budowy;

Metoda porównawcza inwestycji alternatywnych;

metoda selekcji;

metoda monitorowania.

Metoda konstrukcji kumulatywnej opiera się na założeniu, że stopa dyskontowa jest funkcją ryzyka i jest obliczana jako suma wszystkich ryzyk właściwych dla każdej konkretnej nieruchomości.

Premia za ryzyko obliczana jest poprzez zsumowanie wartości ryzyka tkwiących w danej nieruchomości.

Metoda doboru – stopa dyskontowa, jako stopa procentowa składana, obliczana jest na podstawie danych o zrealizowanych transakcjach podobnymi obiektami na rynku nieruchomości. Ta metoda jest dość pracochłonna. Mechanizm kalkulacji polega na odtworzeniu założeń co do wysokości przyszłych dochodów, a następnie porównaniu przyszłych przepływów pieniężnych z początkową inwestycją (ceną zakupu). W takim przypadku obliczenie będzie się różnić w zależności od ilości wstępnych informacji i wielkości ocenianych praw.

Stopy dyskontowej (w przeciwieństwie do wskaźnika kapitalizacji) nie można wydobyć bezpośrednio z danych sprzedażowych, ponieważ nie można jej obliczyć bez określenia oczekiwań nabywcy co do przyszłych przepływów pieniężnych.

Najlepszą opcją wyliczenia stopy dyskontowej metodą alokacji jest przeprowadzenie wywiadu z kupującym (inwestorem) i ustalenie, jaka stopa została zastosowana do ustalenia ceny sprzedaży, jak zbudowano prognozę przyszłych przepływów pieniężnych. Jeżeli rzeczoznawca w całości otrzymał interesujące go informacje, wówczas może obliczyć wewnętrzną stopę zwrotu (ostateczną stopę zwrotu) podobnego obiektu. Będzie się kierować uzyskaną wartością przy ustalaniu stopy dyskontowej.

Chociaż każda nieruchomość jest wyjątkowa, przy pewnych założeniach możliwe jest uzyskanie stóp dyskonta wydobycia, które są zgodne z ogólną trafnością przyszłych prognoz. Należy jednak wziąć pod uwagę, że transakcje kupna i sprzedaży takich dostarczonych przedmiotów, których dotychczasowe wykorzystanie jest najlepsze i najbardziej efektywne, powinny być wybierane jako podobne.

Zwykły algorytm obliczania stopy dyskontowej metodą alokacji jest następujący:

Modelowanie dla każdego obiektu analogowego przez określony czas według scenariusza najlepszego i najbardziej efektywnego wykorzystania przepływów dochodów i wydatków;

Obliczenie stopy zwrotu z inwestycji dla obiektu;

Uzyskane wyniki przetwarzać w dowolny akceptowalny statystycznie lub ekspercko sposób w celu doprowadzenia charakterystyki analizy do ocenianego obiektu.

Metoda monitorowania opiera się na regularnym monitorowaniu rynku, śledzeniu głównych transakcji wskaźniki ekonomiczne inwestycja w nieruchomości. Takie informacje powinny być podsumowywane dla różnych segmentów rynku i regularnie publikowane. Takie dane służą jako wskazówka dla rzeczoznawcy, pozwalają na jakościowe porównanie uzyskanych wyliczonych wskaźników ze średnimi rynkowymi, sprawdzenie słuszności różnego rodzaju założeń.

Rosyjscy rzeczoznawcy najczęściej obliczają stopę dyskontową za pomocą kumulatywnej metody konstrukcji (wzór). Wynika to z największej prostoty obliczania stopy dyskontowej metodą budowy kumulatywnej w obecnych warunkach rynku nieruchomości.

Wszelkie, nawet najbardziej skomplikowane operacje dyskontowe sprowadzają się do formuły dyskontowej:

gdzie PV jest wartością przyszłą, rub.;

FV - aktualna wartość, rub.;

i - stopa dyskontowa;

n - termin (liczba okresów);

Znając stopę dyskontową, można oszacować wartość nieruchomości komercyjnej metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych. Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych jest najbardziej wszechstronną metodą ustalania wartości bieżącej przyszłych przepływów pieniężnych. Przepływy pieniężne mogą zmieniać się dowolnie, płynąć nierównomiernie i różnić się wysoki poziom ryzyko. Wynika to ze specyfiki czegoś takiego jak nieruchomości. Nieruchomość nabywana jest przez inwestora głównie ze względu na określone korzyści w przyszłości. Inwestor postrzega nieruchomość jako zbiór przyszłych korzyści i ocenia jej atrakcyjność pod kątem korelacji wartości pieniężnej tych przyszłych korzyści z ceną, za jaką nieruchomość może zostać nabyta.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych szacuje wartość nieruchomości na podstawie bieżącej wartości dochodu, na którą składają się prognozowane przepływy pieniężne oraz wartość rezydualna.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych ma własny algorytm obliczeniowy:

Definicja okresu prognozy. Definicja okresu prognozy zależy od ilości informacji wystarczających do prognoz długookresowych. Starannie wykonana prognoza pozwala przewidzieć charakter zmian przepływów pieniężnych w dłuższym okresie.

W międzynarodowej praktyce wyceny średnia wartość okresu prognozy wynosi 5-10 lat, dla Rosji typową wartością będzie okres 35 lat. Jest to realistyczny okres, na który można sporządzić rozsądną prognozę.

Prognozowanie wielkości przepływów pieniężnych z nieruchomości na każdy rok prognozy.

Prognozowanie przepływów pieniężnych, w tym rewersji, wymaga:

Staranne analizy oparte sprawozdawczość finansowa przedłożonych przez klienta o przychodach i wydatkach z nieruchomości w okresie retrospektywnym;

Badanie aktualnego stanu rynku nieruchomości i dynamiki zmian jego głównych cech;

Prognoza przychodów i wydatków na podstawie odtworzonego rachunku zysków i strat.

Przy wycenie nieruchomości metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych oblicza się kilka rodzajów dochodów z obiektu:

Potencjalny dochód brutto;

Rzeczywisty dochód brutto;

Przychód operacyjny netto;

Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem;

Przepływy pieniężne po opodatkowaniu.

Przepływy pieniężne po opodatkowaniu to przepływy pieniężne przed opodatkowaniem pomniejszone o płatności podatku dochodowego właściciela nieruchomości.

W praktyce rzeczoznawcy rosyjscy dyskontują dochody zamiast przepływów pieniężnych:

CHOD (wskazujący, że nieruchomość została przyjęta jako nieobciążona zobowiązaniami dłużnymi);

Przepływy pieniężne netto z wyłączeniem kosztów operacyjnych, podatku gruntowego i przebudowy;

Dochód do opodatkowania.

Cechy obliczania przepływów pieniężnych przy użyciu metody.

Podatek od nieruchomości (podatek od nieruchomości), na który składa się podatek gruntowy i podatek od nieruchomości, należy odliczyć od rzeczywistego dochodu brutto w ramach kosztów operacyjnych.

Amortyzacja ekonomiczna i podatkowa nie jest realną płatnością gotówkową, więc uwzględnianie amortyzacji w prognozowaniu dochodów jest zbędne.

Opłaty z tytułu obsługi kredytu (spłaty odsetek i spłaty zadłużenia) należy odjąć od dochodu operacyjnego netto, jeżeli oceniana jest wartość inwestycyjna obiektu (dla konkretnego inwestora). Oceniając wartość rynkową nieruchomości, nie musisz czytać rat kredytu.

Wydatki biznesowe właściciela nieruchomości należy odjąć od rzeczywistej kwoty brutto. dochodu, jeżeli mają one na celu zachowanie niezbędnych cech przedmiotu.

W ten sposób:

CHOD = DDD - RR - Wydatki biznesowe właściciela nieruchomości związane z nieruchomością, (14)

Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem = NPV – inwestycja kapitałowa – obsługa pożyczki + wzrost pożyczki, (15)

Przepływy pieniężne po opodatkowaniu dla nieruchomości = Przepływy pieniężne przed opodatkowaniem – Płatności podatku dochodowego właściciela nieruchomości (16)

Koszt rewersji można przewidzieć za pomocą:

Ustalenie ceny sprzedaży na podstawie analizy aktualnego stanu rynku, monitoringu kosztu podobnych obiektów oraz założeń co do przyszłego stanu obiektu;

Dokonywanie założeń dotyczących zmian wartości nieruchomości w okresie posiadania;

Kapitalizacja dochodu za rok następujący po roku, w którym zakończył się okres prognozy, przy zastosowaniu obliczonej przez siebie stopy kapitalizacji.

Koszt rewersji należy zdyskontować (o współczynnik z ostatniego roku prognozy) i dodać do sumy bieżących wartości przepływów pieniężnych.

Zatem wartość nieruchomości jest równa sumie wartości bieżącej prognozowanych przepływów pieniężnych i wartości bieżącej wartości rezydualnej (rewersji).

wycena reorganizacja dyskontowanie kosztowne

Aby rozwijać biznes, niezbędna jest umiejętność obliczania przepływów pieniężnych z najwyższą dokładnością. Można to zrobić tylko wtedy, gdy wszystkie oczekiwane w przyszłości przepływy finansowe zostaną prawidłowo sprowadzone do chwili obecnej. Najważniejszym warunkiem tego jest prawidłowe obliczenie stopy dyskontowej. Najczęściej spotykane jest wyliczanie stopy dyskontowej metodą konstrukcji kumulatywnej.

Istota i cechy kumulatywnej metody obliczeniowej

Do obliczenia wskaźnika kapitalizacji i stopy dyskontowej stosuje się metodę konstrukcji kumulatywnej. Za jego pomocą ocenia się szereg składników majątkowych (nieruchomości, sprzęt, maszyny). Można go również wykorzystać do obliczenia współczynnika kapitalizacji, w którym to przypadku wartością wymaganego kryterium jest różnica między wartością a tempem wzrostu (spadku) rentowności biznesu.

Dziś jest ich kilka różne drogi określają wartość stopy dyskontowej, jednak wszystkie mają swoje własne cechy i są stosowane w różnych warunkach:

• model CAPM(szacowanie aktywów kapitałowych) i jego odmiany (modele Carharta, Sharpe'a, Famy i Frencha, MCAPM). Jest odpowiedni dla dużych firm, które emitują własne akcje, które są przedmiotem obrotu na giełdzie. Zaletą metody jest duża dokładność w określeniu oczekiwanego zwrotu. Wady obejmują ignorowanie podatków i uwzględnianie wyłącznie ryzyka rynkowego. Ponadto metoda ta jest słabo dopasowana do rosyjskich realiów z niedostatecznym rozwojem rynku papierów wartościowych.
• modelu Gordona. Dotyczy to firm, które wypłacają dywidendy z akcji. Na podstawie dochodu z dywidendy jest w stanie jasno określić stopę zwrotu. Jednocześnie nie nadaje się dla spółek, które nie wypłacają dywidend lub robią to nieregularnie.
• Model WACC. Służy do oceny firm, które przyciągają dodatkowy kapitał na realizację projektów inwestycyjnych. Jest dobry do rozliczania zwrotu z długu i kapitału własnego. Jednak w procesie kalkulacji wykorzystuje się podejścia właściwe dla modeli Gordona, CAPM, kumulatywnej akumulacji i rentowności, więc metoda WACC jest obarczona wszystkimi ich wadami.
• Wycena pod kątem zwrotu z kapitału własnego (ROA, ROCE, ROE, ROACE). Odpowiedni dla firm (LLC, CJSC), które nie są notowane na giełdzie, jeśli chodzi o ich sprawozdania finansowe. W tym przypadku nie określa się stopy zwrotu, a jedynie aktualny stan firmy (rentowność jej kapitału).

Na tle wszystkich powyższych metod kumulatywny sposób obliczania stopy dyskontowej wyróżnia się tym, że można go wykorzystać do rozważenia i zważenia wszystkich ryzyk, które mogą wpłynąć na opłacalność realizowanej inicjatywy.

Może być stosowany nawet w przypadku nowych inicjatyw (start-upów), które nie posiadają jeszcze wskaźników finansowych. Ma zastosowanie do projektów inwestycyjnych, obrotu nieruchomościami, kapitalizacji spółek. Często stosowany w wycenie firmy typ zamknięty, której nie można oszacować metodą CAPM, ponieważ nie ma podobnych firm-analogów.

To prawda, że ​​metoda kumulatywnej konstrukcji stopy dyskontowej, mimo wszystkich swoich zalet, jest subiektywna, ponieważ wartość danego ryzyka należy przyjąć, korzystając zarówno z danych badawczych, jak i własnych wniosków specjalistów.

Opcje graficznego zapisu metody

Kalkulacja stopy dyskontowej metodą kumulatywną ma na celu określenie wielkości stopy wolnej od ryzyka, a także premii za Różne rodzaje ryzyka, a wszystko to jest korygowane o stopę inflacji. Istota metodologii polega na tym, że pod warunkiem inwestycji wolnej od ryzyka inwestorzy oczekują odpowiedniej stopy zwrotu, aw przypadku wystąpienia ewentualnych zagrożeń – wyższej rentowności projektu. Im więcej ryzyk, tym większy procent rentowności oczekiwany przez uczestników przedsięwzięcia.

Ogólna formuła wygląda następująco:

• r jest stopą dyskontową;
• r f jest stopą procentową wolną od ryzyka;
• r p to premia za możliwe ryzyko firmy;
• r p to premia za ryzyko związane z pracą w danym kraju;
• I - tempo procesów inflacyjnych (ceny konsumpcyjne).

Tutaj jako podstawę brane są dwa główne ryzyka - kraj i firma, ale jest też lista ryzyk, które należy wziąć pod uwagę. Część z nich może występować tylko w określonych branżach lub obszarach zarządzania. Dlatego formuła jest często zapisywana w tej formie:

R = Rf + R1 +… + Rn

w którym:

• Rf jest wartością stopy wolnej od ryzyka;
• R1 +… + Rn - wszystkie możliwe bonusy dla potencjalnych zagrożeń.

Ponieważ technika ta pozwala na uwzględnienie potencjalnych zagrożeń dla projektu inwestycyjnego, zarówno o charakterze ogólnym (poziom rozwoju gospodarczego, sytuacja polityczna), jak i specyficznym (stan danej branży, światowe lub regionalne trendy rynkowe), czasami formuła wygląda bardziej szczegółowo:

Re = Rf + C1 + C2 + C3 + C4 + C5 + C6 + C7

• Rf jest stopą wolną od ryzyka;

oraz wskaźniki oznaczone literą C to indywidualne premie za ryzyko dla:

• C1 to wielkość przedsiębiorstwa;
• C2 - źródła i struktura finansowania przedsiębiorstwa;
• C3 - dywersyfikacja terytorialna i towarowa;
• C4 – dywersyfikacja potencjalnych klientów;
• C5 - przewidywalność i oczekiwany zysk;
• C6 - możliwa niska jakość zarządzania i nierzetelność partnerów;
• C7 - inne możliwe przeszkody.

W takim przypadku każde ryzyko jest szacowane w przedziale od 0 do 5%, wszystkie wartości są dodawane do wskaźnika stopy wolnej od ryzyka.

Jaka jest definicja elementów składających się na formułę

Aby zastosować metodę skumulowanej stopy dyskontowej, należy określić wszystkie wskaźniki uwzględnione we wzorze. Zawsze należy zacząć od ustalenia stopy procentowej wolnej od ryzyka.

Stawkę można ustalić na następujące sposoby:

• Za podstawę można przyjąć poziom rentowności rządowych papierów wartościowych emitowanych przez Ministerstwo Finansów Federacji Rosyjskiej, takich jak OFZ lub GKO. Posiadają najwyższą ocenę wiarygodności, choć podobnie jak inne instrumenty finansowe nie dają pełnej gwarancji na wypadek strat.
• Druga opcja skupia się na rentowności lokat bankowych. Zwykle obliczenia dokonywane są według stóp procentowych długoterminowych depozytów w najbardziej wiarygodnych bankach państwowych i komercyjnych.

Czasami, choć rzadziej, stosowane są inne metody ustalania stopy wolnej od ryzyka. Możesz skorzystać z poziomu rentowności papierów wartościowych innych krajów, Banku Centralnego Rosji, odsetek od pożyczek międzybankowych.

Kolejnym etapem wymaganym do uwzględnienia stopy dyskontowej jest premia za ryzyko. Przyjrzyjmy się bardziej szczegółowo każdej grupie zagrożeń.

Kraj. Charakteryzuje ogólne niebezpieczeństwa prowadzenia działalności gospodarczej w danym państwie i jest ważny przy przyciąganiu inwestorów zagranicznych. Może to obejmować struktura państwa kraj, ogólna sytuacja polityczno-gospodarcza, przewidywalność działań rządu, stabilność waluta lokalna itp. Informacje te są analizowane i regularnie aktualizowane przez renomowane międzynarodowe firmy konsultingowe i agencje ratingowe, takie jak Fitch, Moody's, S&P. Według ratingu Moody's wszystkie państwa mają indeksy od AAA (ryzyka na poziomie 0,2%) do B (5%).

Ryzyka firmowe(ustawione w skali od 0 do 5%):

• Wielkość przedsiębiorstwa. Jak większa firma, im mniej ma konkurentów na rynku, więc niebezpieczeństwo jest niewielkie. Jeśli przedsiębiorstwo jest monopolistą w produkcji określonego rodzaju produktu, to jest równe zeru. Jednocześnie małe firmy mają przewagę w niektórych branżach ( żywnościowy, sprzedaż, Sektor usług).
• Struktura kapitału. Jeśli przeważają środki pożyczone lub firma ma niską płynność, wówczas należy zwiększyć wielkość premii za ryzyko.
• Zróżnicowanie terytorialne lub branżowe jest wynikiem badania asortymentu produktów i możliwości ich sprzedaży (stopień rozwoju sieci handlowej).
• Dywersyfikacja bazy klientów. Badanie popytu na produkt, obecność wystarczającej liczby nabywców, stopień uzależnienia od dużych zakupów indywidualnych klientów.
• Przewidywalność napływu środków jest nierozerwalnie związana z wcześniejszymi wskaźnikami, a także z rentownością projektu.
• Jakość zarządzania i sumienność partnerów. Problemy mogą pojawić się, gdy interesy uczestników projektu znacznie się różnią. Niska jakość zarządzania obejmuje niebezpieczeństwa związane z niewłaściwym doborem personelu, organizacją pracy, sprzeniewierzeniem funduszy itp.

Zazwyczaj wskaźniki te określane są metodą ekspercką, metodą wywiadów z przedstawicielami kierownictwa przedsiębiorstwa oraz specjalnie zaproszonymi specjalistami. Są mocne i Słabości. Z jednej strony metoda kumulatywna pozwala maksymalnie uwzględnić zagrożenia dla konkretnej firmy w obecnych warunkach. Z drugiej strony subiektywne wnioski ekspertów mogą okazać się błędne, co negatywnie wpłynie na realizację inicjatywy.

W ostatnie czasy aby zwiększyć poziom obiektywizmu w ocenie potencjalnych zagrożeń, firmy rzeczoznawcze opracowują zalecenia metodologiczne. W szczególności zaproponowano metodologię szacowania wielkości firmy, opartą na średnim koszcie kapitału przedsiębiorstw posiadających otwarte dane, które wytwarzają podobny asortyment produktów.

Przykład obliczenia stopy dyskontowej

Spróbujmy obliczyć stopę dyskontową na podstawie tych parametrów. Firma produkująca sprzęt AGD zamierza zorganizować produkcję i sprzedaż swoich produktów w kilku regionach Rosji. Połowa kapitału jest własna, reszta to pożyczone pieniądze. Przewidywany czas trwania inicjatywy to 3 lata.

Na początek skupmy się na podstawowym wskaźniku – wielkości stopy wolnej od ryzyka. Biorąc pod uwagę, że kredyt zostanie udzielony w banku komercyjnym, lepiej wziąć za podstawę średnie oprocentowanie lokat długoterminowych w wiarygodnych instytucjach finansowych. Powiedzmy, że jest to 9% rocznie.

Nie bierzemy pod uwagę czynnika kraju, ponieważ projekt jest realizowany w kraju i wszyscy potencjalni konkurenci są narażeni na takie same zagrożenia jak dana firma.

Następnie z pomocą liderów przedsięwzięcia obliczamy premie za ryzyko:

• Wielkość firmy jest średnia, skala jest międzyregionalna, więc ustalimy premię w wysokości 2% na podstawie standardowego przedziału dla tego kryterium 0-3%.
• struktura finansowa. Ponieważ połowa inwestycji jest podejmowana na kredyt, a płynność jest niska, logiczne byłoby dodanie 3% do wskaźnika.
• Dywersyfikacja towarowa - planowane jest wypuszczenie 4 rodzajów produktów, więc ryzyko jest ograniczone (1%). Dywersyfikacja terytorialna – planowane jest objęcie 3-4 regionów, co nie wystarcza na stabilną pozycję firmy na rynku (2%). Łączna składka wyniesie 3%.
• Dywersyfikacja bazy klientów. Firma będzie produkować Nowe Produkty koncentruje się głównie na kliencie indywidualnym. Nie przewiduje się obecności dużych odbiorców hurtowych. Zagrożenia średnie (2%).
• Przewidywalność generowania dochodu i rentowności. Produkt ma dobre właściwości konsumenckie i może konkurować cenowo z podobnymi produktami innych firm. Jednak wdrożenie strategii marketingowej wymaga czasu, co może obniżyć rentowność firmy o ok etap początkowy. Dopłata 1,5%.
• Jakość zarządzania i partnerów. Tutaj możesz wziąć średnią wartość wskaźnika, ponieważ trudno jest go dokładnie określić (2,5%).
• Inne szczególne zagrożenia. Biorąc pod uwagę nasycenie rynku konkurencyjne produkty oraz duża liczba graczy wskazane jest zastosowanie średniego wskaźnika zbliżonego do średniej (2,2%).

Mając więc wszystkie niezbędne kryteria ustalamy wartość stopy dyskontowej dla naszej firmy:

Re = Rf (9%) +Rp (0%) + C1 (2%) + C2 (3%) + C3 (3%) + C4 (2%) + C5 (1,5%) + C6 (2,5%) + C7 (2, 2%) = 25,2%

W konsekwencji wielkość stopy dyskontowej w naszym przypadku wynosi 25,2% lub w zaokrągleniu 25%. Na tej podstawie należy rozważyć perspektywy projektu i możliwość osiągnięcia zysku. Nie powinniśmy jednak zapominać o innym parametrze – inflacji. Jeśli do uzyskanego wyniku dodamy jeszcze wskaźnik inflacji (5,38% w 2016 r.), to wskaźnik ten wzrośnie do 30,58%.

Współczynnik kapitalizacji musi odpowiadać wybranemu poziomowi dochodów. Stopę kapitalizacji przedsiębiorstwa zwykle wyprowadza się ze stopy dyskontowej poprzez odjęcie oczekiwanej średniorocznej stopy wzrostu dochodu lub przepływów pieniężnych (w zależności od tego, która kwota jest skapitalizowana). Odpowiednio dla tego samego przedsiębiorstwa stopa kapitalizacji jest zwykle niższa niż stopa dyskontowa.

OD matematyczny pozycjach, stopa kapitalizacji jest dzielnikiem służącym do przeliczania kwoty dochodu (zysku lub przepływów pieniężnych) za jeden okres czasu na miarę wartości.

Aby więc ustalić stopę kapitalizacji, należy najpierw obliczyć odpowiednią stopę dyskontową. Istnieją różne metody ustalania stopy dyskontowej, z których najczęstsze to:

1. Model wyceny środków trwałych;

2. Metoda konstrukcji kumulatywnej;

3. Model średniego ważonego kosztu kapitału.

Przy znanej stopie dyskontowej stopa kapitalizacji w ujęciu ogólnym wynosi:

R do= R d- g, gdzie r d- stopa dyskontowa, g - długookresowa stopa wzrostu dochodu (zysku lub przepływów pieniężnych).

2) Metoda dyskontowania przyszłych dochodów - polega na prognozowaniu przyszłych przepływów pieniężnych dla całego okresu prognozy, jak również w okresie pozostałym, które następnie są dyskontowane odpowiednią stopą dyskontową. Stosuje się go w przypadkach, gdy zakłada się, że przyszłe dochody przedsiębiorstwa będą niestabilne w latach okresu prognozy, a także przy przyciąganiu dodatkowych inwestycji w okresie prognozy.

Metody DP są stosowane, gdy możliwe jest racjonalne określenie takiego lub innego rodzaju przyszłych dochodów wycenianego przedsiębiorstwa oraz stopy kapitalizacji/zwrotu odpowiednich inwestycji.

Przy ustalaniu wartości rynkowej przedsiębiorstwa metodą zdyskontowanych przepływów pieniężnych z reguły przestrzega się następującej sekwencji działań:

1) określa się długość okresu prognozy i wybiera rodzaj przepływów pieniężnych, które będą podstawą oceny, 2 analizuje się i prognozuje dochody brutto, wydatki i inwestycje przedsiębiorstwa, 3 stopę dyskontową jest wyliczone; 4 przepływy pieniężne obliczane są dla okresu prognozy i okresu po prognozie; 5 oblicza wartość bieżącą przyszłych przepływów pieniężnych w okresie prognozy i po prognozie; Dokonywanych jest 6 końcowych poprawek i ustalany jest koszt.

Metody obliczania wskaźników kapitalizacji i stóp zwrotu w wycenie przedsiębiorstw. OPCJA 1

Najczęściej przy kalkulacji projektów inwestycyjnych stopę dyskontową ustala się jako średni ważony koszt kapitału (WACC), który uwzględnia koszt kapitału własnego (zakładowego) oraz koszt środków pożyczonych.

WACC= Re(E/V) + Rd(D/V)(1 - tc),

gdzie Re oznacza stopę zwrotu z kapitału własnego (zakładowego), obliczaną co do zasady za pomocą modelu CAPM;

E - wartość rynkowa kapitału własnego ( kapitał zakładowy). Obliczany jest jako iloczyn ogólnej liczby akcji zwykłych spółki i ceny jednej akcji;

D - wartość rynkowa pożyczonego kapitału. W praktyce często określana jest na podstawie sprawozdań finansowych jako kwota kredytów firmowych. Jeżeli nie można uzyskać tych danych, wykorzystuje się dostępne informacje o stosunku kapitału własnego do kapitału obcego podobnych spółek;

V = E + D - łączna wartość rynkowa pożyczek spółki i jej kapitału zakładowego;

R d - stopa zwrotu z pożyczonego kapitału spółki (koszt pozyskania pożyczonego kapitału). Jako koszty zalicza się odsetki od kredytów bankowych i obligacji korporacyjnych spółki. Jednocześnie koszt pożyczonego kapitału jest korygowany o stawkę podatku dochodowego. Znaczenie korekty jest takie, że odsetki z tytułu obsługi kredytów i pożyczek obciążają koszt wytworzenia, zmniejszając w ten sposób podstawę opodatkowania podatkiem dochodowym;

t c - stawka podatku dochodowego.

Do określenia kosztu kapitału własnego stosuje się model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM).

Stopę dyskontową (stopę zwrotu) kapitału własnego (Re) oblicza się ze wzoru:

Re = Rf + β(Rm - Rf),

gdzie Rf jest wolną od ryzyka stopą zwrotu;

β to współczynnik określający zmianę ceny akcji spółki w stosunku do zmiany cen akcji wszystkich spółek w tym segmencie rynku;

(Rm - Rf) - premia za ryzyko rynkowe;

Rm - średnie rynkowe stopy zwrotu na giełdzie.

Stopa zwrotu z inwestycji w aktywa wolne od ryzyka (Rf). Jako aktywa wolne od ryzyka (tj. aktywa, w które inwestycje charakteryzują się zerowym ryzykiem), zazwyczaj uważa się rządowe papiery wartościowe.

współczynnik β. Wskaźnik ten odzwierciedla wrażliwość rentowności papierów wartościowych danej spółki na zmiany ryzyka rynkowego (systematycznego). Jeżeli β = 1, to wahania cen akcji tej spółki całkowicie pokrywają się z wahaniami całego rynku. Jeżeli β = 1,2, to możemy spodziewać się, że w przypadku ogólnego wzrostu na rynku, wartość akcji tej spółki będzie rosła o 20% szybciej niż rynek jako całość. I odwrotnie, w przypadku ogólnego spadku, wartość jej akcji spadnie o 20% szybciej niż rynek jako całość.

Premia za ryzyko rynkowe (Rm - Rf). Jest to kwota, o jaką średnie rynkowe stopy zwrotu na giełdzie od dłuższego czasu przewyższają stopę zwrotu z papierów wartościowych wolnych od ryzyka. Obliczany jest na podstawie danych statystycznych dotyczących składek rynkowych w dłuższym okresie.

Opisane powyżej podejście do obliczania stopy dyskontowej może nie być stosowane przez wszystkie przedsiębiorstwa. Po pierwsze, podejście to nie ma zastosowania do spółek, które nie są publiczne spółki akcyjne dlatego ich akcje nie są przedmiotem obrotu na giełdach. Po drugie, metoda ta nie będzie mogła być zastosowana przez firmy, które nie dysponują wystarczającymi statystykami do obliczenia współczynnika β, jak również przez te, które nie są w stanie znaleźć firmy analogicznej, której współczynnik β mogłyby wykorzystać we własnych obliczeniach. Aby określić stopę dyskontową, takie spółki powinny skorzystać z innych metod kalkulacji lub udoskonalić metodologię stosownie do swoich potrzeb. Należy również zauważyć, że metodyka szacowania średnioważonego kosztu kapitału nie uwzględnia udziału i kosztu (najczęściej zerowego) zobowiązań w strukturze pasywów.

Skumulowaną metodę szacowania stopy dyskonta ustala się w oparciu o wzór:

re = mi min + ja + r,

gdzie d - stopa dyskontowa (nominalna);

E min - minimalna realna stopa dyskontowa (stopa wolna od ryzyka);

I - stopa inflacji;

r - współczynnik uwzględniający poziom ryzyka inwestycyjnego (premia za ryzyko).

Z reguły za minimalną realną stopę dyskontową przyjmuje się 30-letnie obligacje rządu USA.

Główną wadą tej techniki kalkulacji jest to, że nie uwzględnia ona specyficznego kosztu kapitału przedsiębiorstwa. W rzeczywistości wskaźnik ten został zastąpiony przez inflację i minimalną rentowność porównywalną z długoterminowymi obligacjami rządowymi, co nie ma nic wspólnego z rentownością firmy, średnią ważoną stopą procentową (dla kredytów i/lub obligacji) oraz strukturą swoich zobowiązań.

obie metody wiążą się z zastosowaniem premii za ryzyko. Premia za ryzyko może być ustalona różne sposoby: Wytyczne dotyczące oceny efektywności projektów inwestycyjnych zalecają uwzględnienie trzech rodzajów ryzyka przy zastosowaniu metody kumulatywnej: ryzyko kraju; ryzyko nierzetelności uczestników projektu; ryzyko nieotrzymania przychodów z projektu.

Ryzyko kraju można uzyskać na podstawie różnych ocen sporządzanych przez agencje ratingowe i firmy konsultingowe (na przykład niemiecka firma BERI, która się w tym specjalizuje). Kwota premii za ryzyko charakteryzująca nierzetelność uczestników projektu wg zalecenia metodologiczne nie powinien być wyższy niż 5%. Zaleca się ustalanie korekty na ryzyko nieotrzymania dochodu przewidzianego w projekcie w zależności od celu projektu. Wiele elementów tej metodyki jest ocenianych dość subiektywnie, nie ma powiązania premii za ryzyko z konkretnymi ryzykami projektu i uwzględnieniem bieżącej działalności firmy.

OPCJA 2

Kumulacyjna metoda budowy przewiduje konstrukcję stopy procentowej w wyniku sumowania kilku wartości. Podstawą jest tzw. stopa wolna od ryzyka. Stopa wolna od ryzyka jest korygowana o inflację (wzór Fishera), o ryzyko związane z charakterystyką ocenianej nieruchomości oraz branżą, krajem (ryzyko obiektów wynajmowanych nierzetelnym najemcom; ryzyko niedostatecznej płynności aktywów w trakcie oceny, ryzyko niestabilności politycznej itp.) Wszystkie korekty uwzględniane są w procentach. Suma stopy wolnej od ryzyka i dokonanych korekt stanowi stopę procentową, według której obliczany jest współczynnik kapitalizacji. Podstawą do dokonania poprawek mogą być znane dane, opinia biegłego rzeczoznawcy oparta na jego wiedzy i doświadczeniu.

Ogólnie rzecz biorąc, stopę procentową metodą kumulatywną można przedstawić jako:

gdzie Rr – stopa procentowa (stopa dyskontowa); i - stopa procentowa wolna od ryzyka; r - procent inflacji; - ryzyka systematyczne (gospodarki jako całości); - ryzyka niesystematyczne (występujące tylko w przedsiębiorstwie).

Metoda według teorii aktywów kapitałowych САРМ (współczynnik β).

Model wyceny aktywów kapitałowych (CAPM) został opracowany przez W. Sharpa. Jego istotą jest dodanie do stopy wolnej od ryzyka korekt o nadwyżkę ryzyka tkwiącego w firmie nad przeciętnym rynkiem (przeciętna branża), pomnożoną przez zmienność rentowności firmy:

gdzie Rr jest stopą zwrotu określoną metodą wyceny aktywów kapitałowych; ir to wolna od ryzyka stopa zwrotu. Zdefiniowany jako zwrot z aktywów znany z absolutną pewnością w czasie analizy. Oblicza się go na dwa sposoby: 1) jako rentowność rządowych lub szczególnie niezawodnych papierów wartościowych; 2) całkowity zwrot z międzybankowych stóp procentowych oraz zwrot ze stabilnych, dużych banków. W obu przypadkach uwzględniany jest składnik inflacyjny. W rządowych lub szczególnie niezawodnych papierach wartościowych ustala się natychmiast, do całkowitej rentowności dodaje się premię inflacyjną (wzór Fishera): R - średnia rynkowa rentowność w tej branży; p – współczynnik charakteryzujący zmienność rentowności przedstawia miarę względnego ryzyka systematycznego w porównaniu do średniej wartości ryzyka w danej branży lub stosunek wielkości zmiany rentowności przedsiębiorstwa do wielkości zmiany średniej rentowności rynkowej w branża, gdzie δ com to wielkość zmiany rentowności przedsiębiorstwa; δ neg – wielkość zmiany średniej rentowności rynkowej w branży.

Model CAPM uwzględnia łączną wartość produktów nadwyżki ryzyka przez zmienność zwrotów różnych czynników ryzyka. Jednak w praktyce przy ocenie wartości przedsiębiorstwa iloczyn obliczany jest tylko w stosunku do średniej rentowności rynkowej w branży, pozostałe niezbędne poprawki dodawane są na podstawie opinii eksperta wg wzoru

17. Rodzaje korekt końcowych i proces ich dokonywania. Premie i dyskonta w wycenie udziałów kontrolujących i niekontrolujących. Metody dokonywania korekt z tytułu braku płynności.

Cele korekta inflacji dokumentacją są: doprowadzenie informacji retrospektywnych za minione okresy do porównywalnej postaci; uwzględnienie inflacyjnych zmian cen przy prognozowaniu przepływów pieniężnych i stóp dyskontowych.

Najprostszym sposobem dostosowania się do inflacji jest przeszacowanie wszystkich pozycji bilansowych na podstawie zmian kursu rubla w stosunku do kursu innej waluty, np. dolara lub euro. Zaletą tej metody jest prostota i możliwość pracy bez dużej objętości Dodatkowe informacje. Wady: korekta walutowa daje niedokładne wyniki, ponieważ kursy wymiany rubla i innych walut nie odpowiadają ich rzeczywistej sile nabywczej.

Druga metoda korekty inflacji– przeszacowanie aktywów i pasywów salda według wahań poziomów cen towarów. Tutaj możesz skupić się zarówno na masie towarów jako całości, jak i na każdym konkretnym produkcie lub grupie produktów. Jest to dokładniejszy sposób korekty inflacji.

Trzeci sposób dostosowania inflacji w oparciu o uwzględnienie zmian ogólnego poziomu cen: poszczególne pozycje sprawozdania finansowego przeliczane są w jednostkach pieniężnych o tej samej sile nabywczej (w rublach okresu bazowego lub okresu bieżącego na dzień sprawozdawczy); do przeliczeń wykorzystuje się wskaźnik dynamiki produktu narodowego brutto lub wskaźnik cen konsumpcyjnych lub hurtowych. Metoda zwiększa realizm analizy, ale nie uwzględnia zróżnicowanego stopnia zmiany wartości poszczególnych aktywów.

Po uwzględnieniu inflacji sprawozdania finansowe są normalizowane.

Normalizacja sprawozdań finansowych- jest to korekta sprawozdawczości polegająca na ustaleniu przychodów i kosztów charakterystycznych dla normalnie działającej działalności gospodarczej.

Nagroda Kontroli traktowane jako procent ceny wykupu przekraczający cenę rynkową akcji.

Rabat za niekontrolujący charakter pakietu jest pochodną premii za kontrolę. Trend ten opiera się na danych empirycznych. Odpis z tytułu braku kontroli (udziały mniejszości) w procentach obliczany jest według wzoru:

Średnia premia za kontrolę oscyluje w granicach 30-40%, a dyskonto od kosztu za mniejszy udział oscyluje w okolicach 23%.

dyskonto za niewystarczającą płynność definiuje się jako kwotę lub procent, o jaki zmniejsza się wartość ocenianego pakietu, aby odzwierciedlić niewystarczającą płynność.

Według Sz. Pratta ( Pratt Sh.P. Wycena przedsiębiorstw. Zniżki i premie/os. z angielskiego. M.: Kvinto-Management, 2005. S. 17.), celem zastosowania opustów i premii jest dostosowanie kosztu bazowego w celu odzwierciedlenia różnic między nimi charakterystyczne cechy ocenianego pakietu (akcji) oraz grupy spółek, na podstawie której dokonano obliczeń Szacowany koszt. Wszystkie dane dotyczące premii i rabatów są wyliczane empirycznie.

Premia za kontrolę to wartość korzyści związanej z posiadaniem pakietu kontrolnego.

Dyskonto z tytułu niekontrolującego charakteru – kwota, o którą pomniejsza się wartość udziałów w wycenianym pakiecie z uwzględnieniem jego niekontrolującego charakteru.

Dyskonto za niedostateczną płynność wynika z braku płynności akcji, tj. możliwość ich szybkiej zamiany na gotówkę przy minimalnych kosztach i cenie zbliżonej do rynkowej.

Jednak przy głębszym przestudiowaniu problemu, przeprowadzonym w określonym podręczniku przez S. Pratta, rozważa się szereg zniżek i bonusów:

– premia za strategiczny charakter przejęcia (premia za przejęcie całej spółki (100% pakietu)) wynosi 20% kosztu pakietu kontrolnego;

– rabat związany ze zmianą kluczowej liczby (traktowany jako zamienniki premia za ryzyko związane z kluczową osobą w zarządzie spółki, co może mieć odzwierciedlenie w podejściu dochodowym w ramach kalkulacji stopy dyskontowej oraz przy kalkulacji mnożników w podejściu porównawczym);

– dyskonto z tytułu rzeczywistych lub potencjalnych zobowiązań w zakresie bezpieczeństwa środowisko. Rozważana również jako zamiennik ostatecznej korekty w podejściu dochodowym i porównawczym;

– dyskonto z tytułu sporu sądowego przeciwko wycenianej spółce;

– rabat związany z utratą bazy klientów lub dostawców. Rozważane jest również jako substytut odpowiadającego ryzyka stopy dyskontowej w podejściu dochodowym lub korekta mnożników w ujęciu porównawczym;

- dyskonto pakietowe - wartość lub wyrażenie procentowe kwoty odejmowanej od ceny rynkowej akcji w celu odzwierciedlenia spadku wartości pakietu akcji (na akcję) w przypadku, gdy duży rozmiar pakiet nie pozwala na jego realizację w okresie czasu charakterystycznym dla normalnej wielkości pakietu. Okoliczność ta wynika z faktu, że na rynku wystąpi nadpodaż takich akcji, co doprowadzi do spadku kursu;

– dyskonto „portfelowe” (dyskonto za niejednorodność aktywów) – występuje w przypadku sprzedaży zdywersyfikowanych spółek w całości lub w dużej części, łączących kilka linii działalności, co zmniejsza atrakcyjność zakupu (ze względu na dodatkowe problemy w zarządzaniu aktywami niezwiązanymi z podstawową działalnością i ich dalszą sprzedażą). Rabat ustalany jest od sumy kosztów jednostkowych części składowe firmy.

Temat ustalania powiązanych ze sobą stóp dyskontowych i kapitalizacyjnych jest bardzo aktualny i to nie tylko wśród rzeczoznawców majątkowych. Niedawno zorganizowało się Królewskie Towarzystwo Certyfikowanych Ekspertów ds. Nieruchomości (RICS). okrągły stół poświęconej temu tematowi i skupiającej czołowych ekspertów z zakresu nieruchomości i wycen – Cushman & Wakefield, Colliers International, JLL, Valrus, Rosyjskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych itp. Specjaliści omawiali problemy ustalania stawek i krótkoterminowych perspektyw rynkowych.

Zanim zaczniemy mówić o relacji między stopą dyskontową a stopą kapitalizacji, konieczne jest zrozumienie samych pojęć. Stopa dyskontowa odzwierciedla stopę zwrotu wymaganą przez inwestora przy odpowiednim poziomie ryzyka i musi być zgodna z przepływem środków pieniężnych, w tym może być obliczona dla przepływu realnego i nominalnego, przepływu dochodu z kapitału własnego lub zainwestowanego kapitału. Stopę zwrotu można modelować w oparciu o pewne podstawowe poziomy z uwzględnieniem ich zmian odzwierciedlających różnice w ryzyku.

Rozważając stopę dyskontową dla nieruchomości, ważne jest, aby zrozumieć, że nieruchomość jest aktywem, a do jej wyceny wykorzystuje się przepływy pieniężne przypadające na całkowity zainwestowany kapitał. Analogicznie do wyceny przedsiębiorstw, stopę można obliczyć za pomocą modelu WACC, jednak ponieważ wycena rynkowa opiera się głównie na przepływach przed opodatkowaniem, stopa nieruchomości nie uwzględnia korekty o dźwignię podatkową.

Stopa kapitalizacji odzwierciedla zależność między rocznym dochodem a wartością przedmiotu. Ważne jest, aby zrozumieć, że tradycyjne wyrażenie „stopa kapitalizacji” to stosunek bieżącego dochodu netto faktycznie osiągniętego w dniu wyceny do wartości przedmiotu. Stopa kapitalizacji jest zatem wskaźnikiem, który zapewnia zamknięcie modelu DCF dla nieskończonych lub bardzo długich przepływów pieniężnych. Stopa ta jest powiązana ze stopą dyskontową, ale uwzględnia również zmianę samej inwestycji.

Pomimo tego, że większość rzeczoznawców zna tradycyjne modele odzwierciedlające współzależność stóp dyskontowych i kapitalizacyjnych, nie wszyscy rozumieją ekonomiczne znaczenie wskaźników wbudowanych w te modele. Tak więc zmianę wartości aktywów w przyszłości można rozłożyć na cztery główne czynniki, które razem mogą logicznie pasować do modelu multiplikatywnego. Pierwsza to zmiana poziomu obciążenia obiektu, a także realizacja ewentualnych dodatkowych inwestycji. Drugi to inflacja pieniężna. Trzeci jest ogólny ruch rynek. A czwarty to utrata wartości środka trwałego z powodu jego zużycia. W modelu kalkulacyjnym stosowanym przez rzeczoznawcę każdy czynnik musi być uwzględniony w odpowiedni sposób.

1) Zmiana obciążenia i inwestycji - poprzez odzwierciedlenie ruchu środków w przepływach pieniężnych z uwzględnieniem modelu zdyskontowanych przepływów pieniężnych odpowiednich okresów.

2) Inflacja pieniężna – poprzez zastosowanie stopy dyskontowej odpowiedniej do przepływu. W przypadku, gdy opłaty leasingowe są indeksowane do inflacji lub mogą być zmieniane w inny sposób, na przykład poprzez regularne renegocjacje zgodnie z dynamiką rynku, pożądane jest wyeliminowanie tego czynnika z modelu, zmniejszając liczbę niepewności, stosując realny przepływ (przy stałym poziomie cen w danych szacunkach) i odpowiadająca mu realna stopa dyskontowa, tj. oczyszczony z inflacji monetarnej.

3) Amortyzacja - poprzez zastosowanie odpowiedniej stopy zwrotu (lub alternatywnie - poprzez zastosowanie odpowiedniego poziomu kosztów naprawy w przepływie środków pieniężnych, jednak praktyka pokazuje, że istnieje pewna ekonomicznie opłacalna żywotność i poziom kosztów naprawy , to znaczy wydawać więcej, aby przedłużyć żywotność budynków na zawsze, co jest ekonomicznie niepraktyczne; Alternatywna opcja, czyli gdy istnieje jeszcze potrzeba przedłużenia życia budynku, można go uznać za zabytek).

4) Ponieważ dla oceny nie tyle ważna jest rzeczywista prognoza zmian cen na rynku, co oczekiwania uczestników rynku odzwierciedlone w cenie aktywa, praktycznie jedyną najwłaściwszą opcją uwzględnienia tych oczekiwań w kursie jest uzyskać stopę opartą na ekstrakcji danych rynkowych z transakcji porównywalnych, czyli dla prawidłowego uwzględnienia tego czynnika najważniejsze jest oparcie się na ustaleniu stopy kapitalizacji i dyskontowaniu na rynku. Ruch rynkowy można rozpatrywać zarówno z inflacją pieniężną, jak i bez niej. Wybór opcji zależy od danych, na których opiera się prognoza. Jednocześnie należy również rozumieć, że oczekiwania na zmiany cen rynkowych należy rozpatrywać w okresie równym żywotności składnika aktywów, czyli okresu, w którym może on generować dochód, aw przypadku gruntów – generalnie w nieskończoność.

Od ostatniego punktu płynnie przechodzimy do drugiego ważnego wskaźnika, który służy w modelach kalkulacyjnych do przejścia od stopy dyskontowej do kapitalizacji. Idealnym przypadkiem jest nieskończoność, czyli gdy rozważamy przepływ uwzględniający eksploatację budynku, jego wyburzenie, budowę nowego, ponowne uruchomienie itp. Ponieważ jednak ze względu na wyrównanie znacznie odległych w czasie przepływów pieniężnych przez czynnik dyskontowy, a także fakt, że budynki zajmują większy udział w wartości większości obiektów nieruchomości oraz krytyczna zmiana wartości składnik majątku występuje wraz z zakończeniem eksploatacji budynku, w większości przypadków sensowne jest rozpatrywanie modelu co najmniej do tego okresu, pomijając wartość działki pozostałej po zakończeniu eksploatacji lub jej nie zaniedbując.

Wszystkie czynniki w modelu kapitalizacji powinny być brane pod uwagę dla tego okresu, powinny odpowiadać sobie w okresach. W związku z tym dla tego okresu konieczne jest uwzględnienie zarówno ruchu rynkowego, jak i inflacji monetarnej, jeśli są one rozdzielone w modelu. Znaczenie wskaźników w czasie, z uwzględnieniem dyskontowania, nie będzie takie samo, co należy wziąć pod uwagę składając je w jeden współczynnik, który będzie wykorzystany w modelu terminalowym. W dłuższej perspektywie może się wydawać, że ruch na rynku nieruchomości jest porównywalny z inflacją, to znaczy, jeśli wyizolujesz inflację monetarną, to nic nie pozostanie, jednak badania RICS pokazują, że w dłuższej perspektywie rynek nieruchomości wyprzedza inflację o 1,5-2%, co w zasadzie tłumaczy się ograniczonym charakterem ziemi jako zasobu, wzrostem liczby ludności i aglomeracji na ziemi w XX wieku. Amortyzacja, jeżeli weźmiemy pod uwagę okres przed końcem okresu użytkowania środka trwałego, będzie w wysokości rocznej stawki amortyzacyjnej z pozostałego okresu użytkowania.

Informacje ujawnione powyżej. dotyczy ogólnego podejścia do wyceny wartości rynkowej. Trudniejsze w praktycznej realizacji jest modelowanie, gdy wymagane jest obliczenie wartości inwestycyjnej aktywa dla konkretnego inwestora, pod warunkiem, że jest on właścicielem tego aktywa przez określony czas, a także specyficzną strukturę transakcji, biorąc pod uwagę finansowanie, opodatkowanie i inne czynniki. Na przykład fundusz inwestycyjny może kupić budynek nie po to, żeby go trzymać do czasu zawalenia się, ale z oczekiwaniem na zarabianie przez 3 lata, po czym wyjść z projektu sprzedając obiekt. Tutaj już nie można zaniedbać poszczególnych czynników modelu, upraszczając je.

Koledzy z JLL za istotne uważają następujące czynniki, na które inwestorzy zwracają uwagę w transakcjach, co m.in. znajduje odzwierciedlenie w zastosowanej w transakcji stopie kapitalizacji.

1) Struktura finansowania. Czynnik ten ma ogromny wpływ na zwroty cash-on-cash dla inwestora. Z kolei inwestorzy są skłonni zapłacić premię za aktywa o atrakcyjnej strukturze finansowania.

2) Opodatkowanie. Podatek od nieruchomości i są brane pod uwagę przy obliczaniu dochodu operacyjnego netto i bezpośrednio wpływają na stopę kapitalizacji. Z kolei wpływa tylko pośrednio. Pomimo tego, że w praktyce najczęstszym wskaźnikiem strony dochodowej aktywów jest EBITDA, dla inwestorów ostatecznie ważny jest wskaźnik dochodu netto po opodatkowaniu.

Ważne jest, aby zrozumieć, że następujące aspekty wpływają na wysokość podatku dochodowego:

Transakcja odbywa się poprzez sprzedaż samego składnika aktywów lub SPV (spółki projektowej). Ma to bezpośredni wpływ na zobowiązania z tytułu podatku VAT. Jednak ostatnio obsługa podatkowa zwraca kupującemu podatek VAT od transakcji kupna w ciągu sześciu miesięcy, co czyni zakup nieruchomości jako aktywa bardzo atrakcyjnym.

Skumulowane straty po wybudowaniu obiektu - przy zakupie obiektu przez SPV mogą dać dodatkowy dochód w pierwszych latach okresu prognozy, co skutkuje wyższym zwrotem dla kupującego w porównaniu z zakupem tego samego składnika aktywów kilka lat po oddaniu do eksploatacji.

Strukturyzacja transakcji – on/off-shore – ma znaczący wpływ na zysk.

3) Waluta dochodu składnika aktywów. W przypadku, gdy dochód z wycenianej nieruchomości nominowany jest w rublach, ale wszystkie porównywalne transakcje na rynku odbywały się aktywami, których część dochodowa była nominowana w dolarach amerykańskich, wówczas niewłaściwym krokiem byłoby dokonywanie kapitalizacji stopy tych transakcji jako podstawy z kilku powiązanych ze sobą przyczyn.

Po pierwsze inflacja. Dla porównania 6,5% Federacji Rosyjskiej wobec 1,5% USA według danych z 2013 roku.

Po drugie, koszt pozyskania finansowania: na przykład 7% w przypadku pożyczki w USD w porównaniu do 12% w przypadku pożyczki w rublu.

Po trzecie, inna indeksacja umów najmu rubla i waluty obcej.

4)Ryzyko przeszacowania wartości katastralnej.

Zgodnie z ustawą nr 307-FZ z dnia 2 listopada 2013 r. o zmianie Ordynacji podatkowej podstawę opodatkowania podatkiem od nieruchomości należy obliczyć na podstawie wartości katastralnej nieruchomości. W Moskwie stosowanie tego prawa jest już wdrażane dla obiektów handlowych o powierzchni ponad 5000 metrów kwadratowych. mkw., od 2015 r. próg zostanie obniżony do 3 tys. m, a od 2016 r bardzo prawdopodobne obiekty na terenie całego kraju zostaną w całości przeniesione na ten podatek. Biorąc pod uwagę wady metodologii ocena stanu W przypadku dużych obiektów handlowych eksperci dostrzegają ryzyko istotnego przeszacowania wartości katastralnej dla budynków przestarzałych oraz budynków z dużym parkingiem, magazynami i innymi pomieszczeniami ogólnego użytku. W związku z tym, ceteris paribus, ryzyko to może mieć wpływ na stopę kapitalizacji.

Podsumowując, zauważamy, że ryzyka rosną, a wraz z nimi koszt kapitału, a co za tym idzie stopy dyskontowe i kapitalizacyjne, co prowadzi do spadku wartości nieruchomości. Otwarte pozostaje jednak pytanie, o ile zmniejszą się koszty. To kolejny temat do dyskusji.

Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału RICS (The Royal Institution of Chartered Surveyors).